Romantyczne skosy, klimatyczne belki… Większość osób, które mają strych, marzą też o jego adaptacji na poddasze. I choć są tacy, którym udało się to zrobić bez biurokratycznych procedur, to tak naprawdę inwestor powinien załatwić sporo formalności, jeśli chce zrobić adaptację strychu zgodnie z prawem. A i tak nie zawsze adaptacja poddasza będzie możliwa…
Zacznijmy od tego, co to właściwie znaczy adaptacja poddasza?
Jeśli weźmiemy za przykład stary wiejski dom parterowy, to najczęściej posiada on strych. To pomieszczenie, po którym można mniej lub bardziej komfortowo się przemieszczać — zazwyczaj dość ciemne i niewysokie, choć są wyjątki od reguły. Jeśli więc inwestor zapragnie adaptacji strychu, to pewnie będzie chciał podnieść dach, aby uzyskać 2,5 m niezbędne do tego, by móc nazwać strych użytkowym.
W przypadku nowego domu jest podobnie — weźmy projekt domu z poddaszem nieużytkowym nad garażem Z162 L. Jeśli po jakimś czasie inwestor zechce wykorzystać “pustą” przestrzeń nad parterem, to mówimy o adaptacji poddasza. Jak to się robi?
Adaptacja poddasza – jak można je wykorzystać?
Istnieje zasadnicza różnica pomiędzy drugim czy trzecim piętrem a poddaszem do adaptacji.
Piętro, czyli powierzchnia mieszkalna nad parterem — np. jeśli parter ma 60 m2, to piętro też zazwyczaj ma 60 m2.
Poddasze, czyli powierzchnia pod skośnym dachem, którą (w pewnych przypadkach) można przekształcić na cele mieszkalne. Jednak nie uzyskamy wtedy np. 60 m2 nad 60-metrowym parterem. Powierzchnia pod skosami będzie miała od kilku cm do ponad dwóch metrów wysokości. Powierzchni do 140 cm wysokości nie liczy się do powierzchni domu, a pomiędzy 140 a 220 cm — liczy się w 50 proc.
Wszystko to oznacza, że poddasze do adaptacji ma specyficzny kształt (skosy), a to wpływa na rodzaje pomieszczeń, które można tam stworzyć. Pod skosami świetnie wyglądają:
domowe biura,
sypialnie,
łazienki,
pokoje gościnne.
Jednak już gdyby miała to być pracownia, w której mają stanąć sprzęty czy maszyny o wysokości przekraczającej 2 metry, to mogłoby być trudno je tam zmieścić (choć przy okazji adaptacji można podnieść też dach, o czym napiszemy w dalszej części artykułu). Dodatkowo nie zawsze jest możliwe poprowadzenie wszystkich instalacji na poddasze, stąd np. może być niemożliwe stworzenie tam kuchni czy łazienki.
Jak sprawdzić, czy pomieszczenie nadaje się do adaptacji?
Wiemy już konkretnie, co to jest adaptacja strychu. A jak zaadoptować poddasze do swoich zamiarów? Trzeba tu rozdzielić dwie sfery: praktyczną i formalną. Pod względem praktycznym mogłoby to wyglądać np. tak:
inwestor znajduje fachowca i zleca mu dodanie okien czy wyremontowanie poddasza tak, by nadawało się do użytku.
Pod względem formalnym wszystko powinno zacząć się od stworzenia projektu adaptacji poddasza w studiu architektonicznym. Jeśli dom jest stary, może być konieczna inwentaryzacja i stworzenie projektu domu od podstaw. Jeśli natomiast dom jest nowy, to warto sprawdzić, czy posiada tzw. poddasze użytkowe czy nieużytkowe (ta informacja znajduje się w projekcie, w umowie kupna domu itp.).
Poddasze użytkowe — czyli ze stropem i ścianami stworzonymi w ten sposób, że można tam mieszkać
Poddasze nieużytkowe — było stworzone z myślą o funkcji strychu. Jeśli ma być przekształcone na mieszkanie, to trzeba będzie to zgłosić i otrzymać pozwolenie na budowę.
Zobacz: Domy parterowe z poddaszem do adaptacji — dlaczego w tych projektach zakochali się budujący?
Kiedy możliwa jest adaptacja poddasza?
Zagłębiając się w to, jak zaadaptować strych, dochodzimy do głównej zalety domów z tzw. poddaszem do adaptacji. Już podczas stawiania domu powstaje pusta przestrzeń nad parterem. Wizualnie może ona bardzo przypominać zwyczajny strych, ale jest jedna zasadnicza różnica: od razu ma min. 2,5 m wysokości, więc w przyszłości nie trzeba będzie np. podnosić dachu.
Adaptacja poddasza – czy wymagane jest zgłoszenie, czy pozwolenie?
Jak zaadaptować poddasze użytkowe?
Jeśli chcesz dodać nowe okna (których nie było w projekcie), balkon i drzwi balkonowe, dodać schody — to potrzebujesz pozwolenia na budowę.
Jeśli chcesz tylko wymienić okna na inne w tym samym rozmiarze, postawić ścianki działowe, zrobić remont poddasza użytkowego (docieplenie ścian, wymiana samego pokrycia dachowego) - to wystarczy zgłosić taki zamiar.
Jeśli chcesz po prostu pomalować ściany, wymienić podłogi czy zamontować gniazdka na poddaszu użytkowym, to nie musisz tego nigdzie zgłaszać.
Ważne! Pozwolenie na budowę jest potrzebne też wtedy, gdy adaptacja strychu odbywa się w zabytkowym domu.
Jak zaadaptować poddasze nieużytkowe (zwykły strych)?
Najpierw musisz zgłosić zmianę sposobu użytkowania poddasza i związane z tym prace, które nie ingerują w bryłę budynku (czyli np. wymiana zużytych elementów dachu bez jego podnoszenia, wymiana okien na podobne, wstawienie ścianek działowych itp.)
Jeśli zamierzasz przy tym podnieść dach, zmienić kąt nachylenia dachu, dodać okna, wybudować schody — potrzebne będzie pozwolenie na roboty budowlane.
Może się wydawać, że ten ogrom formalności jest niepotrzebny. Jeśli masz siedlisko z dala od ludzi, to rzeczywiście wstawienie nowego okna w dach nie powinno stanowić problemu. Wyobraźmy sobie jednak inną sytuację: to Twój sąsiad podwyższył sobie dach o 2 metry, przez co zasłonił Ci widok i w Twoim domu przez cały dzień jest ciemno. Gdyby sąsiad wystąpił o pozwolenie na budowę, to wykonano by studium oddziaływania obiektu na sąsiednie działki i do takiej nadbudowy by nie doszło.
Czy wiesz, że… zgodnie z polskim prawem pomieszczenia użytkowe muszą mieć co najmniej 2,5 metra wysokości. Czyli jeśli chcesz legalnie mieszkać na poddaszu (a nie np. czasem korzystać z niego jako pracowni czy magazynu), to musisz podnieść dach, o ile pomieszczenia są niższe.
Adaptacja strychu, a przepisy
Jak widać, to, jak zaadaptować strych, wcale nie jest takie proste i wcale nie chodzi tu o trudności związane z robotami budowlanymi. Jeśli zamierzasz podnieść dach, to potrzebujesz najpierw Warunków Zabudowy lub miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprawdź w tych dokumentach, czy jest określona minimalna odległość kalenicy od drogi, kąt nachylenia dachu lub wysokość dachu, bo to te regulacje będą Cię obowiązywać.
Czy wiesz, że… analizę warunków zabudowy pod kątem planowanych zmian możesz zlecić architektowi. Projektant może przy okazji zaproponować takie zmiany w projekcie, by nie stały w sprzeczności z przepisami.
Dokumenty niezbędne do adaptacji strychu
Jak zaadaptować poddasze pod kątem wymaganych dokumentów? Do wniosku o pozwolenie na budowę potrzebne będą:
Projekt budowlany domu
Zaświadczenie od architekta o tym, że może projektować domy
Zaświadczenie właściciela nieruchomości o prawie do dysponowania nią
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub Warunki Zabudowy
W przypadku starych budynków do wniosku o adaptację poddasza trzeba dołączyć inwentaryzację stanu zastanego budynku.
A co dołączyć do wniosku, jak zaadoptowanie poddasza na cele mieszkalne wymaga tylko zgłoszenia?
Opis techniczny obiektu
Rysunek sytuacyjny budynku na mapie działki
Zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o tym, że planowane prace są zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
Oświadczenie o tym, że właściciel może dysponować nieruchomością.
Jak widać, ten drugi sposób na to, jak zaadoptować poddasze, jest dużo prostszy i nie wymaga sięgania po projekt budynku (który w przypadku starszych budowli często trzeba stworzyć od podstaw).
Gdzie zgłosić adaptację poddasza?
Adaptację strychu trzeba zgłosić do urzędu miasta lub starostwa powiatowego.
Konsekwencje adaptacji poddasza bez pozwolenia na budowę
Wiemy już, jak zaadaptować poddasze. Jak widać jest to dość uciążliwa biurokratyczna droga. Tu pojawia się więc kolejne pytanie: co grozi za pominięcie wszystkich tych kroków? Czy nie można po prostu zrobić remontu na strychu i nikomu się z tego nie tłumaczyć? Wszystko zależy od jednostkowego przypadku. Poniżej opisujemy możliwe scenariusze, zaczynając od najczarniejszego:
Pamiętając, że budowa pokoi czy okien na poddaszu ingeruje w bryłę budynku, można sobie wyobrazić przypadek, gdy po niefachowej adaptacji poddasza, nad którą nie czuwał architekt, dojdzie w końcu do katastrofy budowlanej, jak w Popowie, gdzie w 2021 r. podczas remontu zawaliła się ściana budynku. Tym razem nikomu nic się nie stało, ale w domu ktoś w tym czasie był, więc mogło dojść do większej tragedii.
Mniej dramatyczny, ale niestety częsty scenariusz, to nakaz rozbiórki, jak w Warszawie, gdzie właściciele słynnego hotelu Czarny Kot zamiast jednego, dobudowali… 6 pięter, stwarzających zagrożenie dla użytkowników i osób korzystających z sąsiednich działek.
Najczęściej samowole budowlane zgłaszają… sąsiedzi i wówczas trzeba się liczyć z kontrolą Inspektora Budowlanego. Jaki będzie finał? Wszystko zależy od skali ingerencji i pozostałych okoliczności. Inaczej będzie w przypadku domku na odludziu, w którym powiększono okno na strychu, a inaczej, gdy zmiany idą dalej, a istnieje projekt budowlany pozwalający zidentyfikować, jaką konstrukcję dachu czy okna obiekt miał wcześniej. Wówczas trudno dyskutować z urzędnikami, którzy po prostu wiedzą, że doszło do samowoli budowlanej.
Jest jednak i czwarty przypadek, gdy nowe okno powstaje, dach jest wymieniony, i tak naprawdę samowola budowlana nigdy nie zostaje wykryta. Warto tylko pamiętać, że może to być niejako “siedzenie na bombie”, bo samowolna budowlana jako wykroczenie nie przedawnia się. Szczególnie “ciekawie” może być w przypadku próby sprzedaży budynku, gdy okaże się, że dobudowane piętro nie figuruje na żadnym planie.
Legalizacja adaptacji poddasza
Często bywa tak, że adaptacja poddasza jest dawno zakończona i dopiero wtedy inwestor dowiaduje się przypadkiem o tym, że powinien ją zgłosić przed jej rozpoczęciem. Na szczęście ustawodawca przewidział furtkę w przepisach dla tych, którzy chcą zgłosić swoją lub poprzednich właścicieli adaptację poddasza. Jak? Dokumenty będą podobne, jak w przypadku pozwolenia na budowę. W tym wypadku lepiej się dobrze przygotować, a więc może nie wystarczyć samo dostarczenie projektu budowlanego, ale też wszelkich opinii, ekspertyz czy analiz, które poświadczają np. to, że zmieniony budynek nie wpływa negatywnie na działki sąsiadów, przyrodę czy bezpieczeństwo. Następnie trzeba złożyć do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego.
Cennik
Najbardziej bolesnym elementem procesu legalizacji poddasza jak konieczność wniesienia opłaty. Za elementy, które wymagały samego zgłoszenia (np. wymiana pokrycia dachowego) to będzie 2500-5000 zł. Jednak już wtedy, gdy doszło do adaptacji poddasza na użytkowe, podniesienia dachu i dodania okien, opłata może wynieść aż 25 tys. zł.
Ważne! Jak już pisaliśmy, każdy przypadek warto rozpatrywać indywidualnie, decydując, czy adaptacja strychu wymagała zezwolenia, czy samego zgłoszenia. W razie wątpliwości przed dostarczeniem wniosku do urzędu warto skonsultować się z prawnikiem zajmującym się prawem budowlanym lub z dobrym architektem.
Jakie są koszty adaptacji strychu?
Osoby zastanawiające się, jak zaadaptować strych, zwykle zaczynają od pytań o koszty. Tymczasem jak widać, najpierw trzeba sprawdzić, czy planowane prace będą w ogóle możliwe, a wydawanie pozwoleń i sporządzanie planów to osobny koszt. Jeśli natomiast chodzi o cennik samej adaptacji strychu, to zależy od jej zakresu, przy czym remont poddasza o pow. 50 m2 może kosztować kilkanaście tysięcy złotych, ale już podniesienie dachu, dodanie okien, położenie podłogi, docieplenie dachu i stropu, budowa schodów i wymiana pokrycia dachowego to może być koszt przekraczający 150 tys. zł. To również dlatego tak popularne są projekty domów z poddaszem użytkowym. W razie podjęcia decyzji o remoncie poddasza, koszty będą o wiele niższe niż w przypadku, gdy wiąże się to z gruntowną przebudową dachu, stropu i okien.
Adaptacja strychu a własność
Ostatnie piętro w kamienicy i od razu przed oczami stają wijące się schody na przestronne, drugie piętro… Dotyczy to zresztą nie tylko kamienic, jak pokazuje przykład inwestora z Tomaszowa Mazowieckiego, który pod pretekstem wymiany okna, dobudował do swojego mieszkania w bloku… dwa dodatkowe piętra.
Droga do tego, jak zaadaptować poddasze, w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych, jest jeszcze dłuższa, niż w przypadku domów jednorodzinnych. Przede wszystkim trzeba uzyskać pozwolenie wszystkich lokatorów i wspólnoty mieszkaniowej; po drugie — nie będzie możliwe wykonanie prac, które naruszałyby ściany nośne i w inny sposób zagrażały bezpieczeństwu mieszkańców. Zdecydowanie najłatwiej jest wykonać adaptację poddasza, gdy dom jest własnościowy.
Czy trzeba płacić podatek od adaptacji strychu?
Samo w sobie zaadoptowanie strychu pod sypialnię czy pracownię nie jest opodatkowane. Jeśli jednak masz dom, to pewnie co roku płacisz od niego podatek, a konkretnie uiszczasz go na podstawie metrażu. Jeśli dom miał już poddasze użytkowe i płaciłeś za nie podatek, to nic się nie zmieni po tym, jak wyremontujesz te pokoje. Jeśli natomiast poddasze było nieużytkowe i realnie Twoja przestrzeń życiowa powiększyła się np. z 50 do 80 m2, to powinieneś płacić wyższy podatek. Najlepiej zapytać o to w urzędzie gminy po adaptacji poddasza.
Podsumowanie
Gdyby istniała jedna prosta odpowiedź na pytanie o to, jak zaadaptować strych, to z pewnością podalibyśmy ją już na początku artykułu! Niestety — to nie takie proste, a adaptacja poddasza to proces skomplikowany i uzależniony od terenu, preferencji inwestora i zakresu prac. Czy istnieje droga na skróty? Na pewno wybór gotowego projektu domu, w którym poddasze już jest uwzględnione, znacznie upraszcza szybkie zamieszkanie pod wymarzonymi skosami.
PYTANIA I ODPOWIEDZI O TO, JAK ZAADAPTOWAĆ STRYCH
Jak zaadoptować poddasze?
Aby zaadoptować poddasze, należy sprawdzić stan techniczny budynku, zaplanować przestrzeń i uzyskać wymagane pozwolenia na budowę lub zgłoszenie.
Czy adaptacja strychu może być łatwa i szybka?
Adaptacja strychu może być skomplikowana ze względu na formalności, jednak wybór odpowiednich fachowców i projekt może znacznie przyspieszyć proces.
Czy adaptacja strychu wymaga pozwolenia na budowę?
Tak, jeśli adaptacja zmienia bryłę budynku, konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.
Czy adaptacja poddasza może obejść się bez formalności?
W niektórych przypadkach, jak drobne prace remontowe, wystarczy zgłoszenie, jednak dla większych zmian konieczne są pozwolenia.
Czy można zaadaptować poddasze na mieszkanie?
Tak, ale poddasze musi spełniać odpowiednie normy, w tym minimalną wysokość pomieszczeń 2,5 m, oraz być dostosowane do celów mieszkalnych.
Jakie są koszty adaptacji poddasza?
Koszty adaptacji poddasza mogą sięgać od kilkunastu tysięcy złotych za proste remonty, do nawet 150 tysięcy złotych w przypadku kompleksowych prac.
Czy adaptacja strychu zwiększy podatek od nieruchomości?
Tak, jeśli poddasze stanie się powierzchnią użytkową, podatek od nieruchomości może wzrosnąć, ponieważ zależy od metrażu użytkowego.
Jakie dokumenty są potrzebne do adaptacji poddasza?
Wymagane dokumenty to projekt budowlany, zaświadczenie od architekta, oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością oraz plan zagospodarowania przestrzennego.
Czy adaptacja poddasza w budynku wielorodzinnym wymaga zgody sąsiadów?
Tak, adaptacja poddasza w budynku wielorodzinnym wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz innych lokatorów.
Jakie pomieszczenia można urządzić na poddaszu?
Na poddaszu idealnie sprawdzają się sypialnie, biura, łazienki lub pokoje gościnne, choć ograniczenia przestrzeni mogą wpływać na wybór funkcji.
