Wybór działki budowlanej to ważny krok w procesie realizacji marzenia o własnym domu. Jednak przed decyzją o jej zakupie, należy dokładnie zapoznać się z aspektami prawnymi i formalnymi związanymi z nieruchomością. W tym artykule omówimy kluczowe kwestie, które pomogą Ci uniknąć potencjalnych problemów i podjąć świadomy wybór.
Jak kupić działkę budowlaną?
Zgodnie z obowiązującym prawem nabycie nieruchomości gruntowej, potocznie nazywanej działką, to czynność prawna wymagająca zachowania formy aktu notarialnego. Każde inne nabycie, popularne kiedyś „na umowę", jest nieważne i z punktu widzenia procesowego trudno udowodnić posiadanie prawa do tak nabytej nieruchomości, gdy któraś ze stron nie będzie chciała potwierdzić notarialnie powyższej czynności.
Jak więc bezpiecznie kupić działkę? Bezpieczna procedura najczęściej wygląda następująco:
Potencjalni nabywcy zwracają się do kancelarii notarialnej w celu przygotowania umowy sprzedaży nieruchomości.
Notariusz, na podstawie dostarczonych informacji, ma obowiązek przygotowania odpowiedniej umowy, która będzie chroniła i zabezpieczała interesy obu stron.
Przed umówionym spotkaniem notariusz zwykle wysyła stronom projekt aktu, aby mogły się z nim zapoznać przed oficjalnym odczytaniem i podpisaniem. Notariusz z racji pełnionego stanowiska jest formalnym doradcą i świadkiem transakcji.
Notariusz ma obowiązek sprawdzenia:
Tożsamości stron transakcji oraz ich weryfikacji - czy są zdolne do zawarcia umowy i czy nie działają pod wpływem przymusu.
Zapisów w księgach wieczystych i prawa własności sprzedającego.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
Najważniejszym dokumentem, który określa w jaki sposób możemy zagospodarować naszą działkę, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
MPZP to akt prawa miejscowego wydawany uchwałą Rady Gminy. Musi przestrzegać go każdy inwestor w czasie budowy czy rozbudowy budynków mieszkalnych.
Czy można zmienić MPZP?
Można, ale to długa, bo trwająca nawet kilkanaście miesięcy droga bez jakiejkolwiek gwarancji sukcesu. Należy wystąpić z wnioskiem o zmianę warunków zawartych w MPZP. Rada Gminy musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zmiany planu. Uchwała taka musi być poprzedzona ,,Analizą zasadności". Na ten krok nie ma przewidzianego żadnego konkretnego terminu. Aby móc dokonać takiej zmiany, organ wyznaczony przez burmistrza występuje o opinie i uzgodnienia do około 30 instytucji.
Co określa MPZP?
Zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego są niepodważalne. Możemy wybudować tylko taki dom, który ściśle spełnia wymogi MPZP. Tu nie ma miejsca na swobodną interpretację. Nawet małe odstępstwa są niedopuszczalne.
MPZP składa się z dwóch części: tekstowej i graficznej.
Część tekstowa zawiera m.in.:
przeznaczenie terenów lub zasad ich zagospodarowania,
zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego na danym terenie,
nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów,
zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu,
ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu,
zasady modernizacji, budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej,
ustalenia dotyczące wysokości stawek procentowych stanowiących podstawę do określania opłaty.
Część rysunkowa sporządzana jest na kopii mapy zasadniczej zwykle w skali 1:1000. To załącznik do części tekstowej planu. Na mapie terenu, zaznaczone są m.in. obszary przeznaczone pod zabudowę, tereny zielone, rolnicze, przemysłowe oraz drogi.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to dokument jawny i nie trzeba być właścicielem czy stroną w sprawie, żeby uzyskać do niego dostęp. Jeśli nie mamy czasu, możemy go także otrzymać odpłatnie w postaci druku. Należy wtedy złożyć w urzędzie Wniosek o aktualny wypis i wyrys z MPZP.
Warunki zabudowy działki budowlanej
Jeśli planujesz kupić działkę, na której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, i chcesz mieć pewność co do możliwości budowania, należy wystąpić do reprezentującej wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwej dla urzędu komórki (wydział geodezji, planowania przestrzennego) z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Obecnie mamy 3 możliwości uzyskania takiej decyzji:
osobiście w urzędzie,
listownie,
elektronicznie.
Ile trwa uzyskanie WZ?
Obecnie „Wuzetki" wydaje się na czas nieokreślony. 1 stycznia 2026 r. nastąpi zmiana i będą one wydawane tylko na pięć lat. Pojawią się także zmiany w planowaniu przestrzennym, dlatego prawnicy i specjaliści radzą inwestorom posiadającym działki, na których planują budowę w najbliższych latach, wystąpić do gminy o wydanie decyzji do III kwartału 2025, ażeby wydana decyzja mogła się uprawomocnić do 1 stycznia 2026 r. Teoretycznie urząd powinien wydać decyzję o warunkach zabudowy w ciągu dwóch miesięcy. W praktyce czas ten wydłuża się niekiedy nawet do sześciu miesięcy. Maksymalny okres, w jakim urząd musi wydać decyzję, liczony od dnia złożenia wniosku przez wnioskodawcę, wynosi 12 miesięcy.
Kto może złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy działki budowlanej?
Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić każdy. Niekoniecznie trzeba być właścicielem nieruchomości czy posiadać inny tytuł prawny do dysponowania nieruchomością.
Ciekawostka:
Ponieważ inwestorzy często mają inne wizje i plany na zagospodarowanie tej samej działki budowlanej, mogą wystąpić do Urzędu z kilkoma koncepcjami - nawet jednocześnie. Urząd może wydać kilka decyzji o warunkach zabudowy. Zatem, która decyzja ma moc wiążącą? Każda może zostać potencjalnie zrealizowana, ale wygrywa decyzja, która została przedłożona do uzyskania ostatecznego pozwolenia na budowę. Wtedy wszystkie dotychczasowe decyzje wydane przez urząd wygasają.
Należy także podkreślić, iż w przypadku ustalenia planu miejscowego, wszystkie wcześniej wydane WZ przestają obowiązywać, chyba że została już wydana decyzja o pozwoleniu na budowę wobec naszej działki. Zdarzają się przypadki, że działka uznana i sprzedana kiedyś jako budowlana na podstawie wydanej WZki, zmieniła swój status w wyniku uchwalenia dla tego terenu Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Dlatego przy zakupie działki warto dysponować aktualnymi danymi.
Pozwolenie na budowę dla działki budowlanej
Budowa domów mieszkalnych bez pozwolenia na budowę o powierzchni zabudowy do 70 m2 powinna być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kiedy gmina takiego planu nie uchwaliła, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Działka budowlana z wydanym już pozwoleniem na budowę
Czy to w ogóle możliwe? Tak, możemy kupić działkę z wydanym pozwoleniem lub/i z rozpoczętą już budową. Reguluje to art. 40 ustawy Prawo budowlane. Organ, który wydał decyzję, na podstawie wniosku, ma obowiązek przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu. Nabywca, a zarazem nowy inwestor przejmuje wszystkie prawa i obowiązki zawarte w decyzji.
Czy nowy inwestor może dokonywać zmian, kiedy zakupił działkę z wydanym już pozwoleniem na budowę?
Może, jeśli zmiany zaliczane są do grupy zmian nieistotnych. Reguluje to Art. 36a ust. 5 ustawy Prawo Budowlane. Jeśli jednak inwestor planuje ich więcej i są to zmiany istotne, powinien uzyskać na nie zgodę u Projektanta. Kiedy Projektant wprowadzi zmiany, Inwestor zwraca się do Organu w celu uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę z zatwierdzeniem projektu zamiennego.
Jak długo ważne jest pozwolenie na budowę?
Pozwolenie na budowę od momentu uprawomocnienia ważne jest przez okres 3 lat. W momencie rozpoczęcia budowy, pozwolenie zachowuje moc nawet przy kilkuletnim procesie budowania. Inwestorzy często przeciągają proces budowy ze względu na samodzielne wykonywanie prac, przeszkody finansowe czy życiowe.
Jeśli kupujemy działkę z pozwoleniem, trzeba sprawdzić w Dzienniku Budowy, czy prace budowlane nie zostały zawieszone na okres dłuższy niż 3 lata. Jeśli przerwa jest dłuższa, trzeba przeprowadzić formalną procedurę od nowa. Brak działania ze strony inwestora i kontynuowanie przerwanej budowy w omawianej sytuacji zostanie uznane za samowolę budowlaną.
Aspekty prawne i formalne przy wyborze działki budowlanej - o czym pamiętać?
Aspekty prawne i formalne przy wyborze działki budowlanej mogą wydawać się skomplikowane, ale ich zrozumienie jest kluczowe dla uniknięcia problemów w przyszłości. W przypadku wątpliwości zawsze warto konsultować się z ekspertami - prawnikami czy architektami. Pamiętaj, że dobre przygotowanie się do zakupu działki to pierwszy krok do realizacji marzenia o własnym domu.
