Wybierz projekt, który Ci się naprawdę podoba, bowiem w tym domu będziesz spędzał najważniejsze momenty swojego życia. Zastanów się, czy warto szukać okazji i nadzwyczajnych rabatów na poziomie 500 zł, aby potem kolejne 40 lat żałować niekoniecznie trafnych kompromisów. Przy tak dużym przedsięwzięciu, oszczędność na poziomie kilkuset złotych nie ma żadnego znaczenia. Na świecie koszt pełnego projektu architektonicznego waha się pomiędzy 8-12% wartości całej inwestycji. 

Często atrakcyjne cenowo projekty nie są aktualizowane przez wiele lat i, przy zmieniających się technologiach, faktyczny koszt budowy będzie wyższy o 20-30 tysięcy złotych. Jeśli w wymarzonym projekcie rozkład pomieszczeń wymaga nieznacznych zmian – zapytaj Studio Adaptacji – najprawdopodobniej będzie można go dopasować do Twoich potrzeb.

Wszystkie technologie budowania, dopuszczone przepisami prawa budowlanego, mogą być dla Ciebie właściwe. Każda charakteryzuje się pewnymi cechami dominującymi, ale też każda owiana jest mitami. Przeważającą w Polsce jest technologia tradycyjna, ale nieprawdą jest, że jest lepsza niż technologia szkieletowa. Mitem jest, że dom ceramiczny jest bardziej trwały, odporny na wiatr czy ogień. Prawidłowo wykonany dom drewniany musi spełniać (tak, jak dom murowany) wszystkie warunki dotyczące wytrzymałości i trwałości konstrukcji i przepisów przeciwpożarowych. Złudne jest także przeświadczenie, że dom w technologii drewnianej jest znacznie cieplejszy i zarazem energooszczędny.

Faktycznie taki będzie, jeśli budująca go ekipa ma odpowiednie doświadczenie i przestrzega reżimu technologicznego. Kolejnym „wabikiem” na inwestora bywa wyjątkowa cena i niskie koszty wybranej technologii. Czasem pozornie tak może wyglądać – jeśli liczy się pojedynczy wybrany element budowy, np. koszt postawienia ściany. Ostateczna cena całości w stanie developerskim, wykonana zgodnie z regułami sztuki budowlanej, praktycznie w każdej technologii waha się pomiędzy 2200-2500 zł za 1 m2, a dla domów pasywnych-2600-3200 zł za 1 m2.

 Wielu z nas lubi okazje, promocje, wyprzedaże i wierzy w swój spryt, rozsądek. Próbujemy samodzielnie zająć się negocjacjami, a potem zakupami, na każdym kroku wietrząc podstęp i licząc na niebotyczne oszczędności. Nasza rada jest taka, aby przy tych czynnościach korzystać z doświadczeń Generalnego Wykonawcy, gdyż działa na rynku wiele lat, wie czego i w jakich ilościach potrzeba na daną budowę. Często też bywa, że jego zniżki u producentów są wyższe niż cena, za którą kupuje hurtownia. Doświadczenie wykonawcze pozwala uniknąć wielu błędów. Pozornie atrakcyjne ceny są zwykle pułapką.

 Kupując drugi gatunek cegły, dachówki, drewna, płytek ceramicznych zaoszczędzimy kilkaset złotych, tracąc kilkanaście tysięcy na odpadach, robociźnie, ilości zużytego kleju, wierteł, prądu czy grubości zaprawy. Rynek materiałów budowlanych od 10 lat jest ustabilizowany, pracuje na niskich marżach, a nadzwyczajny rabat może wróżyć kłopoty. Rozbieranie komina po 3 latach bądź skuwanie spękanych płytek po kolejnej zimie jest zawsze dużo droższe niż wybranie właściwej jakości materiałów na początku inwestycji.

System gospodarczy – popularny w Polsce, jest praktycznie nieznany w Niemczech, Norwegii czy USA. W Polsce mamy wielu fachowców, którzy „potrafią” wszystko - także budować. System gospodarczy jest pozostałością i reliktem wszystkich krajów postkomunistycznych. Budowało się długo – średnio 3-5 lat, czekając na niezbędne materiały i możliwości finansowania. Obserwując sposoby budowania w krajach zachodnich, możemy założyć, że system ten w przeciągu 10 najbliższych lat stanie się marginalny. Budowanie system gospodarczym wywołuje zawsze zaskoczenie inwestora. Zakładany budżet notorycznie przekraczany jest o 25-35% i za każdym razem inwestor jest zdziwiony. Zwykle wynika to z jego braku doświadczenia, nieumiejętności szacowania pewnych kosztów. Naprawdę, czytanie Muratora i forów internetowych nie wystarczy – tu potrzeba praktyki! Wynajęcie narzędzi, przewóz rusztowania, wywóz śmieci, przeszacowanie materiałowe, błędy i usterki  budowlane – to kwestie permanentnie pomijane w wyliczeniach laika. Plac budowy to dodatkowo niebezpieczny dla życia i zdrowia teren – powinien być właściwie zabezpieczony i oznakowany. W przypadku wypadków, uszkodzeń ciała i mienia odpowiada zawsze inwestor.
System półgospodarczy - coraz częściej spotykany w naszym kraju. Polega na zaplanowaniu przez inwestora etapów budowy, które będą realizowane przez wyspecjalizowane ekipy. Wymaga on od inwestora  perfekcyjnej logistyki, właściwej kontroli i odbioru poszczególnych etapów. Aby dotrzymać terminów, poszczególne ekipy nie mogą mieć „poślizgów” w zakończeniu swoich prac. Wadą tego systemu jest poświęcanie czasu na wybór i podpisanie umów z kilkoma wykonawcami. „System półgospodarczy jest tak mocny, jak jego najsłabsze ogniwo”

Budowa z generalnym wykonawcą
System najczęściej spotykany i popularny w krajach kultury zachodniej. Ma wiele zalet, pod warunkiem, że generalny wykonawca jest rzetelny, uczciwy i posiada właściwe doświadczenie. Nie jest trudno to sprawdzić. Podejrzenia powinien wzbudzać developer, który często otwiera i zamyka swoje firmy, nie potrafi pokazać referencji i efektów swojej pracy. Powinieneś sprawdzić, czy Twój generalny wykonawca legalnie prowadzi firmę, bo w przypadku sporu będziesz posiadał fakturę, ustawową lub dłuższą gwarancję i zdecydowanie łatwiej będzie Ci dochodzić swoich roszczeń. Zamawiając usługę budowy wraz z materiałami u generalnego wykonawcy,  Vat wynosi 8%, jeśli samodzielnie kupujesz materiały, zapłacisz 23% stawkę Vat . Wykonawca, ponieważ zajmuje się tym profesjonalnie, posiada własny sprzęt budowlany, dlatego koszt zaplecza budowy jest dla inwestora najniższy. Ustalona cena za poprawne wykonanie usługi jest niepodważalna i ostateczna. Pomyłki czy wzrost kosztów, jak w przypadku budowania systemem gospodarczym, nie będą miały miejsca. Budując tym systemem łatwiej uzyskasz kredyt na budowę. Generalny wykonawca powinien także pokazać inwestorowi ubezpieczenie, włącznie z zakresem odpowiedzialności cywilnej, w przypadku spowodowania katastrofy budowlanej czy szkody wobec osób trzecich w czasie procesu budowy.

W polskim prawie pozwala się na swobodne kształtowanie treści umowy. Mogą być one zawierane ustnie lub pisemnie. Dla bezpieczeństwa naszych inwestorów proponujemy zawarcie umowy pisemnie. Rzetelny wykonawca zwykle dysponuje wypracowanym wzorcem umowy, który może być przedyskutowany z inwestorem. Jeśli nie czujemy się pewnie, podpisując umowę przygotowaną przez wykonawcę, warto zainwestować 150 -250 zł i poprosić o poradę prawnika.

Umowa powinna określać precyzyjnie: przedmiot umowy, zakres i sposób wykonywanych prac, terminy, obowiązki i odpowiedzialność obu stron, kary umowne, sposób kontroli etapów i odbioru wykonanych prac, harmonogram i sposób dokonywania płatności, możliwość jej wcześniejszego rozwiązania i ewentualnej zmiany, gwarancję i rękojmię na wykonane usługi. Umowa powinna mieć charakter umowy o wykonanie dzieła, gdyż taki rodzaj umowy z założenia rozlicza efekty pracy, a nie samo jej wykonywanie.

Pojęcie stanu developerskiego czy „pod klucz” w Polsce jest bardzo szerokie i rozumiane dość swobodnie. O ile w Szwecji, Kanadzie czy USA oznacza to, że Generalny Wykonawca przed oddaniem ostatniego etapu budowy pyta inwestora o kolor ścian i wykładziny, bo reszta jest już oczywista i ustalona, o tyle w Polsce jest to jeszcze kwestia dyskusyjna. Porównując oferty, należy zapytać, co konkretnie zawiera się w danej cenie, jakie materiały stosowane będą podczas budowy oraz czego cena nie obejmuje. Najlepiej zadać sprawdzające wykonawcę pytanie: „co będzie jeszcze trzeba zrobić, aby się wprowadzić i ile to potrwa?” Widzieliśmy stany developerskie, które zawierały zamontowany system grzewczy z rozwiązaniami domu inteligentnego, drzwi wewnętrzne i systemy alarmowe, ale też zdarzają się wyceny, które nie uwzględniają ceny okien.

Ceny wyjątkowo korzystne należy traktować z dużą rezerwą, bo zwykle wróżą kłopoty i  mogą oznaczać ekstra koszty. Niska cena wynika najczęściej z błędów w prawidłowym oszacowaniu kosztów budowy i wymusza na wykonawcy oszczędności na materiale lub mniejszy zakres robót. Czasem ekipa, która miała kłopoty ze znalezieniem pracy, „przyciśnięta” przez dobrze negocjującego inwestora,  godzi się na stawki poniżej kosztów, licząc, że jakoś to będzie i inwestor rozciągnie swój budżet. Gdy się tak nie dzieje, schodzi z budowy i ślad po niej ginie. Początkowa radość inwestora z tego, że wynegocjował dla siebie bardzo korzystną ofertę, szybko gaśnie, gdy trzeba szukać nowej ekipy i zmierzyć się z tym, co trzeba poprawiać po poprzednikach.

Najwyższą formą zaufania jest kontrola, a najwyższą formą współdziałania Generalnego Wykonawcy z inwestorem jest życzliwe poddawanie się ocenie. Ustawowo powołanym organem kontroli jest kierownik budowy. Przez wiele lat utarła się opinia, że główną rolą kierownika budowy jest uzupełnianie dziennika budowy (często post factum). Według wielu, jest to osoba potrzebna inwestorowi (a w zasadzie jego pieczątka) wyłącznie do zamknięcia wymaganej dokumentacji. Aby budowa przebiegała prawidłowo, kierownik budowy powinien być asertywnym i reprezentującym interesy inwestora organem kontrolnym dla ekipy budowlanej. Można dodatkowo umówić się z architektem adaptującym, aby w cenie wykonywanej adaptacji odwiedził 2-3 razy budowę i potwierdził jej zgodność z pierwotnymi założeniami.

Usługa dobrego kierownika budowy, który przykłada się do swojej pracy, kosztuje 3000 -5000 zł. Sama zapłata nie wystarczy. Warto określić swoje oczekiwania i  także z nim podpisać umowę na świadczoną usługę. Budowa własnego domu to ekscytujący czas w życiu inwestora. Zachęcamy więc do regularnego kontaktu z wykonawcą i odwiedzania budowy, ale należy uważać, aby swoimi wizytami nie zakłócać przebiegu prac. Kontakty z wykonawcą powinny być rzeczowe i możliwie krótkie – nie mogą  być uciążliwe, gdyż będzie nas unikał. 

Dom buduje się najczęściej będąc w sile wieku i z finansowego punktu widzenia, w okresie, kiedy zarabia się dobrze. Dom buduje się na wiele lat, ale musimy się liczyć, że po kilku latach eksploatacji będzie wymagał remontów i wymiany niektórych instalacji. Dlatego istotne jest, aby zastosowane materiały miały najlepszą  jakość, a montujący je wykonawcy byli profesjonalistami i udzielali gwarancji na swoje usługi. Jeśli po sześciu latach trzeba wymieniać płytki na tarasie lub piec gazowy, de facto ponosimy dodatkowe koszty: skuwania czy demontażu, nowych materiałów oraz  robocizny. Dodatkowo trzeba znaleźć i wybrać fachowców, przygotować logistycznie remont, który zawsze na kilka tygodni wprowadza zamieszanie i stres w życie domowników. Po co nam to wszystko? Czasem lepiej użyć droższych o 10-25% materiałów, żeby zyskać 50% -100% oszczędności.

Istotnym kwestią jest ogrzewanie domu i zapewnienie podgrzewania wody. W chwili obecnej, budując dom niskoenergetyczny/ pasywny, jesteśmy w stanie zaoszczędzić rocznie od kilku do kilkunastu tysięcy na samych opłatach. W niestabilnej sytuacji energetycznej świata już dziś wiemy, że ceny energii będą rosły, a wraz z nimi nasze domowe rachunki.Oszczędność rzędu 8 000 rocznie przemnożona przez 40 lat eksploatacji domu daje kwotę 320 000 zł. Taka kwota wystarczyłaby na wybudowanie drugiego domu albo pozwoliłaby zabezpieczyć się nam na okres emerytalny.

Na całym świecie banki, kredytujące budowę, kompletnie inaczej traktują klientów budujących systemem gospodarczym, niż klientów, którzy mają umowę z generalnym wykonawcą. Umowa z profesjonalną firmą gwarantuje właściwy standard domu, daje gwarancję kilkuletnią na usunięcie usterek. Bank jest pewny, że kosztorys budowy nie będzie się zmieniać i rozciągać w nieskończoność, a klient terminowo wprowadzi się do swojego wymarzonego domu. W razie wystąpienia usterek, będą one usunięte na koszt wykonawcy, a inwestor będzie w stanie spłacać kredyt. Także w przypadku zmiany sytuacji życiowej, łatwiej będzie odsprzedać dom z gwarancją, budowany przez fachową ekipę, niż budowany systemem gospodarczym. Co oznacza „wprowadzić się nieterminowo” i ile to kosztuje? Najlepiej wiedzą Ci, którzy nie wykonali usługi na czas. Przy budowie hotelu, supermarketu - nieterminowy wykonawca płaci kilkudziesięciotysięczne odszkodowania, nawet za dzień opóźnienia. Dlaczego? Bo doświadczeni inwestorzy potrafią liczyć! Inwestorzy, budujący metodą gospodarczą, korzystający z kilku „zaprzyjaźnionych" ekip, zwykle nie żądają odszkodowań w razie nieterminowości wykonania.

Obawiają się choćby porzucenia budowy przez fachowców. Tracą na tym czasem wielokrotnie. „Poślizg” jednej ekipy bądź konieczność poprawienia usterki powoduje, że wypadamy z kolejki innej ekipy, logistyka się rozsypuje, a czas ucieka. Niektórych prac, szczególnie podczas budowy w technologii tradycyjnej, nie da się wykonać przynajmniej przez 4-5 miesięcy i budowa na ten czas zostaje zatrzymana. Efektem takich opóźnień są stres, frustracja, dodatkowe koszty, bo na przykład pojawił się kupiec na nasze mieszkanie, a my nie mamy się dokąd wyprowadzić. Dodatkowo uruchomił się nam już kredyt i dochodzi nam niemały wydatek ..... Technologie prefabrykowane i domy przygotowywane w fabryce eliminują wiele możliwych błędów. Zaletą technologii prefabrykowanych jest brak sezonowości. Budowa może odbywać się przez cały rok. Dobre są też dla niecierpliwych - po trzech miesiącach można zamieszkać w swoim domu. 

Zakończenie budowy własnego domu to doniosły moment w naszym życiu, ale także istotny ze strony formalno-prawnej. Zgodnie z art. 54 Ustawy Prawa Budowlanego przed przystąpieniem do użytkowania domu, na którego wzniesienie wymagane było pozwolenie na budowę, należy złożyć do właściwego organu Powiatowego lub Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego  zawiadomienie o zakończeniu budowy. Zawiadomienie powinno zawierać następujące dokumenty:  - oświadczenie kierownika budowy: - o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami; - o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, jeśli w czasie budowy z nich się korzystało; - oryginał dziennika budowy; - oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania; - protokoły badań i sprawdzeń instalacji, min. opinia kominiarska, dotycząca sprawności przewodów kominowych i wentylacyjnych w budynku; - potwierdzenie, zgodnie z przepisami odrębnymi, odbioru wykonanych przyłączy: wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych, telekomunikacyjnych; - kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku; - inwentaryzację geodezyjną powykonawczą. Budując własnymi siłami bierzemy na siebie odpowiedzialność skompletowania i złożenia  dokumentów. Widziałem domy, w których dopiero po 10 latach, gdy trzeba było się zameldować, przygotowywano dom do odbioru i uzupełniano dzienniki budowy. Widziałem też dwa trudne przypadki, gdy inwestor zaniedbał formalności związane z budową domu. W jednym przypadku kierownik, 6 lat po faktycznym zakończeniu budowy, zmarł, a w drugim- stracił uprawnienia. Inwestor pozostał z lukami w dzienniku budowy.

Rozliczenie  To najtrudniejszy i stresujący dla obu stron etap budowy. Kiedy budowa jest prowadzona przez kilka ekip, ostateczna odpowiedzialność rozmywa się - wszyscy się spieszą- jedni chcą wchodzić, inni kończyć, wywierają presję na inwestorze, a inwestor na nich. Zwykle  najgorzej ma ostatnia ekipa, bo na niej koncentruje się odpowiedzialność za błędy poprzednich ekip oraz cała frustracja właściciela inwestycji. W przypadku prowadzenia całości budowy przez jedną firmą,  inwestor za każdy wykonany etap budowy zapłaci dopiero wtedy, gdy wykonawca osiągnie w pełni założone wyniki, czyli  wykona pracę zgodnie  z umową i sztuką budowlaną. Jeśli pojawią się usterki, wykonawca usuwa je na własny koszt przed przystąpieniem do kolejnego etapu. Następuje zakończenie budowy, kontrola, odbiór i ostateczne rozliczenie do kwoty określonej w umowie. Budując systemem gospodarczym czy półgospodarczym, nieautoryzowanymi ekipami, co roku kilkadziesiąt tysięcy inwestorów na zakończenie budowy przeżywa nieprzyjemne zaskoczenie. I tak przynajmniej od 15 lat wszyscy nieustająco dziwimy się, że koszt inwestycji przekroczył o 25% -30% zakładany budżet. Zadajemy sobie wtedy pytania: Jak to się mogło stać? Dlaczego tak wyszło? Czy  popełniłem błąd? Okazuje się, że zwykle nie uwzględniliśmy wielu kosztów. Zaniżone wstępne wyceny  podwykonawców poszczególnych prac, życzeniowe kosztorysy, nasze niefachowe wyliczenia, powstające błędy w trakcie budowy, brak własnego sprzętu, opóźnienia, zła logistyka powodują, że w efekcie często rzeczywisty koszt budowy przekracza cenę zaproponowaną przez wyspecjalizowaną firmę. A miało być tak pięknie, ... miało być taniej o 50 000 zł. Zostaliśmy bez gwarancji, bez testów szczelności, zmęczeni budową, z górą śmieci na działce, ale jednak w naszym  wymarzonym domu. Warto było? Wybudować dom- na pewno tak! Wszak własny dom to zwykle spełnienie naszych marzeń  i jedno z najważniejszych wydarzeń  w życiu. Czy miało sens szukanie oszczędności poprzez okazje, system gospodarczy? Myślę, że każdy, kto przez to przeszedł, przyzna, że nie. Warto brać przykład z najbogatszych krajów w Europie- Niemiec, Szwajcarii czy Norwegii. One potrafią liczyć i właśnie dlatego nie znają systemu gospodarczego, a ufają sprawdzonym, działającym kompleksowo firmom.