W sieci jest mnóstwo poradników o tym, jak wybrać projekt czy zbudować dom. Mniej mówi się o tym, jak wybrać działkę pod budowę domu? Tego nikt nie wyjaśnia, a tymczasem to wcale nie jest oczywiste. Co więcej, nie każdy projekt będzie odpowiedni do konkretnej działki, więc wyjaśniamy też, na co zwracać uwagę, wybierając działkę budowlaną pod konkretny projekt domu.
Najlepsze działki pod budowę domu
Jak zauważył już Mark Twain: ziemia jest najlepszą inwestycją, bo już jej nie produkują.
To się potwierdza w cenach. Jak podaje Money.pl, średnia cena działki budowlanej w Polsce jest dziś rekordowa i wynosi ok. 200-250 zł za m2, a powierzchnia to zazwyczaj 300-1000 m2. Coraz mniej wolnych parcel w miastach czy popularnych miejscowościach sprawia, że inwestorzy zaczynają szukać rozwiązań kompromisowych. Działek wąskich, położonych blisko głośnych dróg, z nieuregulowanym stanem prawnym… Tymczasem nie każdą działkę opłaca się kupić, dlatego poniżej krótki przewodnik po tym, jak wybrać działkę budowlaną pod projekt domu.
Gdy wybierasz się na poszukiwanie działki, zwracasz pewnie uwagę na urokliwy krajobraz. Tymczasem to nie jest najważniejsze, a najlepsze działki pod budowę domu są również odpowiednio nasłonecznione, korzystnie zorientowane wobec stron świata i o harmonijnym kształcie. To właśnie te kwestie zostaną poruszone w artykule.
Jakich wad działek budowlanych szukać?
Najłatwiej jest podać przykład, aby zobrazować, jak liczne i nietypowe mogą być wady działek budowlanych.
Przykład:
Kilkanaście lat temu głośno było o zdewastowanym niemieckim cmentarzu w Gostyniu w woj. Zachodniopomorskim. Jak do tego doszło? Po wojnie na tym terenie był kościół i cmentarz; kościół w końcu rozebrano, a plac zarósł chaszczami. Minęło kilkadziesiąt lat i teren przekształcono na działkę budowlaną, aż w końcu — sprzedano. Gdy o przeszłości miejsca dowiedział się nowy właściciel, szybko zrezygnował z budowy domu, a działkę sprzedał. I tak niczego nieświadoma osoba przystąpiła do prac budowlanych. Dopiero wykopując kości na placu budowy, dowiedziała się o ukrytej wadzie tego miejsca…
Uwaga! To, jak wybierzesz działkę pod budowę domu, ma znaczenie dla Twojego komfortu w perspektywie lat, a może i pokoleń. Dlatego sprawdź jej historię choćby poprzez wpisanie adresu w wyszukiwarkę, obejrzenie dawnych zdjęć okolicy i rozmowy z mieszkańcami.
Zapoznanie się z historią działki może oszczędzić też komplikacji prawnych, jak w przypadku opisanego inwestora z Gostynia, który w atmosferze skandalu musiał przerwać prace i nie mógł wybudować wymarzonego domu. Warto też sprawdzić u wojewódzkiego konserwatora zabytków i w Urzędzie Gminy, czy na danym terenie nie figuruje stanowisko archeologiczne.
Głaz, drzewo, jaskinia na działce
Ważne! Jeśli na działce są skały, głazy narzutowe, drzewa czy jaskinie wyróżniające się ze względu na ich znaczenie historyczne, naukowe, estetyczne i krajobrazowe, to zgodnie z ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U.2023.0.1336 t.j.) może się okazać, że nie tylko nie możesz ich naruszyć, ale też nie powinieneś niszczyć terenu, na którym się znajdują.
Więcej: Czy na swojej działce można…? Odpowiadamy na 27 pytań o skarby, ogniska i strzelanie
Jeśli z kolei na działce jest rzeka lub staw, to warto zweryfikować, w jakiej odległości (i czy) można budować na danym terenie, pamiętając o sprawdzeniu terenów zalewowych na mapie dostępnej pod adresem:
Nowelizacja prawa górniczego a najlepsze działki pod budowę domu?
Ostatnio pojawiła się też kolejna nietypowa przeszkoda, która może wpływać na to, jak wybrać działkę pod budowę domu. Okazuje się, że zgodnie z nowelizacją ustawy prawo geologiczne i górnicze z 2023 r., rząd może zakazać budowy na dowolnym terenie — również prywatnym — jeśli uzna, że pod nim znajduje się złoże strategicznych surowców. Co więcej, właścicielowi nie należy się wówczas odszkodowanie! W praktyce na razie obecna ekipa rządząca nie planuje wywłaszczania z terenów prywatnych, ale warto pamiętać o tym prawie choćby kupując działki na terenach w górniczych regionach kraju. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w danej gminie powinna znajdować się przynajmniej wzmianka o tym, czy na danym terenie są jakieś cenne złoża.
Jaka wielkość działki pod dom – czy kształt i rozmiar ma znaczenie?
Metraż to kolejny temat składający się na to, jak wybrać działkę budowlaną pod budowę domu. Na początek rozprawmy się z mitem: nie jest tak, że wąska działka dyskwalifikuje dany teren, bo istnieją już nawet gotowe projekty domów na działki szerokie na 16-20 m. Z drugiej jednak strony taka bliskość sąsiadów niekoniecznie będzie komfortowa, dlatego najlepiej mieć działkę o regularnym kształcie kwadratu czy prostokąta.
Zobacz też: Wąska działka? Wścibscy sąsiedzi? Projekty domów z oknami na jedną stronę rozwiążą ten problem
A jaka wielkość działki pod dom jest najlepsza? W mieście nawet 200-metrowe działki nikogo nie dziwią, ale z dala od miasta ok. 1500 m2 to absolutne minimum, by móc komfortowo mieszkać i wypoczywać.
Pamiętaj! 1500 m2 brzmi, jak całkiem spory teren, ale jeśli działka ma tylko 16-20 m szerokości, to niezależnie od wielkości, w praktyce od sąsiadów dzieli Cię zaledwie kilka metrów.
Jeśli z kolei już masz wybrany dom i zastanawiasz się, jak wybrać działkę budowlaną pod projekt domu, to pamiętaj, że od granicy działki do ściany domu powinno być co najmniej 3-4 m.
Przykład:
jeśli masz projekt czworobocznego domu 120 m2 o wymiarach 30x40 m, to szukaj działki o powierzchni od ok. 500 m2 i odpowiednio długich bokach.
Działka budowlana, projekt domu a strony świata
Szukając działki budowlanej i projektu domu nie wszyscy zastanawiają się, jak usytuować je względem stron świata. A tymczasem:
Większość z nas chce mieć dobrze oświetlony salon i kuchnię, a więc powinniśmy szukać projektów domów z tymi pomieszczeniami od południa i zachodu i tak orientować projekt domu do działki budowlanej.
Jeśli z kolei wejście prowadzi od razu do kuchni i salonu w projekcie domu, działka budowlana powinna mieć wjazd od strony południowej lub wschodniej, by te pomieszczenia były najlepiej doświetlone.
Na działce z wjazdem od północy najlepiej budować takie domy, w których z przodu jest garaż czy korytarz, a na tyłach znajduje się salon, sypialnie i taras.
Okna sypialni na stronę wschodnią pozwalają się rano obudzić wraz ze wstającym słońcem, więc to dobre rozwiązanie w pokojach dziecięcych i sypialniach tych osób, które rano wstają do pracy. Ci, którzy mogą pospać dłużej, nie muszą mieć okien sypialni od strony wschodniej.
Ogród w blasku popołudniowego słońca to jeden z najpiękniejszych widoków — aby go mieć z okna, warto mieć projekt domu i działkę budowlaną rozplanowane tak, by mieć ogród, oranżerię czy taras od strony południowej.
Tak naprawdę zorientowanie projektu pod strony świata może być ważniejsze od tego, jak dobrać działkę budowlaną pod projekt domu, choć oczywiście są jeszcze inne czynniki, które warto brać pod uwagę.
Jak wybrać działkę budowlaną pod budowę domu?
Poniżej kilka ważnych kwestii, które pomagają w wyborze najlepszej działki pod budowę domu. Niektóre mogą się wydać oczywiste, ale inne są rzadko brane pod uwagę przez inwestorów.
Sprawdź cechy domu
Cechy domu — brzmi tajemniczo? W skrócie chodzi o następujące parametry:
wysokość, rozmieszczenie okien, kształt,
rodzaj ogrzewania i instalacji,
I inne.
Dlaczego to ma znaczenie? Jeśli, przykładowo, na działce jest dużo skał, to może się okazać, że nie uda się tam stworzyć zgodnego z projektem podpiwniczenia czy gruntowej pompy ciepła. Z kolei jeśli kształt dachu czy planowane panele fotowoltaiczne wymuszają wycięcie wszystkich drzew, to może się okazać, że bardziej opłacać się będzie postawienie domu na innej działce.
Sprawdź przeznaczenie sąsiednich działek
Warto też sprawdzić, czy te cechy planowanego domu nie kolidują z zagospodarowaniem sąsiednich działek. Jeśli przykładowo wysokie, zasłaniające słońce drzewa będą już na sąsiedniej działce, to ich nie usuniesz. To jednak dopiero początek listy rzeczy, jakie mogą niepokoić na sąsiedniej działce. Najlepsze działki pod budowę domu to te wśród cichej, jednorodzinnej zabudowy (o ile oczywiście nie trafisz na sąsiada z piekła rodem, co też warto zweryfikować przed zakupem działki). Warto sprawdzić, jakie jest przeznaczenie sąsiednich działek na miejscowym planie zagospodaorwania przestrzennego.
Czy wiesz, że… przedmieścia się rozrastają i coraz częściej dochodzi do konfliktów pomiędzy rolnikami a właścicielami działek budowlanych. Tym drugim przeszkadza zapach i hałas związany z działalnością rolniczą, z której żyją ci pierwsi. W 2023 r. we Francji uchwalono prawo zapobiegające pozywaniu przez mieszkańców przedmieść rolników za hałas czy zapach z ich obór.
Poza rolnikami, właścicielami sąsiednich działek mogą być też:
związki wyznaniowe,
przemysłowcy,
właściciele uciążliwych biznesów, jak np. chlewnie, wysypiska, dyskoteki.
To też dobrze byłoby sprawdzić, zanim zapadnie decyzja o zakupie działki.
Pamiętaj o dojeździe do działki
Dojazd do działki — to wydaje się oczywiste, jeśli chodzi o to, jak wybrać działkę pod budowę domu. W końcu aby ją obejrzeć, musimy do niej dotrzeć, a skoro to się udało, to przecież ma dojazd, prawda? Niekoniecznie! Dojazd do działki musi być wyraźnie oznaczony na mapie ewidencyjnej, a problemy i nieścisłości w tym obszarze są jednym z częstych problemów kupujących. Przykład takich pułapek:
Bardzo wąski pas “cudzej” działki pomiędzy ulicą a działką budowlaną — może się okazać, że gmina postawi na niej słup wysokiego napięcia lub billboard.
Dojazd do działki budowlanej przez czyjąś działkę — jeśli dojazd nie jest oznaczony na mapie jako droga publiczna, to inwestor może nie dostać pozwolenia na budowę na takiej działce.
Dojazd do działki budowlanej przez pole czy las — warto mieć pewność, że taka droga polna czy leśna to droga publiczna. Jeśli nie, to nikt nie będzie jej odśnieżał ani naprawiał, auta mogą mieć problemy z dojazdem itp.
Nieustalona lub skomplikowana własność poboczy, rowów i dróg — to może rodzić problemy podczas budowy, a nawet brak pozwolenia na budowę.
Jak widać, nawet kilka metrów “problematycznej” działki czy drogi może rodzić olbrzymie problemy.
Przykład:
Urocza działka siedliskowa na Podlasiu od lat pozostaje niezamieszkana. Potencjalny kupujący w Urzędzie Gminy dowiedział się, że dojazd prowadzi przez działkę sąsiada, który nie żyje. Od lat trwa postępowanie spadkowe, więc nie da się ustalić, kto jest właścicielem działki, a w związku z tym nie można wykupić tego fragmentu parceli. Działka siedliskowa oficjalnie nie posiada połączenia z drogą publiczną. Nie da się jej kupić.
Działka budowlana a dostęp do mediów
Jeszcze inny temat wokół najlepszych działek pod budowę domu to dostęp do mediów. Najbardziej pożądane jest tzw. pełne uzbrojenie działki, czyli dostęp do:
wody,
gazu,
prądu,
kanalizacji,
a obecnie wiele osób do tej listy dodaje też możliwość przyłącza internetu czy światłowodu.
Może się wydawać, że brak prądu to żaden problem — przecież wystarczy go założyć! W rzeczywistości to nie takie proste, a proces planowania, uzyskiwania pozwoleń i budowania podłączeń może trwać latami.
Czytaj też: Co to jest „siła”, ile kosztuje w 2024 r. i inne pytania o ...
Uzbrojona działka daje potencjalnie olbrzymie oszczędności czasu i pieniędzy i stąd najlepsze działki pod budowę domu mają zwykle wszystkie te podłączenia. A jeśli nie? O ile bez wody i prądu trudno jest żyć, to pozostałe przyłącza są kwestią indywidualnych potrzeb. Jeśli inwestor może i ma zamiar wybudować szambo, to nie będzie miał problemu z kanalizacją. Gaz też nie jest niezbędny, o ile inwestor nie ma np. projektu domu z ogrzewaniem gazowym.
Czytaj: Przyłączenie gazu w 2024 r. WARTO? Ogrzewanie gazowe zakazane? Jeszcze nie, ale...
A więc: jak wybrać działkę pod projekt domu, biorąc pod uwagę, które instalacje będą niezbędne i czy znajdują się one na danym terenie? Warto osobiście zweryfikować, na jakim etapie jest wykonywanie przyłącza. Czasem kanalizacja czy woda jest już doprowadzona do przyległych parcel, więc poprowadzenie przyłącza kilka metrów dalej to kwestia formalności. Innym razem w danej wsi czy gminie w ogóle nie ma infrastruktury, więc inwestora może czekać długa biurokratyczna droga, by uzyskać choćby podstawowe media.
Stan prawny nieruchomości i księga wieczysta
Kolejny ważny element to stan prawny nieruchomości. Sprawdzanie księgi wieczystej to dość prosty proces, który można przejść całkowicie on-line. Dodatkowo można poprosić o pomoc np. notariusza, ale nawet na pierwszy rzut oka uda się rozszyfrować większość zapisów. Tym, co poszukujący najlepszej działki pod budowę domu często pomijają, jest dokładne sprawdzenie wszystkich komponentów działki. Wiele parcel tak naprawdę składa się z kilku mniejszych działek, i w tym wypadku bardzo często diabeł tkwi w szczegółach.
Przykład:
Działka ma 1000 m2 i składa się z trzech mniejszych działek o powierzchni 800, 180 i 20 m2. Co do pierwszych dwóch nie ma wątpliwości, ale trzecia jest częściowo współwłasnością brata poprzedniej właścicielki terenu, który — podobno — mieszka w Ameryce…
Tego typu sytuacje wynikają z banalnych przeoczeń, a są często przyczyną braku pozwolenia na budowę lub komplikacji prawnych, które na lata zatrzymują budowę domu.
Ważne! Poza stanem prawnym działki budowlanej, sprawdź stan prawny każdego z budynków, a nawet fundamentów na działce. Budynki gospodarcze, domy, a nawet zabytki — to wszystko mogło zostać kiedyś sprzedane, wydzierżawione lub obciążone w inny sposób.
Koszty działki budowlanej
Osoby szukające najlepszej działki pod budowę domu zastanawiają się również, jakie powinny być koszty związane z zakupem. Gdy mówimy o działce budowlanej uzbrojonej w media, której stan prawny i położenie jest bez zarzutu, to inwestor tak naprawdę płaci tylko samą cenę zakupu działki. Jeśli jednak wybierze gorzej, do tej ceny mogą dojść:
Koszty wykonywania ekspertyz (np. geodezyjnej),
Koszty ochrony zabytków i przyrody,
Koszty budowy podjazdów, dojazdów, ogrodzeń,
Koszty wycinki drzew, usuwania głazów narzutowych,
Koszty wykopów pod prowadzenie instalacji i przyłączy,
Koszty uzyskiwania pozwoleń,
Koszty projektów instalacji, dojazdów itp.,
Koszty wykupu kolejnych działek, które mają współwłaściciela.
To tylko część listy; pełna może obejmować kilkadziesiąt dodatkowych pozycji. Dopiero to pokazuje, że wybór nie najlepszej działki pod budowę domu może kosztować tak naprawdę dodatkowo miliony złotych.
Podsumowanie – jak wybrać działkę budowlaną pod projekt domu?
Mamy nadzieję, że tym tekstem udało nam się udowodnić, że odpowiedź na pytanie o to, jak wybrać działkę budowlaną pod projekt domu, wcale nie jest prosta. Zakup własnej ziemi to olbrzymie emocje, a widok pięknego krajobrazu zaciemnia często osąd i każe się spieszyć z decyzją o zakupie działki budowlanej i projektu domu. Tymczasem najlepsze działki pod budowę domu jest dość trudno znaleźć. Mamy nadzieję, że z powyższą listą stanie się to o wiele łatwiejsze.
