Ze względu na kryzys gospodarczy wiele osób wstrzymuje się aktualnie z inwestowaniem w nieruchomości. Czy to dobra decyzja? A może jednak warto, wraz z początkiem 2023 roku, rozpocząć budowę? Czy inwestycja w nieruchomości pozwoli ochronić oszczędności przed inflacją?
Sytuacja na rynku nieruchomości a inwestowanie
Aby podjąć decyzję o inwestowaniu w nieruchomości, musisz w pierwszej kolejności zaznajomić się z sytuacją na rynku. Bez tego inwestowanie będzie błądzeniem po omacku.
Rynek nieruchomości, począwszy od kwietnia 2022 roku, mocno spowolnił. Nie wynika to z braku potencjalnego popytu – w Polsce brakuje mieszkań i jeszcze przez wiele lat sytuacja ta się nie zmieni.
Drogie kredyty mieszkaniowe
Stagnacja jest efektem słabej sytuacji gospodarczej, w szczególności wysokiego kosztu pozyskania finansowania. Klienci nie są w stanie osiągnąć zdolności kredytowej, a nawet jeśli mają taką możliwość, często obawiają się wysokich rat. Trudno się dziwić – obecne raty są bardzo obciążające i będą takie jeszcze przez najbliższe miesiące.
Kredytobiorcy mogą być jednak pewni, że przy umowach podpisywanych dziś na 20/30 lat i zmiennych stopach oprocentowania, w ciągu 24 miesięcy wrócą one do wysokości z 2020/2021 roku. Tym samym raty będą niższe.
Proporcje finansowania nieruchomości
Standardowa proporcja kredytowania inwestycji budowlanych przez klientów indywidualnych w Polsce wygląda od kilku lat podobnie. ¾ wszystkich zaciągających kredyty posiada 20% wkładu własnego i potrzebuje 80% finansowania zakupu. Przy tak dużym udziale kredytu w inwestycji, wysokiej inflacji i niskim poziomie rządów, miesięczne raty wzrosły blisko o 100%. Z tym bezpośrednio związana jest malejąca zdolność kredytowa potencjalnych inwestorów.
Ceny mieszkań w ostatnim kwartale 2022 roku zatrzymały się. Nie zanotowano jednak oczekiwanego spadku. Wielu deweloperów wstrzymało inwestycje i dokończą je, kiedy koniunktura na rynku ulegnie poprawie.
Ceny materiałów budowlanych na koniec 2022 roku
Z tego względu poprawiła się jednak dostępność materiałów i ekip wykonawczych, oferujących dobrą jakość usług. To niewątpliwie korzyść dla planujących inwestycje w najbliższym czasie.
W ślad za wzrostem dostępności materiałów, nie pójdzie za to prawdopodobnie spadek cen. Potwierdzają to prognozy rynkowe oraz deklaracje producentów. Wysoki koszt pozyskania energii do wyprodukowania materiałów, rosnące ceny transportu oraz wzrost fiskalizacji ze strony państwa doprowadzą raczej do ich wzrostu. W perspektywie roku 2023 ceny materiałów będą jednak bardziej stabilne i mniej podatne na spekulacje, jak miało to miejsce w czasie pandemii.
Czy warto inwestować w nieruchomości? Rynek najmu
Mając świadomość sytuacji na rynku nieruchomości, możesz podjąć decyzję, w co inwestować, aby nie tracić oszczędności w trakcie inflacji. Zainteresuj się rynkiem najmu. Jeśli planowałeś inwestycję w nieruchomość na własny użytek, czas zrewidować plany. Możesz połączyć swoje potrzeby mieszkaniowe z potrzebami rynku, dzięki czemu zaczniesz zarabiać na takiej inwestycji.
Sytuacja na rynku najmu a inwestowanie
W ostatnich latach mieliśmy do czynienia z boomem na rynku najmu (dodatkowo wzmocnionym przez uchodźców wojennych). Jednak w listopadzie 2022 roku popyt spadł o połowę względem sierpnia. Nie oznacza to, że podaż domów i mieszkań jest wystarczająca. Za różnicę w popycie pomiędzy sierpniem a listopadem odpowiadają głównie studenci, którzy w sierpniu i we wrześniu szukali intensywnie kwater na rok akademicki 2022/2023.
W styczniu 2020 roku na rynku nieruchomości zarejestrowano ponad 400 000 dostępnych wolnych obiektów mieszkaniowych. W październiku i listopadzie 2022 roku chęć wynajęcia domu czy mieszkania ogłaszało tylko 250 000 inwestorów. Oznacza to, że dzisiejsza podaż dostępnych mieszkań jest stosunkowo niska.
Oferty na rynku najmu są bardzo zróżnicowane. Ewidentnie jednak brakuje lokali o podwyższonym standardzie oraz domów w średnich cenach, które zwykle wynajmuje się na dłużej. Dodatkowo klienci zaczęli zwracać uwagę na koszty eksploatacji. Boją się wynajmowania kilkudziesięcioletnich willi o kubaturze 250-400 m2, których ogrzanie w najzimniejszych miesiącach może przekraczać kilka tysięcy złotych.
Wielu dobrze zarabiających klientów nie chce się wiązać z jednym miejscem, gdyż ogranicza to rozwój ich kariery. Najchętniej wynajmują oni mieszkania czy domy w średnim lub podwyższonym standardzie. W przypadku najlepszych pracowników często za lokum takie płacą firmy. Z punktu widzenia wynajmującego, kontrakt z funkcjonującą wiele lat firmą, jest znacznie pewniejszy niż umowa z osobą fizyczną.
Inwestycja w nieruchomości: budowa domu
Mając tę wiedzę na temat rynku nieruchomości i najmu, możesz zacząć rozważać opcje na inwestowanie. Jedną z nich jest budowa domu, który:
- będzie zarabiał na kredyt, a w przyszłości pracował na Twoją emeryturę,
- będzie mieścił w sobie niezależne mieszkanie bądź pomieszczenia do wynajęcia.
Jeśli Twoja działka na to pozwala możesz wybudowaćdom dwurodzinny. Początkowo przeznaczysz jego część pod wynajem, a docelowo sprzedasz czy podarujesz dzieciom.
Jeśli zdecydujesz się na tę opcję, dobrze przemyśl projekt budynku. Czasem wynajmowana część domu będzie gabinetem lekarskim, agencją nieruchomości czy pokojami dla studentów. Niezbędne zmiany w projekcie możesz uzgodnić ze studiem adaptacji. Przemyśl także budowę w energooszczędnych systemach, które gwarantują niskie koszty utrzymania w ramach programu DomzFabryki.
Dom na trudne czasy – czyli dom, który zarabia na Twoje rachunki
W samym projekcie i konstrukcji domu najważniejsze jest stworzenie niezależnej, samodzielnej strefy dającej komfort właścicielowi posesji. Wariantów i możliwości zastosowania części pod wynajem istnieje sporo. Jedno jest pewne – tak wybudowany dom powoduje, że wydane pieniądze mają szansę się zwrócić.
