Czy można postawić dom na każdej działce? Jakich działek się wystrzegać? I czy teren podmokły dyskwalifikuje działkę pod kątem realizacji inwestycji budowlanej? Odpowiadamy na pytania dotyczące trudnych warunków na działkach budowlanych, w szczególności częstych w Polsce terenów podmokłych.
Działka idealna – czyli jaka?
Idealna pod kątem realizacji budowy działka powinna:
być dobrze skomunikowana, np. komunikacją miejską czy kolejową,
być odpowiednio duża, aby zapewnić mieszkańcom dobre warunki rekreacji,
mieć kształt zbliżony do kwadratu,
posiadać dobre warunki gruntowe.
Działki takie są jednak bardzo drogie. Często nie mają także walorów widokowych, które zapewniają na przykład domy na skarpie czy bezpośrednio nad jeziorem.
Jednak nawet jeśli działki nie spełniające powyższych założeń, umożliwiają budowę domów, które przez lata będą dobrze służyły ich mieszkańcom. Pokazują to projekty domów Z500 - stawiane w całej Europie i poza nią.
Trudne warunki gruntowe na działkach budowlanych
Niekiedy postawienie domu na nietypowej działce wymaga po prostu innych nakładów pracy czy środków finansowych. Przykładowo w Stavanger, w Norwegii, gdzie na większości działek występuje lita skała, przed rozpoczęciem budowy konieczna jest praca pirotechnika. Na terenach bagiennych czy podmokłych, chociażby w wielu miejscach na Mazurach, niejeden dom wymaga specjalnego rodzaju fundamentów: pali lub studni fundamentowych. Inwestorzy stawiają domy nawet w strefach sejsmicznych czy na terenach występowania szkód górniczych.
Warunki gruntowe panujące na działce mają znaczący wpływ na proces budowy domu. Najtaniej i najłatwiej buduje się tam, gdzie grunt jest stabilny. Dużo trudniej realizować inwestycję na osuwających się skałach, piasku czy podłożu żwirowym. Problematyczne jest także podłoże z torfu lub grunty nasypowe, które w niektórych przypadkach mogą nawet uniemożliwiać budowę.
Jak uniknąć zakupu podmokłej działki?
Wysoki poziom wód gruntowych na działce to dość często spotykany w Polsce problem. Jeśli jesteś na etapie wyboru działki, możesz zadbać o kilka kwestii, by zminimalizować ryzyko zakupu podmokłego gruntu.
Najlepiej oglądać działki zaraz po zimie – wczesną wiosną. Choć w ostatnim czasie, ze względu na zmiany klimatyczne, poziom wód ulega obniżeniu, to taka sytuacja ma miejsce zwykle podczas suchej wiosny i lata. Jesienią i zimą wody gruntowe mogą zaś utrudniać życie właścicielom działek.
Warto, abyś zlecił geotechnikom badanie gruntu, którego zakup rozważasz. Profesjonalna firma wykona minimum 3-4 odwierty. Cena takiego badania waha się w granicach 1500-2000 zł, jednak są to dobrze zainwestowane pieniądze. Dokumentacja przygotowana przez geotechnika powinna zawierać informację o warstwach, rodzaju gruntu, poziomie wód gruntowych oraz zalecenia co do ochrony fundamentów przed wodą.
Należy pamiętać, że na jednej działce możemy spotkać się z różnymi rodzajami klas ziemi i podłoża. Dlatego, badając warunki gruntowe, najlepiej dokonywać odwiertów w miejscu planowanego fundamentu.
Budowa domu na podmokłej działce
Choć budowa domu jednorodzinnego na działce o wysokim poziomie wód gruntowych jest trudniejsza, bardziej czasochłonna i kosztowna, to wciąż możliwa. Pozwala na to nowoczesna technologia i specjalistyczna chemia budowlana. Na rynku funkcjonuje wiele firm zajmujących się hydroizolacją, dzięki której budowa taka jest bezpieczna.
Jeśli chcesz zastosować tradycyjne fundamenty na podmokłej działce, niezbędny będzie drenaż. Dookoła domu należy wkopać system rur drenarskich, który umożliwi odprowadzanie wody z gruntu okalającego fundament. Obecnie, przy drenażu opaskowym, stosuje się częściej rury plastikowe, choć te z ceramiki także doskonale spełniają swoją rolę.
W szczególnie trudnych warunkach gruntowych warto zatrudnić doświadczoną firmę, która zadba, aby rury drenażowe miały odpowiedni kąt, rozmiar i nie zatykały się fragmentami gruntu po kilku latach użytkowania.
Drenaż jest tym skuteczniejszy, im więcej miejsc do odprowadzania nadmiaru wody powstanie. Mogą to być:
rowy melioracyjne,
stawy,
oczka wodne
studnie chłonne zatrzymujące nadmiar wody, który można następnie wykorzystać do podlewania ogrodu.
Na działce z wysokim poziomem wód gruntowych nie zaleca się budowania piwnic, kanałów warsztatowych czy piwniczek spożywczych, choć nie jest to niemożliwe. Koszt będzie jednak znacznie wyższy niż w przypadku suchego terenu. Należy pamiętać o prawach fizyki. Przy wysokim poziomie wód gruntowych, poza ryzykiem zawilgocenia, pojawia się także napór hydrostatyczny, który wypycha konstrukcję. Powinna ona być więc znacznie bardziej solidna i odporna na nacisk wody.
Czy budować na podmokłej działce?
Budowa domu na podmokłej działce jest możliwa, podobnie jak na twardych skałach czy terenach sejsmicznych. Wszystko to kwestia czasu, wysiłku i pieniędzy. Jeśli możesz, wybierz pod swój dom teren suchy. W przypadku, kiedy to niemożliwe, nastaw się na pewne trudności przy budowie. Podejdź do niej jednak z głową, a krok po kroku uda Ci się stworzyć solidny dom na lata.
