Na internetowych forach budowlanych, a także w social mediach, pojawiają się ostatnio ożywione dyskusje na temat tego, czy rozpoczynać budowę domu w obecnych czasach. Podczas gdy jedni przekonują, że lepiej wstrzymać się z inwestycjami budowlanymi, inni uważają, że moment kryzysu jest na nie najlepszy. Jakie są argumenty za i przeciw? Innymi słowy, jak jest naprawdę?
Aby móc rzetelnie odpowiedzieć na pytanie, czy warto rozpoczynać budowę domu w czasie kryzysu, trzeba zrozumieć mechanizmy rządzące rynkiem inwestycyjnym. Nie jest to proste, ponieważ na koszty budowy, dostępność materiałów czy ekip wpływa bardzo wiele czynników – często pozornie niezwiązanych z tematem. Jest to sytuacja gospodarcza w Polsce oraz na świecie, wydarzenia polityczne, działania rządów i samorządów. Na co więc warto zwrócić uwagę przed decyzją o budowie domu?
Sytuacja w branży mieszkaniowe
Obecnie w Polsce duzi deweloperzy, jak Skanska, Dom Development, Robyg czy Ronson, prowadzą ok. 1400 inwestycji. Wielu z nich z niepokojem obserwuje spadek zainteresowania nowymi mieszkaniami. Jako główny powód podają rosnące stopy procentowe oraz malejącą zdolność kredytową. Analiza ta jest trafna – pod koniec czerwca wskaźnik WIBOR, wpływający na wysokość rat, przekraczał już 7%. A to nie koniec działań Rady Polityki Pieniężnej.
O sytuacji na rynku wiele mówią także inne statystyki. Zdolność kredytowa obniżyła się od października 2021 do lipca 2022 o ok. połowę. W czerwcu 2022 r. z wnioskiem o kredyt mieszkaniowy wystąpiło o 59,7% osób mniej w porównaniu do czerwca 2021 r. Był to najniższy wynik od stycznia 2007 r.
Dodatkowo, w lipcu 2022 r. weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska, nakładająca kolejne obciążenia i obowiązki na deweloperów (m.in. składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Podniesie to realnie koszt budowy mieszkań o około 3%.
Po pierwszych miesiącach widać, że inwestorów zaspokajających własne cele mieszkaniowe jest mniej. Część z nich rozważa tańszą opcję, czyli budowę niedużych domów jednorodzinnych. Nie można jednak powiedzieć, że sytuacja ta doprowadziła do całkowitego załamania rynku. Pojawiła się bowiem nowa, liczna grupa wynajmujących. Jednocześnie w dużych miastach spadła dostępność gotowych mieszkań na wynajem. Oferty w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście czy Łodzi rozchodzą się błyskawicznie. Agenci nieruchomości skarżą się na niską podaż zadbanych mieszkań.
Jaki jest powód takiej sytuacji? Po pierwsze przeciągająca się wojna w Ukrainie. Wszelkie związane z tym utrudnienia spowodowały, że zamożniejsza część ukraińskich przedsiębiorców przenosi się do państw ościennych, by móc kontynuować swoje biznesy. Drugim powodem jest całkiem liczna grupa młodych, pracujących zdalnie specjalistów, którzy w czasie pandemii koronawirusa przeprowadzili się do Hiszpanii, Włoch, Portugalii, Meksyku czy innych ciekawych miejsc. W związku z odblokowaniem restrykcji i pierwszym po pandemii sezonem turystycznym, musieli zwolnić tanie wcześniej apartamenty wakacyjne i wrócić do kraju.
Dla inwestorów, funduszy powierniczych czy osób uciekających z gotówką przed inflacją może to być okazja do nabycia mieszkań na wynajem w atrakcyjnej cenie. Uwzględniając powyższe aspekty, rynek deweloperów na pewno zwolni, jednak nie zatrzyma się całkowicie – jak miało to miejsce np. w Hiszpanii w latach 2008-2011.
Sytuacja na rynku materiałów budowlanych
Materiały budowlane – tak poszukiwane w czasie pandemii – stają się obecnie coraz bardziej dostępne. Przyczyniają się do tego opóźnienia w uruchomieniu środków unijnych, a także niski poziom inwestycji prowadzonych przez obecny rząd.
Jak wspomnieliśmy, także deweloperzy, którzy są największymi odbiorcami materiałów budowlanych, spowalniają swoją działalność. Nie mogą przewidzieć, co wydarzy się na rynku za kwartał, a tym bardziej za rok. Obawiają się o kolejne obciążenia i daniny związane z ich działalnością. Wraca pomysł opodatkowania osób, które posiadają kilka mieszkań, czyli istotnej dla dużych graczy grupy odbiorców. Przedstawiciele obozu rządzącego podnoszą także kwestię „złamania dyktatury deweloperów”. Choć nie do końca wiadomo, co miałoby to oznaczać, z pewnością nie przyczynia się do planowania nowych inwestycji przez deweloperów.
Z powodu zawirowań na rynku, w samym czerwcu zanotowano o 25% niższy obrót ciężkimi materiałami budowlanymi oraz równie duży spadek w branży farb i lakierów. Wzrost sprzedaży o blisko 30% zaliczyły działy związane z wykańczaniem wnętrz. O kilkanaście procent wzrosła sprzedaż sprzętu i narzędzi budowlanych. Oznacza to, że klienci indywidualni przystępują do samodzielnego wykańczania domów i mieszkań. Biorąc pod uwagę obecną sytuację, jest to szansa dla inwestorów indywidualnych na wynegocjowanie lepszych cen i zgromadzenie materiałów. Pod tym względem warto więc rozpocząć budowę domu.
Działki budowlane
I kwartał 2022 przyniósł obniżenie cen wywoławczych działek budowlanych względem roku 2021. Największe wyhamowanie dotyczy dużych miast. Informacje te potwierdzają notariusze, notując pierwsze od wielu kwartałów obniżki średnich stawek transakcyjnych.
Wysokie ceny mieszkań oraz rosnące koszty ich utrzymania powodują, że posiadanie domu staje się tańsze. Powszechne zmiany w sposobie pracy, np. możliwości pracy hybrydowej, powodują nasilający się trend opuszczania aglomeracji na rzecz tańszych miejscowości w promieniu 30-40 km. Biorąc pod uwagę niespotykaną od 25 lat inflację i wyhamowanie wzrostu, a nawet spadki cen gruntu – zakup działki budowlanej może okazać się właściwą inwestycją, a budowa domu najlepszym rozwiązaniem.
Ekipy wykonawcze
Mimo odpływu pracowników fizycznych z Ukrainy, rynek inwestycyjny ma się całkiem dobrze. Braki w ekipach budowlanych nie są odczuwalne tak silnie, jak mogło się początkowo wydawać. Głównym powodem jest wstrzymanie inwestycji budowlanych przez zablokowane środki z Unii Europejskiej. Wpływa na to także spowolnienie na rynku deweloperskim.
Przybywa obecnie również pracowników rodzimych. Stawki za usługi budowlane w latach 2019- 2021 mocno wzrosły. Z uwagi na to, a także na obostrzenia covidowe, wielu fachowców pracujących dotychczas za granicą, postanowiło wrócić do Polski.
Za budową domu w obecnych czasach przemawia większa elastyczność – także cenowa – firm wykonawczych. Wpływa na to fakt, że wielu inwestorów, ze względu na trudności kredytowe, rezygnuje z zaplanowanych z wyprzedzeniem prac. O ile w 2021 ekipę dobrych dekarzy należało zamówić z 18-miesięcznym wyprzedzeniem, o tyle w lipcu 2022 wystarczyło 6 miesięcy. W ciągu najbliższego kwartału z dużym prawdopodobieństwem może okazać się, że rynek wykonawcy zamieni się w rynek budującego. Jest to duża szansa dla inwestorów indywidualnych. Samodzielnemu budowaniu sprzyjają także nowe produkty, ułatwiające pracę, np. Dom w paczce Eneroo Z500 czy liczne manuale budowlane na YouTube.
Formalności urzędowe
Planując budowę domu w czasie stagnacji gospodarczej można sprawnie i szybko załatwić wszelkie formalności urzędowe, takie jak pozwolenia czy przyłącza. Inwestycję jeszcze bardziej przyspieszy wybór gotowego projektu domu jednorodzinnego – nie ma wtedy konieczności oczekiwania 3-4 miesięcy. Można złożyć go w urzędzie w zasadzie po kilkunastu dniach od zakupu.
Czy warto czekać z budową domu?
Obecnie często można spotkać się z opinią, że lepiej wstrzymać się z inwestycjami, ponieważ wkrótce będą one korzystniejsze finansowo. Mówi się o przecenach, sztucznie napompowanych cenach, „pękających bańkach” i spadku koniunktury. Takie stwierdzenia słychać już od kilku lat, jednak etap ten wciąż nie nadchodzi. Specjaliści, którzy obserwują rynek długofalowo wiedzą, że jest to mit daleki od rzeczywistości. Wystarczy zwrócić uwagę na kilka statystyk.
Średnia cena 1 m2 od 1995 do 2020 wahała się zawsze w okolicy średniej miesięcznej wypłaty. Ceny mieszkań rosły podobnie do wzrostu wynagrodzeń. Przykładowo w 2000 r. 1 m2 mieszkania kosztował średnio 2245 zł, a średnia wypłata wynosiła 1925 zł, w 2008 – 1 m2 kosztował 2 970 zł przy zarobkach miesięcznych 2 944 zł, a w 2018 zarabialiśmy średnio 4 585 zł, a za 1 m2 trzeba było zapłacić 4 132 zł.
Trudnością przy budowie domu może być obecnie kwestia finansowania. Koszt uzyskania pieniądza jest relatywnie wysoki – ostatni raz tak duże stopy procentowe notowaliśmy w 2006-2007 roku.
Budować, czy nie budować?
Czy warto budować dom w obecnych, trudnych czasach? Spowodowany pandemią brak ciągłości w łańcuchu dostaw materiałów budowlanych powoli mija. Ich ceny – mimo wyższych kosztów wytworzenia i transportu – po 2 miesiącach od podniesienia stóp kredytowych, spadły. Szybujące ceny działek zatrzymały się, a w niektórych miejscach nawet obniżyły. Ekipy budowlane są coraz bardziej dostępne i skore do negocjacji. Wszystko wskazuje na to, że mamy dobry czas na inwestycje.
Warto zwrócić uwagę, że taka sytuacja może nie potrwać długo. Wkrótce po zakończeniu działań wojennych rozpocznie się odbudowa zniszczonej Ukrainy. Kraje Zachodu obiecały dużą pomoc, więc na rynku znowu pojawią się znaczące środki, a wraz z nimi braki materiałowe oraz niedobór wykwalifikowanych pracowników. Branża budowlana w Polsce już teraz opiera się w dużym stopniu na pracownikach z Ukrainy – oficjalnie zatrudniamy w tym sektorze 73 tys. Ukraińców.
W końcu też, być może dopiero po wyborach, zostaną prawdopodobnie odblokowane środki z Unii Europejskiej. Będzie to sygnał do wznowienia inwestycji budowlanych. Podwyżka kosztów energii elektrycznej oraz inflacja spowodują zaś nieunikniony wzrost cen, w tym także materiałów budowlanych.
Czym ryzykujemy, budując dom w niepewnych czasach? Być może tym, że budowa przeciągnie się o 2 lata. Co możemy zyskać? Lepszą działkę za podobną cenę, dostęp do materiałów, ekip budowlanych, czas przy procedowaniu formalności. A w najgorszym przypadku? Tym, że sprzedamy działkę z rozpoczętą budową i nie stracimy chociażby na inflacji.
Wybór, kiedy rozpocząć budowę to indywidualna decyzja każdego inwestora. Warto jednak zawsze rozważyć ją pod kątem różnych aspektów i nie myśleć przy tym szablonowo. Powielane w Internecie opinie opierają się często na nieprawdziwych lub nieaktualnych przesłankach.
