W sejmie trwają burzliwe rozmowy o podatku katastralnym i daninie już od drugiego mieszkania. Tymczasem od 2024 r. obowiązuje podobne obciążenie, ale na razie tylko od szóstego mieszkania. Poniżej wyliczenia stawek podatku dla popularnych nieruchomości. Czy wszyscy go płacą?
O co chodzi w nowych przepisach?
Podatek PCC w wysokości 6% zostanie naliczony dla osób nabywających co najmniej 6 odrębnych mieszkań stanowiących osobne nieruchomości i objętych podatkiem VAT (na przykład od dewelopera), zlokalizowanych na tej samej działce. Nie ma znaczenia, czy mieszkania znajdują się w jednym budynku, czy w kilku różnych. Podatek dotyczy nawet osób, które kiedyś kupiły już 5 mieszkań, a teraz będą chciały dokupić szóste od tego samego dewelopera.
Więcej inspiracji: Zobacz projekty domów dwulokalowych.
Prawdopodobnie przepisy obowiązują w 2024 r., choć nie wiadomo jeszcze, kiedy dokładnie. Od razu więc warto uspokoić osoby, które kupują dla siebie drugie czy trzecie mieszkanie: nie będą musiały płacić dodatkowego podatku. Chodzi tu raczej o większe firmy inwestujące w nieruchomości.
Czytaj więcej: Czy opłaca się postawić dom szeregowy?
Kupno czy budowa domu wielolokalowego?
W tej sytuacji zasadne jest postawienie pytania o to, czy bardziej opłacalnym rozwiązaniem od kupna sześciu i więcej lokali mieszkalnych nie byłoby… ich zbudowanie. W pierwszej chwili takie postawienie sprawy może wydawać się absurdalne, jednak konieczność zapłaty 6 proc. od wielomilionowych kwot może sprawić, że w ten sposób zacznie myśleć coraz więcej inwestorów.
Porównanie kosztów: projekt domu wielolokalowego a zakup mieszkań
Przykład 1: Zakup sześciu mieszkań od dewelopera w Bydgoszczy
Według Sonarhome w sierpniu 2024 r. mkw. mieszkania od dewelopera w Bydgoszczy kosztował 6353 zł.
Inwestor, który chciałby kupić 6 mieszkań o średniej powierzchni 50 mkw., za wszystkie zapłaciłby 1 960 500 zł.
Do tego musi opłacić podatek w wys. 19 605 zł (płaci podatek dopiero od szóstego mieszkania).
Przykład 2: Zakup sześciu mieszkań od dewelopera w Warszawie
Według Sonarhome w sierpniu 2024 r. mkw. mieszkania od dewelopera w Warszawie kosztował 13 417 zł.
Inwestor, który chciałby kupić 6 mieszkań o średniej powierzchni 50 mkw., za wszystkie zapłaciłby 4 025 100 zł.
Do tego musi opłacić podatek w wys. 40 251 zł (płaci podatek dopiero od szóstego mieszkania).
Przykład 3: Budowa na podstawie projektu domu wielolokalowego w Bydgoszczy
Projekt domu Zm1 to 295 mkw. Powierzchni, czyli 6 lokali mieszkalnych mających po ok. 38/58 mkw. Według wyliczeń architektów z500.pl ten budynek może powstać przy obecnych cenach materiałów i robocizny za ok. 1,3 mln zł - 1,5 mln zł.
Do tego trzeba doliczyć cenę działki o powierzchni 150 mkw. W Bydgoszczy aktualnie to średni koszt 348 zł za mkw., czyli łącznie 52 200 zł.
Łącznie na inwestycję i projekt domu wielolokalowego w Bydgoszczy trzeba poświęcić ok. 1,550 mln zł.
Przykład 4: Budowa na podstawie projektu domu wielolokalowego w Warszawie
W Warszawie średnia cena mkw. działki budowlanej to wg. serwisu Morizon ok. 1208 zł. Nasza działka kosztowałaby więc 181 200 zł.
Łącznie na inwestycję i projekt domu wielolokalowego w Warszawie trzeba poświęcić ok. 1,7 mln zł.
Podsumowanie: projekty domów z kilkoma mieszkaniami coraz popularniejsze?
Jak widać, odpowiedź na pytanie, czy bardziej będzie się opłacało kupić, czy zbudować 6 mieszkań (np. na wynajem), nie jest jednoznaczna.
W mniejszym mieście takim, jak Bydgoszcz, koszt budowy z projektu domu z kilkoma mieszkaniami byłby o ok. 600 tys. zł niższy niż zakup tych samych mieszkań od dewelopera.
W Warszawie czy innym dużym mieście budowa na podstawie projektu domu wielolokalowego byłaby aż o 2,5 mln zł tańsza, niż zakup takich samych mieszkań od dewelopera.
Podsumowując, budowa na podstawie projektu domu dla kilku rodzin jest bardzo opłacalna (szczególnie w dużym mieście). Sam podatek nie wpłynie znacząco na zmianę decyzji inwestorów, choć razem z innymi czynnikami może przechylić szalę na korzyść samodzielnej budowy.
Jak widać, nowy podatek może mieć nieoczekiwany dla ustawodawcy skutek. Wielu inwestorów prawdopodobnie zainteresuje się projektami domów dla kilku rodzin.
FAQ — Wszystkie najważniejsze pytania i odpowiedzi w jednym miejscu
O co chodzi w nowych przepisach dotyczących podatku od wielu mieszkań? Nowy podatek PCC wynoszący 6% zostanie naliczony w przypadku firm i osób, które nabywają co najmniej 6 odrębnych mieszkań od tego samego dewelopera, opodatkowanych VAT i zlokalizowanych na tej samej działce. Podatek będzie obowiązywał również tych, którzy wcześniej zakupili 5 mieszkań i teraz chcą kupić kolejne od tego samego dewelopera. Przepisy te weszły w życie w 2024 r.
Czy podatek dotknie każdego, kto kupuje kilka mieszkań? Nie, podatek dotknie głównie inwestorów i firmy inwestycyjne nabywające kilka nieruchomości naraz.
Czy warto rozważyć budowę na podstawie projektu domu wielolokalowego, aby uniknąć podatku? Warto rozważyć budowę z projektu domu wielolokalowego jako alternatywę dla zakupu kilku mieszkań od dewelopera. Koszty inwestycji mogą być znacznie niższe niż zakup mieszkań od dewelopera, szczególnie w dużych miastach.
