W 2024 r. średnia wartość kredytu wyniosła 436 tys. zł. W 2025 roku szansa przeciętnej polskiej rodziny na kredyt na dom spadła nawet o połowę w stosunku do tego, co było jeszcze kilka lat temu. Jak wygląda dziś kalkulacja kredytu hipotecznego? Jak obliczyć zdolność kredytową, by móc kupić swoją pierwszą nieruchomość?
Kredyty hipoteczne, pożyczki hipoteczne a inne kredyty
Kredyty hipoteczne to najpopularniejsze, ale nie jedyne sposoby na zdobycie pieniędzy na mieszkanie. Innym jest kredyt gotówkowy, przyznawany osobom prywatnym lub na firmę. Różnice są znaczne, bo kredyty hipoteczne pod koniec 2024 r. był oprocentowany na 5-7 proc., a kredyty gotówkowe – na 9-30 proc. Pożyczkę gotówkową można wziąć raczej na budowę domu metodą gospodarczą, bo maksymalnie to ok. 150 – 300 tys. zł (zależnie od banku i zdolności kredytowej).
Choć to mało popularne rozwiązanie, są pewne plusy kredytu gotówkowego na dom:
Łatwo go dostać; czasem wystarczy wypełnienie wniosku on-line na stronie banku. Ubieganie się o kredyt hipoteczny może trwać tygodniami; będziesz musiał przedstawić projekt i kosztorys (projekty domów wyceną znajdziesz np. na tej stronie).
Nie jest powiązany w żaden sposób z domem, więc bank nie może automatycznie „zabrać” mieszkania przy problemach ze spłatą, a kredytobiorca może nim dowolnie dysponować.
Można kupić dowolną działkę i wybudować każdą nieruchomość – kredyty hipoteczne są przyznawane na ściśle określone, opłacalne w oczach banku inwestycje (głównie działki budowlane i mieszkania od dewelopera).
Minusy kredytu gotówkowego na dom:
jest droższy niż kredyty hipoteczne;
nie jest bezpośrednio powiązany z domem, więc w razie problemów z deweloperem, cenami materiałów czy budową, cała odpowiedzialność za ukończenie inwestycji spoczywa na pożyczającym;
mieszkańcom Warszawy, Sopotu czy Krakowa pieniądze z takiego kredytu raczej nie wystarczą na mieszkanie.
Z kolei pożyczka hipoteczna to instrument dla tych, którzy już mają nieruchomość i pod jej zastaw pożyczą do ok. 150 tys. zł na mniej więcej 10 – 12 proc. Za tyle można na kredyt na dom postawić raczej mniejszy budynek taki, jak ten.
Wkład własny do kredytu na dom
Niektórzy pamiętają jeszcze czasy, gdy wystarczyło posiadać 5 proc. wkładu własnego, by dostać kredyt. A ile wkładu własnego akceptują dziś banki?
26 – 40 proc. - wkład własny dla kredytów w euro i koronach szwedzkich i norweskich (ryzyko walutowe),
20 proc. - tak jest w większości banków,
10 proc. - niektórym wystarczy 10 proc., ale wówczas kredyt jest droższy – trzeba mieć wykupione ubezpieczenie.
Jak jeszcze można udokumentować wkład własny do kredytu? Właściciele działek budowlanych mogą „zastawić” w banku tę działkę w ten sposób zapewnić bank, że posiadają wymagane 10-20 proc. wkładu własnego.
Pieniądze na wkład własny mogą pochodzić z darowizny, IKE, PPK i w pewnym stopniu z likwidacji książeczki mieszkaniowej.
W 2024 r. średnia wartość kredytu wyniosła 436 tys. zł. Za tyle można postawić np. taki murowany dom o wielkości 76 m2.
Najważniejsze pytania o kredyty na dom
Jak sprawdzić zdolność kredytową?
O kalkulację kredytu hipotecznego i zdolność kredytową najlepiej zapytać w swoim banku, a następnie w kilku kolejnych. Bardzo możliwe, że trzeba będzie przedstawić wszystkie dokumenty dotyczące dochodów i posiadanych aktywów (np. inne mieszkania).
Uwaga – kalkulacja zdolności kredytowej w porównywarkach w internecie to orientacyjna informacja. Nie można jej traktować jako pewnika, szczególnie, że bank bierze pod uwagę również inne czynniki, jak np. niespłacone pożyczki czy posiadanie kart kredytowych. Jeśli już wiesz, że np. w przyszłym roku będziesz ubiegać się o kredyt, to już teraz zainteresuj się tym, jak udokumentować zdolność kredytową. Szanse zwiększysz, spłacając karty kredytowe i płacąc inne zobowiązania w terminie.
Jak przebiega przyznanie kredytu na dom?
W przypadku kredytu hipotecznego, zdolność kredytowa będzie sprawdzana dwukrotnie – na etapie wybierania banku, w którym zostanie złożony wniosek i później, tuż przed złożeniem dokumentów. Trzeba mieć umowę o pracę, zaświadczenie o dochodach i wyciąg z konta, ale też dokumenty dotyczące działki: decyzję o warunkach zabudowy, wypis z księgi wieczystej czy plan zagospodarowania przestrzennego. Po dostarczeniu wszystkich dokumentów i wypełnieniu wniosku, bank wydaje decyzję.
Jak obliczyć raty kredytu?
Kalkulatory kredytowe hipoteczne oferują bardzo dobre źródło wiedzy o tym, jak obliczyć raty kredytu. Dodatkowo trzeba jednak pamiętać o tym, że bank może zażądać ubezpieczenia kredytu lub innych dokumentów, które wpłyną finalnie na to, ile kosztuje kredyt.
