Kredyt na budowę domu to duża szansa na wymarzone miejsce do życia. Zanim go otrzymasz, musisz jednak przejść skomplikowane i długotrwałe procedury. Poniżej znajdziesz kompendium wiedzy o kredycie hipotecznym, dzięki któremu łatwiej będzie Ci zrozumieć cały proces jego pozyskiwania oraz spłaty.
Czy kredyt hipoteczny mogę spłacić wcześniej?
Każdy kredyt hipoteczny można spłacić wcześniej. Zwróć jednak uwagę na to, że niektóre banki nakładają dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę. Zapytaj doradcę o oferty banków, w których taka opcja będzie możliwa bez dodatkowych kosztów.
Na ile lat mogę zaciągnąć kredyt hipoteczny?
Maksymalny okres kredytowania waha się w różnych bankach w przedziale 30-35 lat i zależy od wieku zaciągającego kredyt.
Jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy?
Maksymalny wiek kredytobiorcy może się różnić w zależności od wybranego banku. Zawiera się w przedziale 65-80 lat w momencie jego zakończenia, czyli przypadania ostatniej raty. Niektóre banki, stosując ubezpieczenie na życie, mogą nie ograniczać maksymalnego wieku - o ile kredytobiorca posiada i opłaca odpowiednią polisę oraz zrobi cesję na bank.
Czym różnią się raty malejąca i równa?
Raty te różnią się wysokością spłaty w czasie.
Jeśli zdecydujesz się na raty malejące, to comiesięczne wpłaty do banku z czasem będą systematycznie spadać. W tej formie kredytu na miesięczną ratę składa się stała część kapitałowa i malejąca część odsetkowa. Odsetki obliczane są od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, dlatego na początku okresu raty są najwyższe.
W przypadku rat równych formuła kredytu jest tak skonstruowana, aby Twoje comiesięczne spłaty były stałe. Jedynie proporcje pomiędzy częścią kapitałową i odsetkową raty będą się zmieniały.
Czy można zagwarantować sobie stałe raty przez całą długość kredytu?
Żadna umowa nie zagwarantuje, że raty będą stałe przez 30 lat. Oprocentowanie kredytu zmienia się wraz z inflacją lub deflacją – w przypadku standardowej inflacji rata nieznacznie rośnie, a w przypadku deflacji maleje.
Czym jest wskaźnik LTV?
Wskaźnik LTV (ang. Loan to Value) jest jednym z najważniejszych parametrów związanych z kredytem hipotecznym. To stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, którą chcesz zbudować lub nabyć za ten kredyt. Przykładowo, jeśli budowana nieruchomość (szacowana przez uprawnionego rzeczoznawcę) będzie warta 1 000 000 zł, a pożyczasz z banku 800 tys. zł na jej budowę, to wskaźnik LTV wyniesie 80%.
Proporcja ta wpływa najmocniej na oprocentowanie kredytu hipotecznego, a tym samym na całkowity koszt kredytu. Polskie banki wymagają, aby LTV mieściło się w granicy maksymalnej 80-90%.
Jeśli posiadasz swoją działkę budowlaną, to bank uwzględni jej wartość przy ustalaniu wskaźnika LTV. Przy wybranych klientach każda instytucja finansowa może mieć jednak własne zasady i wyjątkowo sfinansować kredytem także wyposażenie budowanego domu.
Czy uzyskam kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?
Kredyt bez wkładu własnego traktowany jest przez banki jako ryzykowny i powinien być zabezpieczony polisą.
Aktualnie polskie banki uniemożliwiają uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego lub innego zabezpieczenia. Zdecydowana większość z nich wymaga wkładu w wysokości minimum 10-20% wartości budowanej lub kupowanej nieruchomości.
Istnieją jednak wyjątki. Są to najczęściej programy pomocowe ze strony państwa, UE czy innych organizacji, pokrywające gwarancją wkład własny. Niedawno funkcjonowała możliwość otrzymania wkładu w formie gwarancji Banku Gospodarstwa Kredytowego, w ramach rządowego programu „Rodzinny kredyt mieszkaniowy”. Obecnie wybrany rząd pracuje nad kolejnymi rozwiązaniami.
Czym jest wskaźnik WIBOR i jak wpływa na raty kredytu hipotecznego?
WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) to wskaźnik używany przez Polskie Banki do określania i wyliczania wartości pożyczanego pieniądza. Zależy od niego wysokość comiesięcznej raty kredytu hipotecznego, jeśli zaciągnąłeś kredyt z oprocentowaniem zmiennym.
Wysokość kredytu z oprocentowaniem zmiennym składa się z dwóch elementów – ustalonej marży banku i wskaźnika WIBOR, najczęściej liczonego za 3 lub 6 miesięcy.
Wartość WIBOR wylicza się na podstawie oprocentowania, po którym banki pożyczają sobie nawzajem środki pieniężne. Kiedy na rynku bankowym jest nadmiar pieniądza i nie ma inflacji, wskaźniki WIBOR są niewysokie i korzystne dla kredytobiorców. Jeśli inflacja jest wysoka i pożyczanie jest ryzykowne/drogie – wtedy wskaźnik WIBOR jest wysoki, co pociąga za sobą wyższą ratę. Należy natomiast pamiętać, że nie jest on dany na stałe i kiedy sytuacja gospodarcza się poprawia – rata liczona w oparciu o WIBOR maleje.
Co to jest WIRON?
W ramach reformy wskaźników kredytowych WIBOR ma zostać zastąpiony przez nowy wskaźnik WIRON (ang. Warsaw Interest Rate Overnight) – znacznie bardziej aktualny i przejrzysty. WIRON wyznaczany jest jako średnia stopa procentowa, na jaką banki pożyczają sobie środki na tzw. overnight (przykładowo: pożyczają w środę, a w czwartek zwracają) w odróżnieniu od WIBORU, gdzie okres ten wynosi od 3 do 6 miesięcy.
Rok 2024 to okres przejściowy – polskie banki mają czas, aby wprowadzić ten wskaźnik do procedur formalnych. Zgodnie z założeniami ustawodawcy już w 2025 roku na rynku finansowym obowiązywać będzie tylko wskaźnik WIRON.
