Ustawa uchwalona przez Sejm 17 września 2021r., wprowadzająca w życie nowe zasady dotyczące budowy bez pozwolenia domów o powierzchni zabudowy do 70 m. kw., została 11 października odrzucona przez Senat, jednak należy się spodziewać, że wejdzie ona niebawem w życie. Zmiany, jakie przyniesie, mają być ułatwieniami dla prywatnych inwestorów, ale są szeroko komentowane w środowisku budowlanym i w mediach. Zanim się zdecydujesz, czy skorzystać z ułatwień, czy nie, przeczytaj, na co warto zwrócić uwagę.
Aby dom do 70 m2 był użyteczny dla średniej rodziny, powinien mieć poddasze lub piętro, jak w projekcie Z212.
Na czym polega zmiana?
Do tej pory bez pozwolenia można było budować domy bardzo małe, do 35 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy. Wprowadzana właśnie zmiana powiększa tę powierzchnię dwukrotnie, przy czym utrzymuje zasadę, że nie będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę, zatrudnienie kierownika ani prowadzenie dziennika budowy. Do sfinalizowania formalności przed realizacją inwestycji wystarczy jedynie jej zgłoszenie. Zdaniem polityków ma to ułatwić Polakom wzniesienie swojego domu znacznie szybciej i taniej. Do zgłoszenia inwestor jest zobowiązany dołączyć wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub Warunki Zabudowy i potwierdzić, że dom buduje do własnego użytku mieszkalnego. Jeśli okaże się to nieprawdą, grozi mu dość uciążliwa kara, nawet do 8 lat pozbawienia wolności.
70 m2 powierzchni zabudowy to nie 70 m2 powierzchni użytkowej
Odmieniane przez wszystkie przypadki 70 metrów kwadratowych nie jest powierzchnią użytkową domu, a jedynie powierzchnią zabudowy. Powierzchnię zabudowy oblicza się, biorąc pod uwagę obrys budynku. Przy wymaganej obecnie przepisami grubości ocieplonych ścian – ok 46 cm – w przypadku domów parterowych pozostaje do wykorzystania około 50 m2 powierzchni. Jeśli odejmiesz od tego ciągi komunikacyjne, kotłownię i ściany wewnętrzne, taki dom nie różni się niczym do mieszkania dwupokojowego w bloku. W budynku dwukondygnacyjnym można uzyskać efektywnie około 80 metrów, co dla rodziny 2+1 czy samotnych osób, nie bojących się schodów na emeryturze, może wystarczyć. Jest to opcja na małą działkę, zgodnie z przepisami na każdych 500 metrach kwadratowych działki może znajdować się nie więcej niż jeden taki dom. Z pewnością nowe zasady są ważnym ułatwieniem dla osób planujących budowę domów rekreacyjnych, ale te z kolei muszą być wykorzystywane na własne potrzeby, więc nie mogą być na przykład traktowane jako inwestycja w agroturystykę.
Koszty budowy domu parterowego o nieco większej powierzchni zabudowy niż ustawowe 70 m, jak w przypadku projektu Z7, mogą być w przeliczeniu na metr powierzchni użytkowej niższe, niż przy budowie domu bardzo małego.
Koszty budowy i eksploatacji
Uproszczona procedura budowlana zaplanowana w Ustawie dla domów do 70 m kw. oznacza niższe koszty związane z brakiem konieczności pozyskania pozwolenia na budowę, zatrudnienia kierownika i prowadzenia dziennika budowy, ale będzie to różnica rzędu 0,5% kosztu inwestycji, zatem nieduża. W analizie kosztów całego przedsięwzięcia warto się raczej skupić na tym, że nie zawsze taki dom można wybudować taniej niż dom 100- czy 110-metrowy, bo przy bardzo podobnym a czasem niższym koszcie uzyskań można większą powierzchnię efektywną, co potwierdzają liczne przykłady naszych inwestorów, którzy wybudowali domy według projektów Z12 lub Z7, o powierzchni zabudowy 90 i 104 m2.
Osobnym aspektem są koszty użytkowania własnego domu, które w porównaniu z mieszkaniem w bloku okazują się najczęściej wyższe. Właściciel domu sam ponosi koszty dzielone pomiędzy członków wspólnoty mieszkaniowej w bloku, jak koszty ogrzewania, wywozu śmieci, utrzymania porządku i odśnieżania oraz okresowych remontów.
Czy skorzystanie z ułatwienia nie okaże się pułapką w przyszłości?
Ustawa wprowadzająca uproszczone zasady budowy domów o powierzchni zabudowy do 70 m kw. spotkała się z krytyką ze strony banków i firm ubezpieczeniowych. Niektóre z nich zadeklarowały, że nie będą obejmowały takich domów kredytem i ochroną. Może to zniechęcić część inwestorów do skorzystania z tych ułatwień. Nasuwa to też wątpliwości, czy nie będzie w przyszłości kłopotu ze sprzedażą domu bez pełnej dokumentacji budowlanej.
Kiedy popatrzymy przyszłościowo, nie wiemy do końca, jak będzie zachowywał się rynek, gdy inwestor będzie chciał odsprzedać dom wybudowany bez fachowego nadzoru budowlanego. koszt działki, potrzebnych materiałów, robocizny i innych.
Jakie domy do 70 metrów polecamy?
Jeśli niezależnie od tego, czy z ułatwieniami czy bez, jesteś zainteresowany budową domu do 70 metrów kwadratowych, to mamy takie domy w ofercie Z500. Większość z nich to domy z dachem dwuspadowym, a to dobra informacja, bo taki dach jest relatywnie tańszy niż wielospadowy. Poza tym opcji jest wiele: parterowe, piętrowe i z poddaszem. Jednym z nich jest Z11, parterowy dom, którego powierzchnia użytkowa wynosi nieco ponad 50 metrów kwadratowych. Dzięki funkcjonalnemu układowi pomieszczeń, może to być dom nawet dla rodziny 2+2. Drugi rekomendowany projekt to Z212, dom z poddaszem użytkowym. Na powierzchni zabudowy niespełna 66 m2 użytkownicy mają tu do dyspozycji prawie 77 m2. Jeśli marzy Ci się weranda, zobacz projekt Z60 – zgrabny dom odpowiedni dla małej rodziny lub osoby samotnej, gdyż jego powierzchnia użytkowa to niecałe 44 metry kwadratowe.
