Podatek od wielu mieszkań od 2024 r.? [Podajemy przykłady]

To już pewne: podatek od zakupu wielu mieszkań od tego samego dewelopera będzie obowiązywał, choć jeszcze nie wiadomo od kiedy. Czy w tej sytuacji popularność zyskają projekty domów wielolokalowych, pozwalające ominąć ten podatek?

O co chodzi w nowych przepisach?

Podatek PCC w wysokości 6% zostanie naliczony dla osób nabywających co najmniej 6 odrębnych mieszkań stanowiących osobne nieruchomości i objętych podatkiem VAT (na przykład od dewelopera), zlokalizowanych na tej samej działce. Nie ma znaczenia, czy mieszkania znajdują się w jednym budynku, czy w kilku różnych. Podatek dotyczy nawet osób, które kiedyś kupiły już 5 mieszkań, a teraz będą chciały dokupić szóste od tego samego dewelopera.

Więcej inspiracji: Zobacz projekty domów dwulokalowych.

Prawdopodobnie przepisy zaczną obowiązywać w 2024 r., choć nie wiadomo jeszcze, kiedy dokładnie. Od razu więc warto uspokoić osoby, które kupują dla siebie drugie czy trzecie mieszkanie: nie będą musiały płacić dodatkowego podatku. Chodzi tu raczej o większe firmy inwestujące w nieruchomości.

Czytaj więcej: Czy opłaca się postawić dom szeregowy?

Kupno czy budowa domu wielolokalowego?

W tej sytuacji zasadne jest postawienie pytania o to, czy bardziej opłacalnym rozwiązaniem od kupna sześciu i więcej lokali mieszkalnych nie byłoby… ich zbudowanie. W pierwszej chwili takie postawienie sprawy może wydawać się absurdalne, jednak konieczność zapłaty 6 proc. od wielomilionowych kwot może sprawić, że w ten sposób zacznie myśleć coraz więcej inwestorów.

Porównanie kosztów: projekt domu wielolokalowego a zakup mieszkań

Przykład 1: Zakup sześciu mieszkań od dewelopera w Bydgoszczy

Według Sonarhome w sierpniu 2023 r. mkw. mieszkania od dewelopera w Bydgoszczy kosztował 6353 zł.

Inwestor, który chciałby kupić 6 mieszkań o średniej powierzchni 50 mkw., za wszystkie zapłaciłby 1 960 500 zł.

Do tego musi opłacić podatek w wys. 19 605 zł (płaci podatek dopiero od szóstego mieszkania).

Przykład 2: Zakup sześciu mieszkań od dewelopera w Warszawie

Według Sonarhome w sierpniu 2023 r. mkw. mieszkania od dewelopera w Bydgoszczy kosztował 13 417 zł.

Inwestor, który chciałby kupić 6 mieszkań o średniej powierzchni 50 mkw., za wszystkie zapłaciłby 4 025 100 zł.

Do tego musi opłacić podatek w wys. 40 251 zł (płaci podatek dopiero od szóstego mieszkania).

Przykład 3: Budowa na podstawie projektu domu wielolokalowego w Bydgoszczy

Projekt domu Zm1 to 295 mkw. Powierzchni, czyli 6 lokali mieszkalnych mających po ok. 38/58 mkw. Według wyliczeń architektów z500.pl ten budynek może powstać przy obecnych cenach materiałów i robocizny za ok. 1,3 mln zł - 1,5 mln zł.

Do tego trzeba doliczyć cenę działki o powierzchni 150 mkw. W Bydgoszczy aktualnie to średni koszt 348 zł za mkw., czyli łącznie 52 200 zł.

Łącznie na inwestycję i projekt domu wielolokalowego w Bydgoszczy trzeba poświęcić ok. 1,350 mln zł - 1,550 mln zł.

Przykład 4: Budowa na podstawie projektu domu wielolokalowego w Warszawie

W Warszawie średnia cena mkw. działki budowlanej to wg. serwisu Morizon ok. 1208 zł. Nasza działka kosztowałaby więc 181 200 zł.

Łącznie na inwestycję i projekt domu wielolokalowego w Warszawie trzeba poświęcić ok. 1,5 mln zł - 1,7 mln zł.

Podsumowanie: projekty domów z kilkoma mieszkaniami coraz popularniejsze?

Jak widać, odpowiedź na pytanie, czy bardziej będzie się opłacało kupić, czy zbudować 6 mieszkań (np. na wynajem), nie jest jednoznaczna.

• W mniejszym mieście takim, jak Bydgoszcz, koszt budowy z projektu domu z kilkoma mieszkaniami byłby o ok. 500-600 tys. zł niższy niż zakup tych samych mieszkań od dewelopera.

• W Warszawie czy innym dużym mieście budowa na podstawie projektu domu wielolokalowego byłaby aż o 2,2- 2,5 mln zł tańsza, niż zakup takich samych mieszkań od dewelopera.

• Podsumowując, budowa na podstawie projektu domu dla kilku rodzin jest bardzo opłacalna (szczególnie w dużym mieście). Sam podatek nie wpłynie znacząco na zmianę decyzji inwestorów, choć razem z innymi czynnikami może przechylić szalę na korzyść samodzielnej budowy.

Jak widać, nowy podatek może mieć nieoczekiwany dla ustawodawcy skutek. Wielu inwestorów prawdopodobnie zainteresuje się projektami domów dla kilku rodzin.

FAQ — Wszystkie najważniejsze pytania i odpowiedzi w jednym miejscu

• O co chodzi w nowych przepisach dotyczących podatku od wielu mieszkań? Nowy podatek PCC wynoszący 6% zostanie naliczony w przypadku firm i osób, które nabywają co najmniej 6 odrębnych mieszkań od tego samego dewelopera, opodatkowanych VAT i zlokalizowanych na tej samej działce. Podatek będzie obowiązywał również tych, którzy wcześniej zakupili 5 mieszkań i teraz chcą kupić kolejne od tego samego dewelopera. Przepisy te prawdopodobnie wejdą w życie w 2024 r.

• Czy podatek dotknie każdego, kto kupuje kilka mieszkań? Nie, podatek dotknie głównie inwestorów i firmy inwestycyjne nabywające kilka nieruchomości naraz.

• Czy warto rozważyć budowę na podstawie projektu domu wielolokalowego, aby uniknąć podatku? Warto rozważyć budowę z projektu domu wielolokalowego jako alternatywę dla zakupu kilku mieszkań od dewelopera. Koszty inwestycji mogą być znacznie niższe niż zakup mieszkań od dewelopera, szczególnie w dużych miastach.

• Jakie są przykłady porównania kosztów między zakupem mieszkań a budową projektu domu wielolokalowego?

  • Przykład 1: Zakup 6 mieszkań od dewelopera w Bydgoszczy — koszt 1 960 500 zł plus podatek 19 605 zł.

  • Przykład 2: Zakup 6 mieszkań od dewelopera w Warszawie — koszt 4 025 100 zł plus podatek 40 251 zł.

  • Przykład 3: Budowa projektu domu wielolokalowego w Bydgoszczy — koszt ok. 1,350 mln zł - 1,550 mln zł.

  • Przykład 4: Budowa projektu domu wielolokalowego w Warszawie — koszt ok. 1,5 mln zł - 1,7 mln zł.