[LISTA] O co trzeba, można, nie wolno pytać wykonawcy przed budową domu?

Pierwsze rozmowy z wykonawcami przed budową domu mogą być bardzo stresujące. O co pytać? Jak to robić? Jak ocenić, czy fachowcy rzeczywiście znają się na rzeczy? Od ponad dekady pomagamy tysiącom osób spełnić marzenie o budowie domu. Przy okazji odbyliśmy setki rozmów z wykonawcami i inwestorami. Oto nasze spostrzeżenia.

O co trzeba zapytać wykonawcę, który ma budować dom?

Dla większości z ns budowa domu to jedyne takie wydarzenie w życiu. Siłą rzeczy nie wiemy, czym różnią się technologie, ile kosztują materiały budowlane. Niektórzy w dobrej wierze nie zadają żadnych pytań ekipie, która ma budować ich dom. W końcu to fachowcy! Z czasem wynikają z tego nieporozumienia, bo jeśli coś nie zostało z góry ustalone, to trudno później się dziwić, że wykonawca to zaniedbał. Oto, o co warto pytać wykonawcę, który ma wybudować dom:

• z jakich systemów i technologii korzysta ekipa i dlaczego? Czy może skorzystać z innych rozwiązań?

• Czy jeśli w grę wchodzi nowa technologia (np. domy szkieletowe, z perlitu itp.), to czy ekipa stawiała już taki budynek?

• Ile osób znajduje się w ekipie?

• Kiedy zaczną i skończą budowę domu i jakie są poszczególne etapy? (więcej: Podatki, pogoda, terminy. Kiedy ruszyć z budową domu?)

• Czy można zawrzeć te ustalenia na piśmie?

• Jak wyglądają rozliczenia? Kiedy trzeba wpłacić zaliczkę? Kiedy rozliczamy kolejne etapy prac?

• Jak często inwestor musi być na pacu budowy i czy może mieć wgląd w postępy?

• Jak przebiega zwykle kontakt z inwestorem? Telefonicznie czy osobiście? Jak często?

• Kto odpowiada za zakup materiałów i umawianie podwykonawców?

• Jakie dodatkowe usługi oferuje ekipa? Czy może też np. wykończyć dom? Wznieść ogrodzenie?

• Czy potrzebne będą woda i prąd na budowie, a jeśli tak, to kto o to zadba?

Może się wydawać, że to dużo niepotrzebnych pytań. Warto jednak porównać to z ilością pytań i uzgodnień, gdy korzystamy z usług za kilkaset czy kilka tysięcy złotych (np. fryzjerskich czy informatycznych). A przecież ekipie powierzamy czasem setki tysięcy, a nawet milion złotych!

Ile osób w ekipie do budowy domu?

Im więcej osób na budowie, tym szybciej powinien zostać wzniesiony budynek, choć budowa będzie też zwykle droższa. Różnica pomiędzy dwoma a trzema osobami jest diametralna: jeden fachowiec może kupować materiały, podczas gdy drugi konserwuje drewno, a trzeci już pracuje na dachu. Tymczasem jedna czy dwie osoby to gwarancja przestojów, bo wystarczy, by jeden budowlaniec zachorował, by projekt został wstrzymany. Do budowy typowego 100-metrowego domu warto mieć ekipę liczącą minimum 3-4 osoby.

O co można dodatkowo zapytać wykonawcę budującego dom?

Dobra ekipa budowlana to fachowcy, którzy od wielu lat działają w danej okolicy. W związku z tym powinni w naturalny sposób wyrobić sobie kontakty z innymi fachowcami, takimi jak:

• geodeta,

• kierownik budowy,

• operatorzy ciężkiego sprzętu, właściciele koparek itp.,

• właściciele tartaków, składów budowlanych itp.,

• inni wykonawcy: hydraulicy, dekarze itp.

Wszystko to przekłada się na know-how i mniej problemów dla inwestora, który może zaufać rekomendacjom swoich fachowców. To bardzo ułatwia pracę, a nawet przekłada się na oszczędności (szybszy postęp prac, lepsze ceny itp.). Warto o to zapytać swoją ekipę budowlaną. Jeśli okaże się, że nie mogą polecić żadnego hydraulika, nigdy nie współpracowali z kierownikiem budowy i nie wiedzą, gdzie kupić materiały, to może być sygnał alarmowy. Albo wcale nie mają dużego doświadczenia w profesjonalnym wznoszeniu domów, albo ciągną się za nimi konflikty, przez które nikt nie może ich polecić...

Ważne! Osobnym tematem jest sprzątanie po budowie. Można na samym początku ustalić datę dostarczenia na działkę kontenera, do którego ekipa wyrzuci wszystkie odpady, pozostawiając po sobie porządek. Jeśli inwestor nie poruszy tego tematu, to będzie zdany na przypadek, a prawdopodobnie później przyjdzie mu sprzątać po wykonawcach.

Gdy fachowiec mówi „nie da się”

Tym, czego inwestorzy najbardziej nie lubią, jest negatywna postawa wykonawcy robót budowlanych. Gdy przy budowie wymarzonego domu co chwilę słyszymy, że „się nie da”, to trudno mieć zaufanie do ekipy. Warto zadawać dodatkowe pytania. Dlaczego się nie da? Czasem okazuje się, że powód jest istotny, a majster rzeczywiście doradza nam na podstawie swojego doświadczenia lepsze rozwiązanie. Innym razem jego założenia są błędne (np. „nie da się, bo tak jest za drogo”, podczas gdy inwestorzy wcale nie szukają najtańszych możliwych rozwiązań). Czasem wykonawca zasłania się trudnościami technicznymi, gdy tak naprawdę nie ma umiejętności, by wykonać dom w technologii, jakiej życzy sobie inwestor. W takiej sytuacji warto zastanowić się, czy lepiej będzie pozostać przy wybranej ekipie i stosowanych przez nią rozwiązaniach, czy poszukać kogoś, kto lepiej rozumie wizję inwestora? Przykładem może być postawienie domu szkieletowego, domu z gliny i słomy czy domu pasywnego. Czasem zdaniem fachowca „nie da się” zastosować tych rozwiązań, bo ich po prostu nie zna. Innym razem rzeczywiście się nie da, bo np. projekt domu nie pozwala na montaż konkretnych instalacji.

Więcej: Szkieletowy, czy murowany? Jaki rodzaj domu wybrać?

O co lepiej nie pytać wykonawcy przed budową domu?

Mamy nadzieję, że tym tekstem udało nam się udowodnić, że warto mieć pytania do ekipy budującej dom, a nawet uzależniać od nich wybór ekipy (więcej o tym pisaliśmy tu).

Jest jednak jeden wyjątek. O ile warto pytać o budżet, kosztorys i terminy, to lepiej być ostrożnym z pytaniami o to, czy „da się taniej” albo “czy można szybciej”. Z następujących powodów:

• zazwyczaj cena wynika z ilości czasu, jaki poświęcono na budowę, z cen materiałów czy stawek ekip. Jeśli coś ma powstać taniej, to prawdopodobnie oszczędzono np. na kontroli jakości, pracy fachowców czy czasie poświęconym na budowę.

• czasem wykonawca zmęczony namolnością klienta rzeczywiście zrobi coś pozornie „taniej”, omijając po drodze jakieś ważne elementy budowy.
  
  

Przykład: dociskany o tańszy dach, zrezygnuje z lukarny i oszczędzi na rynnach.

• Na tej samej zasadzie, o ile warto negocjować korzystne dla siebie terminy, to lepiej nie wymuszać zbytniego pośpiechu. Nawet najlepszy budowlaniec po prostu nie ma wpływu na pogodę czy terminy. Lepiej przyjąć realistyczne ramy czasowe.

Rada: jeśli inwestorzy chcą zaoszczędzić za wszelką cenę na materiałach budowlanych, powinni ich poszukać sami. Jeśli przykładowo poproszą wykonawcę o znalezienie najtańszego styropianu ociepleniowego, to prawdopodobnie będzie to najgorszy możliwy styropian, materiał uszkodzony itp. Lepiej dostarczyć dobre, ale rozsądnie wycenione materiały, niż oczekiwać od wykonawców cięcia kosztów za wszelką cenę. Nie wszystko da się zweryfikować (np. nie sprawdzisz, jakim materiałem docieplono fundamenty). Lepiej mieć kontrolę nad tym, jakie materiały trafiają na budowę, niż cieszyć się pozornymi „wytargowanymi” oszczędnościami, których konsekwencje będą odczuwalne każdego dnia.

Podsumowanie

Mamy nadzieję, że lista tego, o co pytać wykonawców przed budową domu, okaże się przydatna. O radę można też pytać znajomych, którzy już stawiali dom, ale warto podchodzić do tych rad z rezerwą. Każdy ma inne wymagania, a pewne sytuacje, które zdarzyły się na jednym placu budowy, już się nie powtórzą gdzie indziej. Dlatego to, co trzeba ustalić zdaniem jednej osoby, wcale nie musi tak naprawdę być najistotniejsze z Twojego punktu widzenia. Na koniec ostatnia rada: jeśli decydujesz się na jakąś nietypową technologię czy rozwiązanie konstrukcyjne, to wejdź na forum pasjonatów i zapytaj, o co pytać w tym kontekście.