W Polsce buduje się najwięcej od lat: w 2021 roku do użytku oddano niemal 235 tys. nowych domów. Dla Polaków to przede wszystkim realizacja życiowego marzenia – tak motywuje swoją decyzję ponad połowa inwestorów, pytanych o to niedawno w ankiecie jednego z portali nieruchomościowych. Zwiększenie powierzchni życiowej czy chęć poczynienia inwestycji były dopiero na dalszych miejscach wśród odpowiedzi. Budowa domu jednorodzinnego to jednak przede wszystkim kwestie praktyczne, dlatego poniżej budowa krok po kroku z dokładnym omówieniem poszczególnych etapów.
Czy możesz budować dom na swojej działce?
Nie na każdej działce można budować dokładnie to, co się chce. Trudności ze znalezieniem mieszkania czy porządnej działki budowlanej sprawiają, że coraz więcej osób chwyta się innych możliwości. Dopiero później zaczynają się zastanawiać, czy na danej działce w ogóle jest możliwa budowa. Jak to wygląda od strony prawnej?
- Niektórzy nabyli atrakcyjną działkę i dopiero po fakcie zdali sobie sprawę z tego, że jest to działka rekreacyjna. Jakie to ma znaczenie? Można na niej zbudować tylko domek jednokondygnacyjny o powierzchni do 35 m2.
- Na działce leśnej zasadniczo nie można nic wybudować. Istnieją tylko dwie furtki:
- plan zagospodarowania miejscowego, który mówi inaczej
- przekształcenie działki leśnej w budowlaną, co jednak jest kosztowne i obarczone dużym ryzykiem niepowodzenia.
- Na działce rolnej dom może wybudować tylko rolnik. Działkę da się odrolnić, ale nie każdą – zależy to m.in. od klasy gruntu.
- Takie same przepisy dotyczą siedliska – tylko rolnik może wybudować na nich dom, a pozostali mogą liczyć najwyżej na „parterowy budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35m2”. Jeśli chcesz wiedzieć więcej, to przeczytaj: co to jest działka siedliskowa i co można na niej wybudować?
- Nawet na działce budowlanej nie można dowolnie postawić domu. Musi on znajdować się min. 3-4 m od granicy sąsiedniej działki, a do wejścia powinno prowadzić utwardzone dojście o szerokości co najmniej 1,5 m. (źródło: rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r.). Kolejne warunki określa miejscowy plan zabudowania przestrzennego, który może np. stanowić o tym, że na danym terenie nie można stawiać piętrowych domów lub w ogóle nie wolno się budować.
Więcej na ten temat: Dom rekreacyjny, czyli jaki? Co da się postawić na działce siedliskowej?
Finansowanie, czyli budżet i jaki kredyt na dom?
Już wiesz, co potrzebne do budowy domu, jeśli chodzi o działkę. Kolejnym czynnikiem niezmiennie pozostają pieniądze. W przypadku wielu polskich rodzin to pytanie brzmi: jaki kredyt na dom? Do wyboru jest kilka możliwości:
kredyt hipoteczny – zabezpieczeniem dla banku będzie nieruchomość, a pieniądze można przeznaczyć na zbudowanie domu krok po kroku. Obecnie średnie oprocentowanie dla kredytu hipotecznego RRSO wynosi 9 %.
kredyt budowlano-hipoteczny - inwestor może z niego sfinansować budowę, a następnie wykończenie domu. Na etapie budowy domu płaci tylko odsetki, ale musi dodatkowo pokryć koszty ubezpieczenia – na wypadek, gdyby nie ukończył inwestycji. Później kredyt zmienia swój charakter na typową hipotekę. Oprocentowanie może być nieco wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego.
Pożyczka hipoteczna – jest udzielana pod zastaw nieruchomości, czyli np. ziemi lub niewykończonego domu. Można ją przeznaczyć np. na wystrój budynku lub rozbudowę. Oprocentowanie to zazwyczaj 9 – 12 % rocznie.
kredyt gotówkowy – to jedyna pożyczka, która nie wiąże w żaden sposób banku z domem. Inwestor pożycza pieniądze i robi z nimi, co chce, na przykład przeznacza na budowanie domu jednorodzinnego. Taki kredyt może być oprocentowany na ok. 9-20 % rocznie, więc raczej nie byłoby rozsądne pożyczanie w ten sposób 100 tysięcy złotych czy więcej i spłacanie ich przez kilkanaście lat. To świetne wyjście dla inwestorów, którzy chcą wziąć kredyt bez komplikacji (dostaną go nawet pracując np. na umowę o dzieło), szczególnie jeśli budują dom etapami.
Przy okazji prezentowania programu budowy domów do 70 m2 bez pozwolenia Mateusz Morawiecki określał, ile mniej więcej kosztuje postawienie takiego budynku. Z wyliczeń kancelarii premiera wynika, że budowa domu na podstawie jednego z rządowych projektów to koszt rzędu ok. 125-180 tys. zł. W praktyce większość osób marzy jednak o nieco większym budynku niż 70m2, więc koszty te mogą wzrosnąć. Oczywiście premier nie wspominał też o kosztach działki. Najtańsze są technologie takie, jak dom z paczki, dom z konopi czy domek kanadyjski (pisaliśmy o tym w tekście: Jaki dom będzie najtańszy w budowie?). Jednak nie ma co liczyć na obiecywane w internecie „domy za 50 tys. zł”.
Wybór projektu domu
Po spełnieniu powyższych warunków jest już coraz bliżej do realizacji marzenia. Od czego jednak zacząć samą budowę? Jeszcze zanim przystąpisz do jakichkolwiek prac, musisz posiadać plan budowy domu, czyli projekt budynku. Tu też istnieje kilka możliwości:
W internetowych sklepach z projektami domów można kupić setki planów budowy domu w cenach zaczynających się od ok. 1500 zł. Niektóre z nich to naprawdę wyszukane koncepcje renomowanych architektów.
Jeśli podoba Ci się jeden z tych projektów, ale nie do końca odpowiada Twoim potrzebom, to można zamówić adaptację. To koszt od 1500 – 2500 zł.
Według Stowarzyszenia Architektów Polskich cena projektu domu u architekta powinna wynosić ok. 3-7,5 proc. całego kosztu budowy domu. W praktyce dla przeciętnego domu o wartości 200-300 tys. zł to będzie 6-22,5 tys. zł.
Warto dość wcześnie zacząć rozglądać się za projektem. Wybrane rozwiązania będą determinowały potrzebne materiały czy technologie, a to wszystko wpływa na koszty. Rozmowy z architektem, ale też poszukiwanie planu budowy domu na własną rękę, mogą zająć wiele miesięcy. Dlatego warto mieć przygotowany projekt jeszcze przed udaniem się do banku po kredyt i zanim wystąpimy o pozwolenie na budowę domu.
Budowa domu - od czego zacząć? Dokumenty
Kompletowanie dokumentów do budowy domu może zająć kilka miesięcy, a ich lista czasem różni się pomiędzy gminami. Nie warto więc zwlekać. Zacznij od wizyty w urzędzie gminy, by dowiedzieć się, co konkretnie jest potrzebne. To może być:
wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeśli istnieje dla danej działki,
projekt budowlany,
zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych,
warunki przyłączenia gazu, prądu czy wody i oświadczenie o możliwości przyłączenia,
mapa zasadnicza, mapa do celów projektowych,
dokumenty dotyczące zjazdu z drogi publicznej, jeśli dopiero ma powstać,
opinia geotechniczna,
oświadczenie o zgłoszeniu budowy lub pozwolenie na budowę wydane przez urząd,
dziennik budowy,
oświadczenie kierownika budowy domu.
Formalności jest więcej, ale mając powyższe dokumenty, można już zgłosić zamiar budowania domu do urzędu.
Ile czeka się na pozwolenie na budowę?
Kolejne pytanie dotyczy tego, ile czeka się na pozwolenie na budowę. W przypadku, gdy tylko zgłaszamy budowę domu, formalności trwają 21 dni. Jeśli urząd nie znajdzie żadnego powodu, by nam odmówić, po tym czasie budowa może ruszyć. Jeśli dopiero prosisz urząd o decyzję, to ma na odpowiedź 65 dni. Wniosek może jednak być niekompletny (a o to nietrudno, biorąc pod uwagę, jak różne są wymogi dla różnych działek i ile dokumentów trzeba zebrać). Biorąc to pod uwagę, na pozwolenie na budowę można czekać nawet kilka miesięcy.
Zgłoszenia i pozwolenia na budowę – koszty
Same koszty pozwolenia na budowę są raczej niskie. To tylko 47 zł i dodatkowo 1 zł za każdy m2 planowanego domu (ale maksymalnie 539 zł). Dodatkowe koszty wiążą się jednak z uzyskaniem wszystkich pozwoleń i dokumentów. Sama opinia geotechniczna kosztuje co najmniej 600 zł, a projekt budowlany to koszt minimum 1500 zł. Biorąc to pod uwagę, trzeba przygotować się na wydanie co najmniej kilku tysięcy złotych.
Podsumowanie: ile trwa budowa domu?
Zdarza się, że domki modułowe rosną w oczach na przestrzeni zaledwie kilku miesięcy, choć wiele zależy od pogody. Gdyby dodać czas potrzebny na znalezienie dostawcy i finansowania, to całość zamknęłaby się częściej w 1-2 latach. Podobny jest średni czas budowy dla większości domów. Dłużej czeka się na budowę domu według nietypowej koncepcji architekta (na którą też trzeba wcześniej poczekać), niż na dom na podstawie jednego z typowych projektów dostępnych w internecie.
