Ustawa o budowie domów bez pozwolenia do 70 m2 wciąż budzi spore emocje. Dla jednych to szansa na własny dom w dobie rosnących cen nieruchomości, dla innych nietrafiony projekt pełen luk prawnych. Sprawdzamy, kto ma rację i czy dom bez pozwolenia do 70 m2 to dobry pomysł.
Dom bez pozwolenia - przepisy a rzeczywistość
Budowa domów bez pozwolenia do 70 m2 była zapowiadana jako projekt, który zupełnie odmieni rynek nieruchomości. Wiele osób wstrzymało decyzję o własnym lokum, spodziewając się rewolucyjnych rozwiązań. I rzeczywiście, idea wydaje się ciekawa, jednak analizując dokładnie zapisy ustawy, widać pewne luki prawne, które mogą obniżać wiarygodność programu. Jakie są więc różnice pomiędzy budową z pozwoleniem i bez pozwolenia?
Zarówno budowa z pozwoleniem, jak i ta z programem rządowym wymagają posiadania działki budowlanej. Powinna ona mieć Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jeśli go nie ma, należy wystąpić w gminie o Warunki Zabudowy (WZ).
Kolejne kroki w obu przypadkach wyglądają tak samo. Różnice pojawiają się na etapie projektu. W normalnych warunkach inwestor kupuje gotowy projekt, na którym nanosi własne zmiany. W programie rządowym może skorzystać z darmowego projektu, zaproponowanego przez Państwo. Jednak w tym wypadku nie ma możliwości nanoszenia zmian - także w zakresie technologii budowy.
Projekt domu gotowy i co dalej?
W obu przypadkach dalsza „papierologia” jest identyczna. Trzeba udać się do architekta adaptującego, który przygotuje projekt przyłączy i projekt zagospodarowania działki. Powinno się także wykonać badanie gruntu (sporo gruntów jest słabonośnych, czyli torfowych lub mady), mapki geodezyjne oraz warunki techniczne przyłączenia mediów.
Ci, którzy decydują się na dom bez pozwolenia do 70 m2, muszą dodatkowo złożyć dwa dość kontrowersyjne oświadczenia. Pierwsze mówi o tym, że inwestor buduje dom w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Drugie natomiast dotyczy rezygnacji z prowadzenia budowy przez uprawnionego kierownika budowy. W praktyce może oznaczać to pewne kłopoty. Jakie?
Właściciel domu najczęściej nie jest konstruktorem ani inżynierem budownictwa i nie musi się znać na tzw. „budowlance”. Rezygnując z kierownika budowy, bierze na siebie odpowiedzialność za katastrofy czy błędy budowlane. Obsługa kierownika kosztuje od 2 tys. do 6 tys. i przy inwestycji rzędu kilkuset tysięcy są to dobrze wydane pieniądze.
Drugie oświadczenie, o budowie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, podlega odpowiedzialności karnej od 3 miesięcy do 5 lat. Zgodnie z ustawą wybudowany dom nie może być wynajmowany, służyć do prowadzenia działalności gospodarczej czy być sprzedanym. Zapis ten powstał, aby z tego rodzaju „udogodnienia” nie mogli korzystać deweloperzy lub inwestujący w wynajem.
Pozwolenie na budowę w 21 dni. To za mało?
Wróćmy do kroków, które trzeba przejść, aby móc wybudować swój wymarzony dom. Kiedy nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, decyzję o warunkach zabudowy wydaje Starostwo. I chociaż ustawa o domach do 70 m2 określa maksymalny czas dla urzędu na wydanie takiej decyzji (21 dni), to jeśli złożona dokumentacja jest niekompletna lub zawiera błędy, termin się wydłuża.
Ustawodawca niestety nie wziął pod uwagę istniejących terminów na powiadomienie sąsiadów o planowanej budowie i możliwości złożenia wobec niej protestu. Nie uwzględnił także konieczności weryfikacji Warunków Zabudowy z innymi podmiotami (np. kiedy działka nie ma uregulowanego dostępu do drogi czy sąsiaduje z lasem państwowym).
Zatem termin nie zamknie się w 21 dniach. Wprawdzie ustawodawca udzielił wojewodzie uprawnienia do nakładania kar na zbyt opieszałych urzędników, standardowo jednak urząd wydaje taką decyzję w 2 miesiące.
Budowa domu do 70 m2 - kolejne kroki
Mając w ręce pozwolenie, należy udać się do Nadzoru Budowlanego i zgłosić rozpoczęcie budowy. Jeśli nie ma dodatkowych pytań, decyzja uprawomocnia się po 21 dniach.
Wówczas rozpoczyna się budowa, której w normalnych warunkach powinien pilnować uprawniony Kierownik Budowy. W przypadku omawianej ustawy, budowy pilnuje inwestor. Czy prowadzi dziennik budowy i jakie znaczenie mają jego wpisy? Tego ustawa nie reguluje.
Reguluje natomiast jedno – inwestor odpowiada karnie za zgodność budowy z otrzymanym za darmo projektem. Nie może tu być mowy o żadnych zmianach np. w zastosowaniu standardowych fundamentów czy płyty fundamentowej. Wybór droższej dachówki ceramicznej w miejsce blachodachówki też nie wchodzi w grę.
Odbiór budynku z pozwoleniem i bez pozwolenia - jakie dokumenty trzeba złożyć?
Domy z pozwoleniem - formalności
Prowadząc budowę w standardowym trybie, po jej zakończeniu należy zgłosić się do Nadzoru Budowlanego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego. Aby je uzyskać, trzeba złożyć oryginał dziennika budowy wraz z wpisem zamykającym budowę oraz przedłożyć oświadczenia przygotowane przez kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym i o ewentualnie wprowadzonych zmianach. Na tym etapie potwierdza się również doprowadzenie do należytego stanu i porządku terenu budowy i drogi dojazdowej. Kierownik budowy wykonuje pomiary powierzchni użytkowej budynku według rozporządzenia. Atesty szamba, odbiór kominiarza, Sanepid (jeśli korzystamy z własnej studni) – tego właśnie pilnuje kierownik budowy.
Potrzebny będzie także geodeta, który przeprowadzi inwentaryzację powykonawczą w postaci mapy inwentaryzacyjnej zawierającej: usytuowanie budynków, wjazdów i parkingu oraz uzbrojenia.
Domy bez pozwolenia do 70m2
W tym przypadku inwestor również musi złożyć oświadczenie o zgodności budowy z projektem i przedstawić pozostałe dokumenty. Dziennik Budowy nie będzie wymagany, bo w tej sytuacji jest raczej notatnikiem niż dokumentem.
W obu przypadkach, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, można legalnie zamieszkać we własnym domu (jeżeli w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi on sprzeciwu w drodze decyzji).
Czy w takim razie warto inwestować w dom bez pozwolenia? Można skorzystać z tego rozwiązania, ale z pełną świadomością ograniczeń, które się z tym wiążą. Ustawa rządowa nie zwalnia bowiem inwestorów z szeregu formalności budowlanych. Pozwala natomiast na darmowe wykorzystanie projektów oraz budowę bez Kierownika Budowy. Jednak tu trzeba pamiętać o konsekwencjach z tym związanych.
