Budowa domu bądź budynku wielorodzinnego wymaga dopełnienia wielu kluczowych formalności. Jedna z podstawowych to projekt zagospodarowania działki budowlanej (terenu). Jest on niezbędny, by otrzymać pozwolenie na budowę. Co trzeba wiedzieć o zagospodarowaniu działki budowlanej?
Czym jest projekt zagospodarowania działki budowlanej?
Każdy nowy dom jednorodzinny (lub jakikolwiek inny budynek) podlega rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, które jest podstawowym aktem prawnym określającym położenie obiektów i urządzeń na działce budowlanej. Przepisy wskazują również, w jakich sytuacjach należy przygotować projekt.
Projekt zagospodarowania działki budowlanej musi być przygotowany przy:
- projektowaniu;
- budowie;
- przebudowie;
- nadbudowie;
- rozbudowie;
- zmianie sposobu użytkowania.
W projekcie zagospodarowania terenu powinny znaleźć się plany dotyczące umieszczenia odpadów stałych, studni oraz zbiorników bezodpływowych na nieczystości. Nie można ich jednak dowolnie rozmieścić na działce, tylko należy dostosować się do wytycznych regulowanych przez rozporządzenie. Jak więc zaplanować działkę budowlaną zgodnie z przepisami?
Miejsce gromadzenia odpadów stałych w projekcie zagospodarowania działki
W planie zagospodarowania działki pod domy jednorodzinne lub domy wielorodzinne należy wyznaczyć powierzchnię lub pomieszczenie do gromadzenia odpadów stałych, a także zaplanować możliwość ich odbioru.
Przepisy określają, jak zaprojektować miejsce na odpady stałe, czyli powierzchnię z zadaszoną osłoną, ewentualnie ze ścianami – pełnymi bądź ażurowymi. Należy również wyodrębnić pomieszczenie w budynku, które będzie służyło do odbioru nieczystości. Musi ono:
- mieć posadzkę powyżej poziomu nawierzchni dojazdu środka transportowego odbierającego odpady, jednak nie może być ono wyżej niż 0,15 metra;
- uwzględniać dolne komory zsypu z bezpośrednim wyjściem na zewnątrz, które musi mieć zadaszenie nie mniejsze niż 1 m, a boki przedłużone o co najmniej 80 cm;
- mieć ściany i podłogi zmywalne, dostęp do źródła wody, kratkę ściekową, wentylację oraz oświetlenie elektryczne.
Plan zagospodarowania działki budowlanej obejmuje również:
- utwardzone place pod kontenery zamykane otworami wrzutowymi;
- utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami.
Miejsca gromadzenia odpadów powinny być zlokalizowane w minimalnej odległości:
- 10 metrów od okien i drzwi budynków przeznaczonych na pobyt ludzi;
- 3 metry od granicy działki budowlanej;
- 10 metrów od granicy miejsc rekreacyjnych, w tym placów zabaw, boisk dla dzieci i młodzieży.
Rozmieszczenie studni w planie zagospodarowania przestrzeni
Na terenie nieruchomości można wybudować studnię do poboru wody pitnej lub jako dodatkowe źródło wody (np. do podlewania ogrodu). Do wyboru są dwa rodzaje: studnia kopana lub studnia wiercona. Studnię kopaną tworzy się ręcznie lub z użyciem narzędzi, a jej wnętrze zwykle układa się kręgami betonowymi. Uwzględniając technologię wykonania studnia nie jest głęboka i pobiera wodę z pierwszej, najpłytszej warstwy wodonośnej.
Studnia wiercona powstaje w wyniku wiercenia ręcznego bądź mechanicznego i wydobycia materiału skalnego za pomocą świdra. Sięga do głębszych warstw wodonośnych, najczęściej przykrytych przynajmniej jedną warstwą nieprzepuszczalną.
Niezależnie od typu studni, jej umiejscowienie reguluje rozporządzenie o zagospodarowaniu działki budowlanej. Podczas sporządzania planu należy uwzględnić następujące odległości:
- 5 metrów od granicy działki;
- 7,5 metra od osi rowu przydrożnego;
- 15 metrów od budynków inwentarskich, silosów, zbiorników do gromadzenia nieczystości, kompostu i innych szczelnych urządzeń;
- 70 metrów od nieutwardzonych wybiegów dla zwierząt, przewodu kanalizacyjnego bez urządzeń biologicznego oczyszczania ścieków i granicy pola filtracyjnego.
Zbiorniki bezodpływowe na nieczystości w planie zagospodarowania działki
Zbiorniki bezodpływowe (tzw. szambo) to zbiorniki, do których doprowadzane są ścieki wytworzone w procesie użytkowania domowych urządzeń kanalizacyjnych – funkcjonują głównie przy domach jednorodzinnych oraz na działkach. Mogą być usytuowane tylko na tych działkach budowlanych, które nie mają możliwości przyłączenia do sieci kanalizacyjnej. Na obszarach podlegających ochronie środowiska, narażonych na niebezpieczeństwo powodzi czy też na terenach zalewowych nie dopuszcza się sytuowania zbiorników bezodpływowych.
Odległość pokryw i wylotów wentylacji ze zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe, dołów ustępów nieskanalizowanych o liczbie miejsc nie większej niż 4 i podobnych urządzeń sanitarnogospodarczych o pojemności do 10 10 m3 powinna wynosić co najmniej:
- 15 metrów od drzwi i okien zewnętrznych budynków przeznaczonych na pobyt ludzi oraz magazynów z żywnością;
- 7,5 metra od granicy działki, drogi, ulicy lub ciągu pieszego.
Inne odległości należy wziąć pod uwagę przy zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacyjnej. Wynoszą one:
- 5 metrów od okien i drzwi zewnętrznych od budynków przeznaczonych na pobyt ludzi (nie dotyczy dołów ustępowych w zabudowie jednorodzinnej);
- 2 metry od granicy sąsiedniej działki, drogi, ulicy lub ciągu pieszego.
Pokrywy i wyloty wentylacji z dołów ustępowych nieskanalizowanych, zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe i kompostowniki o pojemności 10-50 m3 powinny być umieszczone w następujących odległościach:
- 30 metrów od okien i drzwi zewnętrznych budynków przeznaczonych na pobyt ludzi i magazynów z żywnością;
- 10 metrów od drogi, ulicy i ciągu pieszego;
- 7,5 metra od granicy sąsiedniej działki.
Dokładne przepisy dotyczące projektu zagospodarowania działki budowlanej określa Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1935). Może wykonać go tylko osoba ze specjalnymi uprawnieniami, np. członek izby samorządu, architektów lub inżynierów budownictwa.
