Nadzór inwestorski, nadzór budowlany, generalny wykonawca, kierownik budowy… Nic dziwnego, że osobom, które pierwszy raz budują dom, te pojęcia się mylą. Dziś opowiadamy o tych funkcjach i rozwiewamy najpopularniejsze wątpliwości wokół tematów takich jak to, kto może wstrzymać budowę domu, kto komu podlega i kto przeprowadza odbiór domu?
Kierownik budowy a inspektor budowany — różnice
W powszechnym rozumieniu i kierownik budowy, i inspektor budowlany, nadzorują prace i zlecają poprawki. Tymczasem istnieje kilka zasadniczych różnic, z których warto zdawać sobie sprawę (szerzej o uprawnieniach samego kierownika budowy pisaliśmy tu).
Kierownik budowy | inspektor budowany | |
Obowiązkowy na budowie | Tak | Nie |
Wydaje polecenia ekipie | Tak | Tak |
Może wstrzymać budowę | Nie | Tak |
Odpowiada za bezpieczeństwo ekipy i osób postronnych | Tak | Nie |
Prowadzi dziennik budowy | Tak | Nie |
Może zlecać wpisy w dzienniku budowy | Nie | Tak |
Odpowiada za niezgodność stanu budowy z projektem | Tak | Nie |
Kontroluje zgodność stanu budowy z projektem | Nie | Tak |
Ważne! Funkcję kierownika może pełnić np. ktoś, kto wcześniej był inspektorem i zna wszystkie procedury, ale zgodnie z art. 24 ust. 1 i 2 ustawy Prawo budowlane nie można być jednocześnie kierownikiem budowy i inspektorem nadzoru.
Najważniejsze, co trzeba wiedzieć: inspektor budowlany kontroluje pracę kierownika budowy. To on może mu zlecić np. poprawki, zmiany czy wstrzymanie budowy, a nie odwrotnie.
Czy trzeba zatrudnić inspektora budowlanego?
W tym miejscu trzeba rozróżnić dwa, a właściwi trzy rodzaje kontaktów z inspektorem budowlanym:
Po pierwsze, pomijając domy do 70 m2 bez pozwolenia, trzeba o planowanym terminie rozpoczęcia i zakończenia robót powiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Można to zrobić on-line. Po zakończonych pracach trzeba jeszcze zgłosić zakończenie budowy i poczekać na odbiór.
Po drugie, inspektor budowlany może w każdej chwili zrobić kontrolę na placu budowy.
Po trzecie, niektórzy decydują się dobrowolnie zatrudnić inspektora budowlanego, by mieć pewność, że wszystko przebiegnie zgodnie z przepisami i sztuką budowlaną.
Ważne! Trzeba zatrudnić inspektora budowlanego, jeśli budynek będzie miał powyżej 2500 m3 lub jest bardzo skomplikowany. Zazwyczaj nie dotyczy to zwykłych projektów domów jednorodzinnych.
Co robi generalny wykonawca przy budowie domu?
Jeszcze więcej zamieszania pojawia się, gdy do tego zestawu (kierownik budowy i inspektor nadzoru budowlanego/inwestorskiego) dołączymy jeszcze generalnego wykonawcę. Kim właściwie jest? W przeciwieństwie do dwóch poprzednio wymienionych funkcji, nie jest to osoba, tylko określenie na firmę, która zajmuje się generalnym wykonawstwem, czyli w skrócie: budową domu.
W tradycyjnym systemie inwestor zleca budowę ekipie budowlanej, wybiera kierownika budowy i kontroluje postępy prac. W systemie generalnego wykonawstwa za całość prac odpowiada konkretna firma. To ona zatrudnia fachowców czy podwykonawców i gwarantuje inwestorowi, że wszystko będzie dopięte na ostatni guzik.
Więcej: Jedna ekipa czy wielu podwykonawców do budowy domu?
W takich firmach zazwyczaj pracuje ktoś z uprawnieniami kierownika budowy, co przyspiesza prace. Z drugiej jednak strony taki kierownik jest niejako sędzią we własnej sprawie, bo kontroluje efekty prac swoich… pracodawców. W związku z tym to właśnie przy takich budowach najczęściej inwestor decyduje się dodatkowo na zatrudnienie inspektora nadzoru inwestorskiego. Wtedy to on działa w jego interesie i sprawdza, co udało się wyegzekwować kierownikowi budowy. Jeśli czegoś nie dopełnił, to taki wpis znajdzie się w dzienniku budowy, a w ekstremalnym przypadku prace zostaną wstrzymane.
Kto może wstrzymać budowę domu?
Jak widać, choć kierownik budowy ma pozornie bardzo podobne kompetencje do inspektora nadzoru budowlanego, to tylko ten drugi może wstrzymać budowę domu. Jak to się odbywa? Tak naprawdę to ekstremalne i dość rzadkie przypadki. Nadzór budowlany raczej nie zleca wstrzymania robót z powodu drobnych nieścisłości z projektem — wówczas po prostu zleca naprawienie zaniedbania. Aby wstrzymać budowę domu, nadzór budowlany najczęściej musi się dopatrzeć jednego z następujących niedopatrzeń:
Budowa poważnie zagraża życiu, mieniu, środowisku lub zdrowiu.
Na budowę nie ma pozwolenia lub jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Budowę zgłoszono, zamiast wystąpić o pozwolenie na budowę.
Budowa znacznie różni się od projektu zagospodarowania działki lub projektu domu.
Inspektor nadzoru budowlanego może wstrzymać budowę kilka razy w tej samej sprawie.
Kontrola nadzoru budowlanego
Kontrola nadzoru budowlanego przy budowie domu odbywa się najczęściej bez uprzedzenia, jednak w jej trakcie na placu budowy musi pojawić się inwestor lub kierownik budowy. Nie można kontrolerowi utrudniać pracy i trzeba mu pokazać wszystkie dokumenty. On też musi się wylegitymować.
Czy wiesz, że… wbrew obiegowej opinii, “spontaniczne” kontrole nadzoru budowlanego na budowie odbywają się rzadko, co nie dziwi, biorąc pod uwagę, że w Polsce jednocześnie mają miejsce setki tysięcy różnych budów. Najczęściej do kontroli dochodzi na podstawie donosu — np. sąsiada.
Pisaliśmy już, co zostanie skontrolowane na budowie domu — zgodność z projektami i planem, a także bezpieczeństwo. Ostatnią kategorią rzeczy, które kontroluje inspektor budowlany, jest legalność materiałów budowlanych użytych do wzniesienia budynku.
Decyzja o wstrzymaniu robót obowiązuje najczęściej przez 2 miesiące. W tym czasie mogą być zlecone dodatkowe ekspertyzy czy postępowanie wyjaśniające, a inwestor powinien naprawić usterkę, jeśli ma taką możliwość. Dopiero w przypadku, gdyby inwestor zaniedbał zalecenia i nie dostosował się do nich, mógłby być wydany nakaz rozebrania budynku. A czy inspektor nadzoru może nałożyć karę? Tak i to dotkliwą, bo wynoszącą nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Jednak zazwyczaj są to niższe kwoty. Zdarza się natomiast, że inspektor wlepia ich kilka za drobne przewinienia, takie jak nieprowadzony dziennik budowy lub brak uprawnień kierownika budowy. Dlatego warto pamiętać o wszystkich tych formalnościach i zatrudnić odpowiedzialnego kierownika, by nie mieć później problemów.
Kto dokonuje odbioru domu?
Odbiór domu to nieco mylące pojęcie. Z jednej strony mamy odbiory mieszkań czy domów od dewelopera, gdzie inwestor lub jego przedstawiciel sprawdza kontakty, drzwi, glazurę i kąty nachylenia ścian. Z drugiej strony jest samodzielne zakończenie budowy domu, i tu często mylnie używa się pojęcia odbioru domu. W praktyce:
Najczęściej wystarczy zgłoszenie zakończenia robót budowlanych do inspektora budowlanego.
Czasem na tym etapie inspektor budowlany przeprowadzi kontrolę, by sprawdzić, czy wszystko przebiegło zgodnie z procedurami. Częściej jednak po odczekaniu 21 dni można przyjąć, że dom nadaje się do użytkowania.
Jeśli budujesz osiedle mieszkań czy biura, to musisz wystąpić o pozwolenie na użytkowanie budynku i tu odbędzie się odbiór domu w rozumieniu większości osób: kontrola zgodności z projektem, sprawdzenie parametrów itp.
Osoby, które budują dom jednorodzinny, zazwyczaj nie muszą mieć pozwolenia na użytkowanie budynku, chyba że legalizują samowolę budowlaną lub z jakiegoś powodu potrzebują legalnie zamieszkać w nieukończonym jeszcze budynku.
Zazwyczaj więc na typowym placu budowy nie odbywa się odbiór domu, odpowiadając jednak na pytanie kto dokonuje odbioru domu w tych nielicznych przypadkach, gdy do niego dochodzi (osiedla, samowole), to odpowiedź brzmi: inspektor nadzoru budowlanego.
Inspektor nadzoru inwestorskiego a inspektor budowlany
Poza kontrolą zleconą przez urząd, inspektora nadzoru można też zatrudnić dobrowolnie. Najczęściej decydują się na to osoby, które mają kierownika budowy zatrudnionego przez ekipę budowlaną i takie, które nie mają czasu doglądać postępów prac. Wówczas inspektor nadzoru budowlanego może w ich imieniu doglądać pracy budowlańców. Uwaga! Nie będzie sprawdzał, czy zgadzają się kolory lub materiały wykończeniowe. Jego zadanie to kontrolowanie wyłącznie aspektów związanych z przestrzeganiem prawa budowlanego, a więc stawianie fundamentów, kładzenie dachu itp. Dla niektórych osób możliwość kontaktowania się z samym inspektorem, zamiast kontrolowania kierownika budowy i osobno ekipy, jest wygodna.
Ile kosztują usługi inspektora nadzoru budowlanego?
A ile kosztuje inspektor nadzoru budowlanego w takim wariancie? Na stronach firm oferujących generalne wykonawstwo padają kwoty od ok. 2,5 tys. do nawet 15 tys. zł. Zazwyczaj inspektor nadzoru budowlanego (w tym wariancie nazywany inspektorem nadzoru inwestorskiego, bo nadzoruje w imieniu inwestora), pojawia się na placu budowy ok. 5-15 razy.
A gdyby doszło do kontroli na takim placu budowy, to kto miałby większe uprawnienia: Inspektor nadzoru inwestorskiego czy inspektor budowlany? Ostatnie słowo zależy od inspektora budowlanego przysłanego z urzędu, ale również inspektor nadzoru inwestorskiego powinien wstrzymywać roboty lub zlecać poprawki, gdy zauważy nieprawidłowości na placu budowy. Czasem przy bardzo skomplikowanych lub dużych inwestycjach wielorodzinnych zdarza się, że inwestor zatrudnia kilku inspektorów (np. od instalacji, od prac ziemnych itp.) i jednego głównego, który te prace koordynuje. To jednak nie dotyczy większości osób budujących dom.
Podsumowanie
Jak widać, wielu osobom myli się, co robi inspektor budowlany, kim jest kierownik budowy, a jaką w tym wszystkim rolę ma generalny wykonawca. Mamy nadzieję, że powyższy poradnik rozjaśnił te kwestie. Podsumowując: kierownika budowy trzeba zatrudnić, a inspektora budowlanego można, ale to nie obowiązek. Dodatkowo inspektor może skontrolować budowę i nałożyć karę lub zlecić wstrzymanie prac.
