Na forach budowlanych pojawia się sporo pytań na temat tego, skąd wziąć kierownika budowy i ile to właściwie kosztuje. A może wcale nie jest konieczne, skoro tyle się ostatnio mówi o domach do 70 m2 bez kierownika budowy? Poniżej wyjaśnienie tych zawiłości.
Jak szukać kierownika budowy?
Trzeba zacząć od tego, czym zajmuje się kierownik budowy. Oto, co robi:
wytycza obszar budowy,
zabezpiecza plac budowy,
odbiera poszczególne etapy prac,
prowadzi dziennik budowy,
wstrzymuje budowę w razie zagrożenia i powiadamia o tym właściwe organy,
wskazuje zmiany, propozycje i zagrożenia, na które trzeba zwrócić uwagę,
pomaga ekipie w razie problemów technicznych czy projektowych,
kierownik budowy może też zlecać prace i kontrolować, czy zostały wykonane zgodnie z zaleceniami.
Widząc już, co robi kierownik budowy, można odpowiedzieć sobie na pytanie, jak go szukać. Jeśli wykonujesz standardowy projektz zaufaną ekipą, to zatrudnienie kierownika budowy może być dla Ciebie czystą formalnością. W takich wypadkach zdarza się, że kierownika budowy spotykasz tylko raz, a jego rola jest tak naprawdę symboliczna.
A co robi kierownik budowy, jeśli zlecenie jest trudniejsze i bardziej wymagające? Jeśli ma za zadanie zatwierdzić skomplikowane i wieloetapowe prace (np. budynek z garażem w piwnicy, budynek na podmokłej działce, w eksperymentalnej technologii itp.), to z konieczności jego wizyty na placu budowy powinny być częstsze i musi mieć większą wiedzę i odpowiedni poziom fachowości. W takiej sytuacji nieco trudniej będzie odpowiedzieć na pytanie o to, gdzie szukać kierownika budowy (bo nie każdy się sprawdzi).
Gdzie znaleźć kierownika budowy?
Jak widać, oczekiwania wobec takiego specjalisty będą warunkować to, jak powinny przebiegać poszukiwania. Cena jest najważniejszym kryterium? Warto zapytać znajomych z okolicy – być może ktoś już miał doświadczenia z kierownikiem budowy i poleci odpowiednią osobę.
Jeśli natomiast chodzi o osobę z doświadczeniem w określonych pracach, to nie warto kierować się wyłącznie ceną. Można zapytać o rekomendacje w biurze architektonicznym lub w stowarzyszeniu czy na forum, które specjalizuje się w wybranej technologii (np. domy z bala, domy pasywne itp.). Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie o to, skąd wziąć kierownika budowy. W mniejszych miejscowościach może się okazać, że w okolicy działa tylko jeden fachowiec, więc problem niejako rozwiąże się sam. W takiej sytuacji osobną kwestią mogą być terminy, jakimi dysponuje taki inżynier.
Ważne! Zapytaj kierownika, jaka jest minimalna ilość jego wizyt na budowie. Zazwyczaj powinien „pojawić się” ok. 5-15 razy, ale w sytuacjach awaryjnych i nietypowych ta ilość może się nawet podwoić. Jeśli projekt jest trudniejszy, lepiej choćby z tego względu nie decydować się na najtańszego kierownika budowy, który może nie pojawiać się zbyt często na placu.
A może ekipa z kierownikiem budowy?
Ponieważ kierownik budowy to nikt inny, jak inżynier z odpowiednimi uprawnieniami, zdarza się, że jeden z członków ekipy może się poszczycić takimi kwalifikacjami. Czy to dobre rozwiązanie? Jeśli masz do czynienia z ekipą fachowców, którym ufasz, to w ten sposób zyskasz szybsze postępy w pracach i prostsze rozwiązywanie bieżących problemów. Trzeba jednak mieć świadomość tego, co robi kierownik budowy.
Ważne! Kierownik budowy nie reprezentuje interesów inwestora. Jeśli dodatkowo rekrutuje się spośród członków ekipy budowlanej, to prawdopodobnie będzie działał na korzyść swojej ekipy.
Dlatego szczególnie wtedy trzeba nadzorować jego pracę i zadawać pytania na każdym etapie budowy. Osobnym rozwiązaniem może być też zatrudnienie inspektora nadzoru budowlanego.
Kierownik budowy a inspektor nadzoru budowlanego
Choć w teorii ich kompetencje częściowo się pokrywają, w praktyce jest pomiędzy nimi kilka zasadniczych różnic:
usługi kierownika budowy są obowiązkowe, podczas gdy inspektora nadzoru budowlanego można, ale nie trzeba zatrudnić.
Inspektor nadzoru budowlanego działa w imieniu inwestora, podczas gdy kierownik budowy sprawdza tylko zgodność budowy z określonymi przepisami i ze sztuką budowlaną.
Inspektor nadzoru budowlanego może wydawać polecenia kierownikowi budowy, a nie odwrotnie.
Jak widać, w pewnych przypadkach poza tym, że warto zatrudnić kierownika budowy, warto też zatrudnić osobno inspektora nadzoru budowlanego. Głównie dotyczy to jednak większych inwestycji, jak np. osiedla bliźniaków.
Ile kosztuje kierownik budowy?
W internecie jest sporo nieprawdziwych informacji na temat tego, ile kosztuje kierownik budowy. Tak naprawdę wiele zależy od zakresu usług, jakich oczekujemy. Na pewno będzie drożej, jeśli kierownik ma być dostępny od ręki w nietypowych terminach lub jeśli sam projekt jest trudny. Czasem kierownicy budowy pobierają dodatkowe wynagrodzenie, gdy dom powstaje z dala od dużego miasta. Najczęściej stawki wahają się w granicach 1500-6000 zł. Ale spokojnie – często płatność odbywa się w ratach płatnych po każdym etapie prac.
Kiedy udać się do kierownika budowy?
Jak sama nazwa wskazuje, z kierownikiem budowy trzeba się skontaktować jeszcze zanim budowa ruszy, aby podpisać z nim umowę i upewnić się, że będzie dostępny we wskazanym czasie.
Więcej: Formalności związane z budową domu w 2025 roku — ile czasu potrzebujesz na rozpoczęcie inwestycji?
A co potem? Wiele osób organizuje spotkanie, na które zaprasza kierownika budowy i szefa ekipy, który będzie budowała dom. To okazja do tego, by fachowiec zadał pytania o techniczne detale realizacji projektu. Kierownik budowy może zobaczyć miejsce prac i przekazać wskazówki i spostrzeżenia, które mogą być istotne dla wykonawców. Czy można pominąć ten etap? Tak, ale większość wykonawców chce poznać wcześniej kierownika budowy, by nawiązać osobistą relację i mieć później ułatwiony kontakt w razie problemów i wątpliwości. Kierownik budowy też doceni starania inwestora, by wszystko przebiegło pomyślnie – a przecież to od jego podpisu zależy, czy zatwierdzi później efekty prac.
A może dom bez kierownika budowy?
Od 2022 r. domy o powierzchni do 70 m2 można budować bez pomocy kierownika budowy. To spora oszczędność pieniędzy i o jedna formalność mniej. Niektórzy jednak nawet takie domy decydują się budować z kierownikiem. Dlaczego? Więcej na ten temat pisaliśmy tu:
Domy do 70 metrów kwadratowych — warto, czy nie?
W skrócie, jeśli budowa ma być finansowana z kredytu, to bank często oczekuje nie tylko relacji z postępów prac, ale też fachowych odbiorów i uzupełnionego dziennika budowy. W takiej sytuacji bez kierownika budowy może się nie obejść. Inni wybierają kierownika budowy z wygody – jeśli np. inwestora nie będzie na placu budowy, nie ma pełnego zaufania do ekipy, to dobrze mieć dodatkowego fachowca, który będzie nad wszystkim czuwał.
Niektórzy budują jednak nawet większe domy bez kierownika budowy. Jeśli dom ma stanąć tylko na własny użytek z prostego projektu, a do tego np. na działce rolnej i/lub na miejscu, w którym już wcześnie stał budynek mieszkalny, to rzeczywiście może się okazać, że da się wybudować dom bez kierownika budowy. Jednak w przeważającej większości przypadków na pytanie: czy jest potrzebny kierownik budowy, by wybudować dom, odpowiedź jest twierdząca.
Podsumowanie
Choć w ostatnich latach sporo mówiło się o tym, że można wybudować dom bez kierownika budowy, to tak naprawdę dotyczy to najmniejszych domów do 70 m2, a więc ułamka inwestycji. W zdecydowanej większości trzeba zatrudnić kierownika budowy i to jeszcze zanim na placu budowy zostanie wbita pierwsza łopata. Mamy nadzieję, że tym tekstem udało nam się rzeczowo odpowiedzieć na konkretne pytania, a więc: ile kosztuje kierownik budowy, gdzie go szukać, a także jak wybrać odpowiednią osobę.
