W 2024 roku szansa przeciętnej polskiej rodziny na kredyt na dom spadła nawet o połowę w stosunku to roku z danych instytucji finansowych. Jak wygląda dziś kalkulacja kredytu hipotecznego? Jak obliczyć zdolność kredytową, by móc kupić swoją pierwszą nieruchomość?
Kredyty hipoteczne, pożyczki hipoteczne a inne kredyty
Kredyty hipoteczne to najpopularniejsze, ale nie jedyne sposoby na zdobycie pieniędzy na
mieszkanie. Innym jest kredyt gotówkowy, przyznawany osobom prywatnym lub na firmę. Różnice są znaczne, bo kredyty hipoteczne pod koniec 2023 r. był oprocentowany na 3-4
proc., a kredyty gotówkowe – na 9-18 proc. Pożyczkę gotówkową można wziąć raczej na tańszą nieruchomość, bo maksymalnie to ok. 150 – 300 tys. zł (zależnie od banku i zdolności kredytowej).
Plusy kredytu gotówkowego na dom:
Łatwo go dostać; czasem wystarczy wypełnienie wniosku on-line na stronie banku. Ubieganie się o kredyt hipoteczny może trwać tygodniami; będziesz musiał przedstawić projekt i kosztorys (projekty domów wyceną znajdziesz np. na tej stronie).
Nie jest powiązany w żaden sposób z domem, więc bank nie może automatycznie „zabrać” mieszkania przy problemach ze spłatą, a kredytobiorca może nim dowolnie dysponować.
Można kupić dowolną działkę i wybudować każdą nieruchomość – kredyty hipoteczne są przyznawane na ściśle określone, opłacalne w oczach banku inwestycje (głównie działki budowlane i mieszkania od dewelopera).
Minusy kredytu gotówkowego na dom:
jest droższy niż kredyty hipoteczne;
nie jest bezpośrednio powiązany z domem, więc w razie problemów z deweloperem, cenami materiałów czy budową, cała odpowiedzialność za ukończenie inwestycji spoczywa na pożyczającym;
mieszkańcom Warszawy, Sopotu czy Krakowa pieniądze z takiego kredytu raczej nie wystarczą na mieszkanie.
Z kolei pożyczka hipoteczna to instrument dla tych, którzy już mają nieruchomość i pod jej zastaw pożyczą do ok. 150 tys. zł na mniej więcej 10 – 12 proc. Za tyle można na kredyt na dom postawić raczej mniejszy budynek taki, jak ten.
Wkład własny do kredytu na dom
Niektórzy pamiętają jeszcze czasy, gdy wystarczyło posiadać 5 proc. wkładu własnego, by dostać kredyt. A ile wkładu własnego akceptują dziś banki?
26 – 40 proc. - wkład własny dla kredytów w euro i koronach szwedzkich i norweskich (ryzyko walutowe),
20 proc. - tak jest w większości banków,
10 proc. - niektórym wystarczy 10 proc., ale wówczas kredyt jest droższy – trzeba mieć wykupione ubezpieczenie.
Jak jeszcze można udokumentować wkład własny do kredytu? Właściciele działek budowlanych mogą „zastawić” w banku tę działkę w ten sposób zapewnić bank, że posiadają wymagane 10-20 proc. wkładu własnego.
Pieniądze na wkład własny mogą pochodzić z darowizny, IKE, PPK i w pewnym stopniu z likwidacji książeczki mieszkaniowej.
Kredyt 2 proc. na dom
Pewnym pocieszeniem dla kredytobiorców, którzy nie wiedzą, jak udokumentować wkład własny do kredytu, by go dostać, jest rządowy projekt, który ma pomagać przy uzyskaniu pieniędzy na wyjątkowo preferencyjnych warunkach.
Od momentu wprowadzenia programu kredyt 2 proc. na dom w ciągu pierwszego miesiąca wniosek złożyło już ponad 2 tys. osób, a kolejne tysiące czekają na rozpatrzenie decyzji. Dla kogo jest kredyt 2 proc. w 2024 r.?
Dla osób do 45 r. ż., które nie mają i nie miały mieszkania;
w przypadku par liczy się wiek młodszej z osób;
wysokość kredytu to 500 – 600 tys. zł.
Rząd dopłaca różnicę pomiędzy 2 proc. a rynkowym oprocentowaniem kredytu (czyli np. jeśli kredyt w Banku X jest oprocentowany na 11 proc., to rząd zapłaci 9 proc.).
ALE UWAGA: dopłata do rat obowiązuje tylko przez 10 lat.
W 2023 r. średnia wartość kredytu wyniosła 360 838 zł. Za tyle można postawić np. taki murowany dom o wielkości 76 m2.
O tym, z jaką rewolucją mamy do czynienia może świadczyć to, że w lipcu 2023 r. banki wysłały do BIK o 273 proc. zapytań o zdolność kredytową więcej, niż rok wcześniej.
Teraz z programu Bezpieczny kredyt 2 prc. Możesz skorzystać również na z500.pl. Szczegóły tu.
Najważniejsze pytania o kredyty na dom
Jak sprawdzić zdolność kredytową?
O kalkulację kredytu hipotecznego i zdolność kredytową najlepiej zapytać w swoim banku, a następnie w kilku kolejnych. Bardzo możliwe, że trzeba będzie przedstawić wszystkie dokumenty dotyczące dochodów i posiadanych aktywów (np. inne mieszkania).
Uwaga – kalkulacja zdolności kredytowej w porównywarkach w internecie to orientacyjna informacja. Nie można jej traktować jako pewnika, szczególnie, że bank bierze pod uwagę również inne czynniki, jak np. niespłacone pożyczki czy posiadanie kart kredytowych. Jeśli już wiesz, że np. w przyszłym roku będziesz ubiegać się o kredyt, to już teraz zainteresuj się tym, jak udokumentować zdolność kredytową. Szanse zwiększysz, spłacając karty kredytowe i płacąc inne zobowiązania w terminie.
Jak przebiega przyznanie kredytu na dom?
W przypadku kredytu hipotecznego, zdolność kredytowa będzie sprawdzana dwukrotnie – na etapie wybierania banku, w którym zostanie złożony wniosek i później, tuż przed złożeniem dokumentów. Trzeba mieć umowę o pracę, zaświadczenie o dochodach i wyciąg z konta, ale też dokumenty dotyczące działki: decyzję o warunkach zabudowy, wypis z księgi wieczystej czy plan zagospodarowania przestrzennego. Po dostarczeniu wszystkich dokumentów i wypełnieniu wniosku, bank wydaje decyzję.
Jak obliczyć raty kredytu?
Kalkulatory kredytowe hipoteczne oferują bardzo dobre źródło wiedzy o tym, jak obliczyć raty kredytu. Dodatkowo trzeba jednak pamiętać o tym, że bank może zażądać ubezpieczenia kredytu lub innych dokumentów, które wpłyną finalnie na to, ile kosztuje kredyt.
