Ostatnie lata to olbrzymie zmiany w uzyskiwaniu pozwolenia na budowę domu. Było łatwo, łatwiej… a teraz przepisy mają znów zostać zaostrzone — a wszystko to dotyczy tylko domów do 70 mkw. Sprawdzamy, jak można zdobyć pozwolenie na budowę domu obecnie i w jakich przypadkach nie będzie konieczne w 2025 r. i później.
Pozwolenie na budowę domu krok po kroku – MPZP lub WZ
Zastanawiałeś się kiedyś, dlaczego w jednej okolicy dominują 1-2-piętrowe domy jednorodzinne, a w innym miejscu powstają hale i magazyny? Przyczyna takiego rozplanowania przestrzeni tkwi najczęściej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) dla danej gminy czy miasta. Jeśli zastanawiasz się, czy na danym terenie da się uzyskać pozwolenie na budowę domu, to w tym dokumencie znajdziesz odpowiedź.
Więcej o formalnościach przed budową domu przeczytasz tu.
Wystarczy wpisać “miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego” i nazwę swojej gminy w wyszukiwarkę, by znaleźć ten dokument (najczęściej w formie .pdf lub .doc do ściągnięcia ze strony urzędu gminy. A jeśli taki dokument nie istnieje? Wówczas trzeba wystąpić o określenie warunków zabudowy dla danego terenu. Robi się to w urzędzie gminy lub miasta (również on-line), załączając do wniosku następujące dokumenty:
Mapa zasadnicza i ewidencyjna,
Decyzja o uwarunkowaniach środowiskowych,
Określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, przedstawione w formie graficznej — wysokość domu, wielkość, liczba kondygnacji itp.
Uwaga! W niektórych gminach ilość dokumentów może się nieco różnić i obejmować jeszcze np. decyzję o uwarunkowaniach środowiskowych. Najlepiej zapytać o szczegóły w urzędzie gminy.
Po ok. miesiącu po złożeniu kompletnego wniosku można liczyć na warunki zabudowy, które są pierwszym elementem potrzebnym do tego, by uzyskać pozwolenie na budowę domu. Krok po kroku kolejne działania opiszemy poniżej.
Warto wiedzieć: analizę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem budowy możesz też zlecić. Taka usługa jest dostępna np. tu.
Potrzebujesz godety i mapy do projektu
Aby zamówić projekt budowlany, potrzebna będzie mapa do celów projektowych. Wystarczy udać się do geodety działającego w swojej okolicy, który następnie przyjedzie na miejsce i zmierzy teren, a potem naniesie go na mapę. To ważne, ponieważ pomiary muszą być zgodne ze stanem faktycznym. Na starych mapach nierzadko są budynki, zbiorniki wodne czy formy terenu, których dawno już nie ma, więc jest to odpowiedni moment, by to zweryfikować przed budową domu. Aby uzyskać pozwolenie na budowę domu, krok po kroku trzeba dopełnić formalności, a zlecenie mapy do projektu jest pierwszą z nich.
Kupno projektu domu
Jeśli zastanawiasz się, jak dostać pozwolenie na budowę domu, następnym krokiem jest kupno projektu. Jeśli ma to być projekt indywidualny, to przed inwestorem jest kilka miesięcy konsultacji, a następnie oczekiwania na efekty pracy architekta.
Szerzej pisaliśmy o tym tu: Jaki będzie najlepszy projekt domu: gotowy czy indywidualny? To zależy!
W przypadku gotowych projektów, wystarczy kupić projekt zgodny z MPZP lub warunkami zabudowy (czyli np. dom jednokondygnacyjny o określonym nachyleniu dachu). Do wniosku trzeba będzie załączyć mapę, na której projekt już będzie naniesiony na działkę, przy wzięciu pod uwagę jej faktycznych parametrów, a więc: dojazdu, form ukształtowania terenu, położenia względem granic działki itp.
Zobacz: Domy na wąską działkę do 16 metrów
Jak zaadoptować projekt do działki?
Już wiesz, jak dostać pozwolenie na budowę domu — do złożenia wniosku potrzebna będzie adaptacja projektu. Istnieje kilka sposobów, na to, aby ją uzyskać:
Sposób pierwszy: z zakupionym projektem udajesz się do wybranego biura architektonicznego, które wycenia adaptację.
Sposób drugi: wybierasz projekt domu w biurze architektonicznym, które umożliwia też zamówienie “na miejscu” adaptacji (tak jest np. w Z500.pl).
Wadą pierwszego sposobu jest to, że na niektóre zmiany w projekcie kolejny projektant powinien otrzymać zgodę swojego poprzednika, a to wydłuża procedurę i zwiększa koszty. W Z500.pl możesz od razu zamówić adaptację projektu do swojej działki, a to znacznie zwiększa szansę na to, jak zdobyć pozwolenie na budowę domu bez większych komplikacji.
Pamiętaj o mediach
Projekt uwzględniający warunki panujące na działce będzie uwzględniał usytuowanie rur, studzienek czy słupów wysokiego napięcia.
Więcej: Uzbrojenie działki - Z500
W związku z tym, aby mógł powstać, przyłącze musi już być gotowe. To dlatego tzw. “uzbrojona” działka jest tak pożądana — znacznie ułatwia to, jak uzyskać pozwolenie na budowę. Krok po kroku o procesie uzyskiwania przyłącza prądu pisaliśmy tu:
Kto, kiedy (i za ile) projektuje przyłącze prądu?
Ostatni krok do uzyskania pozwolenia na budowę domu
Mając wszystkie te dokumenty, pozostaje już tylko złożyć wniosek w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym.
Ważne! Uzyskanie pozwolenia na budowę domu trwa do 65 dni kalendarzowych.
To, jak zdobyć pozwolenie na budowę domu, różni się w zależności od urzędu. Wpływ mają też miejscowe warunki przyrodnicze, od których zależy konieczność wykonania dodatkowych ekspertyz. Czasem te same wymogi są różnie interpretowane na terenie różnych powiatów, więc w tym wypadku wniosek warto złożyć osobiście.
Uwaga! Wnioski składane przez internet paradoksalnie czasem dłużej czekają na rozpatrzenie. Dzieje się tak dlatego, że “na żywo” urzędnik poinformuje o tym, jak dany załącznik wypełnia się w tym konkretnym urzędzie. Jeśli składasz “papiery” przez internet, to będziesz musiał poczekać na oficjalny list, a następnie poprawić dokumentację zgodnie z przesłanymi wytycznymi. Wszystko to może znacznie wydłużyć to, jak można zdobyć pozwolenie na budowę domu.
Ile kosztuje pozwolenie na budowę domu?
Na koniec pozostaje jeszcze jedno pytanie: ile kosztuje pozwolenie na budowę domu? Na stronie gov.pl jest napisane, że nic, chyba, że w domu będzie prowadzona działalność gospodarcza. Wówczas opłata (zależna od metrażu) może wynieść od kilku do 539 zł. Jednak nie do końca jest tak, że cała procedura jest darmowa. Koszty usług geodety, koszt zakupu projektu i adaptacji (o których już pisaliśmy tu:
Ile kosztuje projekt domu? Porównujemy ceny i warianty
) - to wszystko składa się na to, ile kosztuje pozwolenie na budowę domu:
Koszt wykonania mapy do celów projektowych u geodety: 1850 - 2500 zł za ha
Projekt gotowy na Z500.pl kosztuje od ok. 3000 do 10 000 zł
Adaptacja projektu może kosztować od ok. 1000 do 5000 zł zależnie od projektu, zakresu, warunków na działce itp.
Według danych Muratorplus każdy metr przyłącza kosztuje ok. 200-400 zł, co w praktyce daje nawet 6-10 tys. zł za podłączenie prądu, wody i gazu.
Na każdy z tych czynników wpływają inne zależności, jak infrastruktura na działce i wybrany projekt domu. Jednak nawet te pobieżne szacunki pokazują, ile tak naprawdę kosztuje pozwolenie na budowę domu. Choć nie wszystkie ujęte tu wydatki zaliczymy bezpośrednio do związanych z samym pozwoleniem, to finalnie odpowiedź jest bliższa 8-15 tys. zł. niż 0 zł.
Zamieszanie wokół pozwoleń na budowę domu: 2022-2025
Czy wiesz, że… w 2022 r. zmniejszono formalności niezbędne przy budowie domu o pow. do 70 mkw., jednak zainteresowanie takimi domami nie było zbyt duże (wybudowano ok. tysiąc w porównaniu do ok. 200 tys. większych domów, do których potrzebne było pozwolenie. Ułatwienia miały w 2024 r. objąć wszystkie domy, ale ostatecznie do zmian nie doszło (pisaliśmy o tym tu). Jednak w międzyczasie okazało się, że funkcjonujące przepisy są wadliwe, bo urzędnicy nie mogą wznieść sprzeciwu, nawet jeśli inwestor buduje dom “na zgłoszenie” bez kompletu wymaganych dokumentów. Na razie trwają więc prace nad ponowną zmianą prawa budowlanego.
Podsumowanie
Jak widać, uzyskanie pozwolenia na budowę domu krok po kroku tylko pozornie jest łatwe i… darmowe. Tak naprawdę to szereg różnych procedur, które mogą zająć wiele miesięcy z życia inwestora. Mamy nadzieję, że z tym poradnikiem uda się łatwiej odpowiedzieć na pytanie o to, jak uzyskać pozwolenie na budowę domu bez bólu głowy i niepotrzebnych komplikacji.
