W Internecie pojawiają się ostatnio sprzeczne informacje o możliwości legalnego budowania na zgłoszenie domów jednorodzinnych. Przeczytaj, jak jest w rzeczywistości i na co zezwala obecne prawo.
Dom jednorodzinny na zgłoszenie – chaos informacyjny
Doniesienia na temat możliwości legalnego budowania na zgłoszenie domów jednorodzinnych to wynik chaosu informacyjnego. Z jednej strony powodują go obietnice polityków, z drugiej – ciągłe zmiany w Prawie budowlanym.
Niedawne modyfikacje w ramach „polskiego ładu” zostały przyjęte niezbyt entuzjastycznie. W 2023 roku Sejm uchwalił kolejny projekt nowelizacji Prawa budowlanego, jednak wciąż nie wiadomo czy i kiedy wejdzie on w życie.
Pozwolenie na budowę czy budowa na zgłoszenie?
Informacje na temat możliwości budowania domów jednorodzinnych na zgłoszenie mają jednak swoje źródło jeszcze wcześniej. W 2015 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo budowlane, która miała przyspieszyć i uprościć proces budowania. Przewidywała ona dualizm w uzyskiwaniu legalnej zgody na budowę domu jednorodzinnego. Alternatywą dla dotychczas funkcjonującego pozwolenia miała być budowa na zgłoszenie.
Co mogą zyskać inwestorzy korzystający z procedury zgłoszenia? Realnie niewiele. Jednym z obowiązków projektanta jest bowiem opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z:
wymaganiami ustawy Prawo budowlane,
ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego,
obowiązującymi przepisami,
zasadami wiedzy technicznej.
Właściwą procedurę dla danej inwestycji powinien wskazać projektant.
W rezultacie inwestorzy niechętnie korzystają z tej procedury. Wymagania formalno-prawne są praktycznie takie same, jak przy klasycznym pozwoleniu na budowę. Dodatkowo banki rozpatrujące wnioski kredytowe preferują klasyczne pozwolenie. Przepisy te wciąż obowiązują, jednak nie cieszą się zbyt dużym powodzeniem.
„Dom bez formalności”
Na fali kolejnych zmian i nośnych wyborczo haseł ustawodawca wprowadził kolejną nowelizację. Jak pisano: „zmniejszenie biurokracji w procesie zdobycia pozwolenia może przyczynić się do większej ilości nowo budowanych domów jednorodzinnych”.
3 stycznia 2022 roku weszła w życie nowelizacja Prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwana „Domem bez formalności”. Procedura budowy domów jednorodzinnych do 70m2 zabudowy została częściowo odformalizowana.
Jak wygląda uzyskanie zgody na budowę według tych przepisów?
Uproszczony tryb zgłoszenia pozwala na budowę budynków wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych, o powierzchni zabudowy do 70 m2.
Ich obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.
Dodatkowo budowa prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Jakie etapy upraszcza nowelizacja „Dom bez formalności”?
Procedura wyłącza m.in. sprawdzanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zgodności przedłożonej dokumentacji z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydaną decyzją o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu).
Nie ma też konieczności sprawdzania, czy dokumentacja odpowiada obowiązującym przepisom, w tym techniczno-budowlanym.
Organ nie ma możliwości nałożenia na zgłaszającego obowiązku uzupełnienia brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia wniesienia przez sprzeciwu.
Do budowy inwestor może przystąpić niezwłocznie po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.
Dokonanie niekompletnego lub naruszającego przepisy dla powyższej inwestycji zgłoszenia jest naruszeniem ustawy Prawo budowlane. Dlatego też organ administracji architektoniczno-budowlanej powinien poinformować właściwy miejscowo organ nadzoru budowlanego o wpływie takiego zgłoszenia.
Budowa domu bez pozwolenia
Mimo takich ułatwień, inwestorzy – w tym klienci Z500 – niezbyt często korzystali z tego sposobu. Rząd nie spoczywa na laurach i cały czas próbuje „rozwiązywać problemy budownictwa” kolejnymi ułatwieniami. W kwietniu 2023 roku wprowadzono następne zmiany.
Nowe rozwiązania dotyczące budowy domu bez pozwolenia nie zawierają już ograniczeń do 70m 2 powierzchni zabudowy. Jest natomiast ograniczenie co do ilości kondygnacji – budynki takie mogą mieć maksymalnie 2 piętra. W procesie budowy domów na zgłoszenie powyżej 70m2 w podstawie znów pojawiła się konieczność posiadania kierownika budowy.
Prace nad kolejną nowelizacją Prawa budowlanego w zakresie uproszczonej procedury dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy powyżej 70 m2 wciąż trwają. Na chwilę obecną przedmiotem zgłoszenia może być:
wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce, na której został zaprojektowany (nieistotna jest powierzchnia zabudowy oraz ilość kondygnacji, procedura przebiega zgodnie z art. 30 ust. 4b, ust. 5 - 5e, ust. 6 - 7 ustawy Prawo budowlane),
wolnostojący, nie więcej niż dwukondygnacyjny, budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora (wg tzw. uproszczonej procedury omówionej wyżej).
Dom jednorodzinny na zgłoszenie:
skomplikowane przepisy - prostsze formalności?
Inwestorzy często gubią się w obowiązujących przepisach. Trudno im zrozumieć, jakie są różnice pomiędzy przepisami budowy na zgłoszenie z 2015 roku, które cały czas obowiązują, a ostatnią nowelizacją dotyczącą budowy domów bez pozwolenia powyżej 70m2 i do 70m2 w podstawie. W dodatku kolejne zmiany prawdopodobnie wejdą w życie już niebawem.
Aby mieć pewność co do poprawności stosowanych do własnej inwestycji przepisów, warto dokładnie prześledzić aktualne akty prawne, które dość szybko się zmieniają, lub zgłosić się o fachowe doradztwo do eksperta Prawa budowlanego.
