Projekty domów
Adaptacja i zmiany
Dla deweloperów
Plac budowy

Załóż konto Z500
Zyskaj pełne wsparcie

Co zyskujesz?

  • rysunki szczegółowe do projektu
  • kontakt z innymi użytkownikami
  • informację o budowach w okolicy
  • specjalne promocje
  • obserwację innych budujących
  • dodawanie do ulubionych

Formalności budowlane

Trzy kroki do rozpoczęcia budowy

Zanim kupisz projekt, zapoznaj się z procedurą, którą trzeba będzie przejść, aby zacząć budować. Nie na każdej działce można zbudować dowolny dom, a przyczynami są nie tylko przepisy ogólnobudowlane, ale także wymagania lokalnych urzędów. Zobacz, jakich informacji i dokumentów będziesz potrzebować i co należy zrobić, aby kupić właściwy projekt domu, czyli taki, który będzie można zrealizować na działce, którą posiadasz.

Być może sama budowa nie budzi w Tobie tyle obaw, co konieczność załatwienia formalności, wypełnienia skomplikowanych formularzy i zebrania wymaganych dokumentów. Zdobycie podstawowej wiedzy w tym zakresie jest równie ważne, jak orientacja w dostępnych technologiach budowy, cenach materiałów i sposobach wykonywania poszczególnych prac. Przygotowania do złożenia projektu w urzędzie i samo sporządzenie kompletu dokumentów opisaliśmy tu w trzech krokach. Zapoznaj się z nimi, aby jak najsprawniej przejść przez ten etap.

KROK 1 MAPA i WARUNKI ZABUDOWY

Weź z urzędu Warunki Zabudowy lub Wypis z Planu Zagospodarowania i zamów projekt.

Sprawdź, czy Twoja działka podlega pod Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego albo czy ma ustalone Warunki Zabudowy. Aby dowiedzieć się więcej, czeka Cię wycieczka do urzędu gminy. Możesz także zlecić to zadanie architektowi adaptującemu. Zależnie od sytuacji w Twoim rejonie są dwie drogi działania (z „Wypisem” lub z ”Warunkami"):

1. Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego otrzymasz niemal od ręki, po złożeniu wniosku w urzędzie.
    Po otrzymaniu wypisu z MPZP przejdź do KROKU 2, czyli Adaptacji projektu.

2. Warunki Zabudowy wymagają nieco więcej zaangażowania lub pomocy projektanta:

  • Udaj się do Wydziału Geodezji w urzędzie lub do geodety i uzyskaj tzw. kopię Mapy Zasadniczej (u geodety możesz od razu zamówić Mapę do Celów Projektowych). Możesz potrzebować kilku kopi takiej mapy, do różnych instytucji, do których będziesz się zwracać w trakcie załatwiania formalności budowlanych, dlatego zamów od razu dwie lub trzy kopie.
  • Wybierz projekt Z500, który chcesz zbudować, zrób kopię karty katalogowej lub pobierz rysunek szczegółowy PDF ze strony z500.pl (Pliki do pobrania przy schemacie działki) i dołącz do wniosku.
  • Wrysuj na mapie działki kontur planowanego budynku (dom/garaż). Gotowy kontur domu w pliku PDF OBRYS możesz pobrać i wydrukować ze strony z500.pl. W tabeli poniżej przeczytaj o przepisowych odległościach i usytuowaniu w terenie.
  • Oznacz granice działki (kolorowym zakreślaczem). 
  • Złóż wniosek o zapewnienie Warunków Technicznych dla dostarczenia mediów, czyli energii, wody, gazu (nie jest konieczny) oraz zapewnienia odbioru ścieków (chyba, że na Twojej działce ma zostać wykonane szambo).
    Teraz skompletuj dokumenty: mapę z zarysem budynku, kartę katalogową projektu i wypełniony wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (gotowy formularz otrzymasz w urzędzie). Informacje, które podajesz we wniosku mają charakter orientacyjny. Przy określeniu zużycia wody i zapotrzebowania na media i energię czasem pomagają urzędnicy. Urząd w odpowiedzi wskaże, co i na jakich warunkach możesz wybudować na określonej działce. Czas potrzebny na rozpatrzenie Twojego wniosku jest indywidualną sprawą – o szczegóły pytaj w urzędzie.

WARTO WIEDZIEĆ, ZANIM ZACZNIESZ BUDOWĘ

JEST PLAN, JEST ŁATWIEJ!

MAPA. ALE JAKA?

ODLEGŁOŚCI PRZY ZABUDOWIE DZIAŁKI

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zawiera uwarunkowania dla całego obszaru w gminie i ułatwia określenie, jak można zabudować Twoją działkę. Wiele gmin w Polsce nadal pracuje nad uchwaleniem Planów. Jeśli Twoja działka jest ujęta w Planie, otrzymasz Wypis od ręki.

Mapa do Celów Projektowych sporządzona jest przez geodetę – polega na aktualizacji mapy względem stanu istniejącego w terenie. Mapa zawiera zwykle kolorową pieczątkę z napisem: „[...] może służyć do celów projektowych”. Taką mapę potrzebujesz do projektu budowlanego.

Ściany budynku od granicy:
Ściany bez otworów – 3 m
Ściany z otworami – 4 m
Śmietnik:

Odległość od działki sąsiada – 2 m
Studnia:

Odległość od granicy działki – 5 m
Odległość od szamba – 15 m

Jeżeli Twoja działka leży na terenie, dla którego nie ma Miejscowego Planu, dowiedz się w swoim urzędzie, jaka jest procedura uzyskania dla Twojej działki Warunków Zabudowy i Zagospodarowania Terenu (WZiZT).

Kopia Mapy Zasadniczej lub inaczej Mapa Archiwalna – otrzymasz ją w Wydziale Geodezji lub ze składnicy map, służy do celów opiniodawczych. Tej mapy nie można wykorzystać do projektu budowlanego, ale będzie potrzebna do wniosku o wydanie warunków zabudowy.
w skali 1:500 – 1 cm = 5 m
w skali 1:1000 – 1 cm = 10 m

Zbiornik na ścieki (szambo):
Odległość zbiornika od okien i drzwi domu – 5 m
Odległość od granicy działki – 2 m
Przepisy ppoż.
– odległości między sąsiednimi budynkami:
murowanymi min. 8 m
drewnianymi min. 16 m
murowanym i drewnianym min. 12m
Te odległości zweryfikuje architekt adaptujący, mogą być różne zależnie od sytuacji na działce.




KROK 2 ADAPTACJA PROJEKTU, POZWOLENIE lub ZGŁOSZENIE

Skontaktuj się z projektantem adaptującym; zamów projekt; uzyskaj od geodety aktualną mapę;·zgłoś zmiany projektantowi adaptującemu; załatw uzgodnienia przyłączy mediów i energii.

Ten etap polega na zgromadzeniu wszystkich wymaganych dokumentów, map i projektu oraz przekazaniu ich do architekta adaptującego. Opracuje on projekt budowlany zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym i spełniający wymagania lokalnych urzędów. Dopiero dokumentacja przygotowana przez uprawnionego architekta adaptującego jest właściwym załącznikiem do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia budowy.

Zamów projekt Z500 – to dobry moment!

Pamiętaj: na podstawie wydanych Warunków Zabudowy lub MPZP wybierz projekt odpowiedni na Twoją działkę. Ewentualnie skonsultuj ze swoim architektem adaptującym możliwe zmiany, które będzie trzeba wprowadzić w projekcie gotowym w celu dostosowania go do warunków działki lub Twoich preferencji. Zwrot lub wymiana projektu na inny może Cię dodatkowo kosztować.

Znajdź architekta adaptującego
Najlepiej, jak będzie to architekt lokalny, który ma doświadczenie we współpracy z miejscowymi urzędami. Znajdź projektanta w rejonie lub skorzystaj z listy naszych partnerów. Wykona on adaptację projektu gotowego, czyli dostosuje go do wymogów Twojej działki oraz przygotuje Projekt Zagospodarowania Terenu.
Poproś swojego architekta adaptującego lokalnego o listę potrzebnych dokumentów, bo w niektórych lokalizacjach mogą być potrzebne dodatkowe zgody lub opinie – np. konserwatora zabytków.
Zleć adaptację lub zmiany w projekcie

Uprawniony projektant wykonuje zmiany w projekcie, dopasowując konstrukcję do panujących w Twoim terenie warunków (śnieg, wiatr, grunty). Dodatkowo możesz uzgodnić indywidualne zmiany, które chcesz wprowadzić do zakupionego projektu gotowego. To dobry moment, aby wykonać badania geotechniczne i przekazać wyniki architektowi adaptującemu. Badania wykonuje geotechnik (nie mylić z geodetą!).
Projekt zagospodarowania terenu – co potrzebne?

Polega na naniesieniu obrysu budynku i przyłączy mediów na Mapę do Celów Projektowych (którą otrzymałeś od geodety). Teraz przydadzą się wszystkie dokumenty dot. działki oraz uzyskane wcześniej Warunki Techniczne dla dostawy mediów np. energii elektrycznej, wody, gazu, kanalizacji, itd. Projekt zagospodarowania wykonuje architekt adaptujący.
Wymagania dla Twojej działki zależą od zapisów w Warunkach Zabudowy i mogą dotyczyć:

  • Wypisu z ewidencji gruntów,
  • Uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z użytkowania rolnego lub produkcji leśnej
  • Zapewnienia odbioru ścieków i odpadów stałych (np. projekt szamba lub małej oczyszczalni)
  • Uzyskania opinii Konserwatora Zabytków lub Konserwatora Przyrody (opcja)
  • Wykonania projektu ogrodzenia
  • Uzgodnienia wjazdu na działkę

Pozwolenie czy zgłoszenie – ustal z architektem adaptującym
Ustal, w jaki sposób będziesz składać projekt do urzędu. Obie metody mają swoje wady i zalety. Jeśli zależy Ci na czasie – wybierz zgłoszenie. Możesz mieć jednak wówczas problemy z uzyskaniem kredytu na pokrycie kosztów budowy domu z powodu braku stosownego dokumentu, ponieważ przy zgłoszeniu urząd nie wydaje jeszcze oficjalnej zgody na budowę.
Geodeta - uzyskanie mapy

Jeżeli jeszcze tego nie zrobiłeś, zleć przygotowanie Mapy do Celów Projektowych w skali 1:500 / 1:1000. Najlepiej poszukać lokalnego geodety, w urzędach można spotkać tablice ogłoszeń o usługach geodezyjnych lub popytać sąsiadów w okolicy. Geodeta powinien przekazać Ci min. 3 egz. Mapy (ceny wahają się od 600 do 2000 zł). Przydaje się wersja elektroniczna w pliku PDF, ale to zależy od potrzeb projektanta adaptującego.
Zezwolenie na lokalizację zjazdu

Jeśli będziesz budować na działce, do której nie ma zjazdu, a jest ona położona przy drodze gminnej, powiatowej lub wojewódzkiej, do uzyskania zgody na budowę potrzebujesz oświadczenia zarządcy drogi w sprawie możliwości połączenia danej parceli z drogą. Należy wystąpić o wydanie zezwolenia na lokalizację zjazdu. Zjazd z drogi krajowej będzie wymagał pozwolenia na budowę. W przypadku drogi gminnej należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, jeśli to droga powiatowa – do Starostwa Powiatowego lub Zarządu Dróg Powiatowych, a jeśli wojewódzka – do Urzędu Marszałkowskiego lub Zarządu Dróg Wojewódzkich. Pozwolenia na budowę zjazdów z dróg krajowych wydaje Generalny Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad.

KROK 3 ZŁOŻENIE WNIOSKU

Złóż w urzędzie wniosek o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie; odbierz decyzję z urzędu lub poczekaj na tzw. milczącą zgodę; wyznacz Kierownika Budowy; zgłoś Dziennik Budowy oraz rozpoczęcie prac; uzyskaj tymczasowe przyłącza energetyczne i zleć geodecie wytyczenie budynku.

Od 21 września 2021 roku obowiązuje nowa forma projektu budowlanego, na który składają się trzy części: projekt architektoniczno-budowlany, projekt zagospodarowania działki lub terenu i projekt techniczny. Dwie pierwsze stanowią załączniki do wniosku składanego w urzędzie. Ostatnia składowa nie jest załącznikiem do wniosku o pozwolenie. Projekt techniczny powinien być gotowy przed rozpoczęciem prac budowlanych, ale w urzędzie (nadzór budowlany) zostanie złożony dopiero z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku lub z zawiadomieniem o zakończeniu budowy. O szczegółach projektu budowlanego w nowej postaci przeczytasz w tym artykule.

Jeśli wybierzesz pozwolenie na budowę

Wniosek o pozwolenie na budowę (formularz) składasz w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim, urzędzie dzielnicowym lub urzędzie miast na prawach powiatu. Jeżeli robisz to samodzielnie, do wniosku załącz:

  • Projekt Budowlany w 3 egzemplarzach (o tym czym jest projekt budowlany przeczytaj tutaj wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wg zapisów w warunkach zabudowy (czyli załączasz prawie wszystkie dokumenty, które wcześniej zgromadziłeś).
  • Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wypełniasz gotowy formularz dostępny w urzędzie gminy).

Odpowiedni formularz wniosku możesz pobrać ze strony Pozwolenie na budowę | Biznes.gov.pl - Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy. Tu także uzyskasz inne szczegółowe informacje o procedurze. Po otrzymaniu decyzji o pozwoleniu na budowę potrzeba tylko 2 tygodnie, aby dokument się uprawomocnił. Decyzja o pozwoleniu na budowę przedawnia się dopiero po 3 latach.

Jeśli wybierzesz zgłoszenie

Przygotowujesz zgłoszenie budowy z załącznikami, podobnie jak przy staraniu się o pozwolenie na budowę. Formularz zgłoszenia, listę załączników i inne ważne informacje znajdziesz na stronie: Zgłoszenie budowy z projektem | Biznes.gov.pl - Serwis informacyjno-usługowy dla przedsiębiorcy.
Poczekaj 30 dni od dnia zgłoszenia projektu. Jeśli urząd nie odrzuci Twojego zgłoszenia lub nie poinformuje Cię o konieczności uzupełnienia dokumentów – wydał tzw. milczącą zgodę.

Zaczynamy budowę!

Na 7 dni przed rozpoczęciem prac w terenie zawiadom Twój urząd (Inspektorat Budowlany). Do zawiadomienia o rozpoczęciu budowy załącz:

  • Oświadczenie uprawnionego Kierownika Budowy o przejęciu obowiązków kierownika
  • Plan B.I.O.Z sporządzony przez Kierownika Budowy
  • Zgłoszenie do urzędu Dziennika Budowy

Rozpoczęcie budowy następuje w momencie wytyczenia geodezyjnego budynku w terenie, wykonania tymczasowych przyłączy (energetycznych, wodnych) i tymczasowych budynków gospodarczych oraz przygotowania placu budowy.

Co Ty na to?

Administratorem Twoich danych osobowych jest Z500 Sp. z o.o., (05-077) Warszawa, ul. Trakt Brzeski 35, KRS 0000374974 (email kontaktowy: projekty@z500.pl).
^
Na stronach Z500 używamy plików cookies, do zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu umożliwienia świadczenia usług, personalizowania treści na stronie oraz w Internecie i analizowania ruchu na podstronach. Kontynuując korzystanie ze strony, zgadzasz się ich wykorzystanie. Więcej informacji znajdziesz w polityce prywatności. Aby ograniczyć wykorzystanie plików cookies, kliknij tutaj. rozumiem