Kiedy zaczynasz myśleć o budowie domu, to albo masz już działkę, którą odziedziczyłeś lub dostałeś, albo musisz ją kupić. Wybór miejsca pod budowę domu i proces zakupu wymagają dużego zaangażowania i pewnej wiedzy, aby wszystko przebiegło pomyślnie – i sam zakup i późniejsza budowa. Dobrze jest kupić działkę jak najtaniej, ale nie kieruj się tylko niską ceną. Dokładnie zbadaj kwestię dojazdu, zobacz, jak szybko dotrzesz z przyszłego siedliska do pracy, przedszkola, na zakupy. Sprawdź nie tylko, jak pokonasz tę odległość autem, ale wypróbuj też komunikację publiczną.
Aby wybudować średni dom parterowy z garażem ,potrzebujesz działki o minimalnych wymiarach 23,34 x 18,54 m.
Kształt, wymiary i położenie działki
Aby w miarę swobodnie zbudować dom z ogrodem, działka powinna mieć przynajmniej 700 metrów kwadratowych powierzchni i ponad 22 metrów szerokości. Można budować na mniejszej i często się buduje, ale jest to trudniejsze, wymaga dostosowania projektu do działki i wpływa na komfort użytkowania domu. Najwygodniej będzie budować na działce w kształcie prostokąta lub kwadratu, działki w kształcie trójkąta bądź trapezu będą trudniejsze do optymalnego zagospodarowania. Większość osób poszukujących działek wizualizuje je tak, by wjazd znajdował się od strony północnej, a od południa można było urządzić dobrze doświetlony ogród, co nie zawsze się udaje osiągnąć.
Idealnie jest jeśli wymarzona inwestycja posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, której właścicielem jest gmina. Trudniej jest uzyskać pozwolenie na bezpośredni wyjazd na drogę powiatową lub wojewódzką. Jeśli działka nie ma dostępu do drogi publicznej, będziesz musiał postarać się o służebność przechodu i przejazdu po terenie prywatnym. Informację o właścicielu drogi uzyskasz m.in. w Sądzie Rejonowym w wydziale Ksiąg Wieczystych lub w Starostwie Powiatowym w Ewidencji Gruntów i Budynków. Zwróć też uwagę na to, w jakim stanie jest ta droga, czy jest ona asfaltowa, polna, czy w tzw. stanie utwardzonym (żwirem, gruzem), jak jest utrzymana, czy jest przewidziana do modernizacji – żebyś nie był zaskoczony, jeśli trzeba będzie przez jakiś czas dojeżdżać po błocie lub wybojach. Jeśli okaże się, że grunt należy do sąsiada, należy się z nim dogadać polubownie bądź na zasadzie odpłatności. W przypadku, gdy właściciele nie potrafią dojść do porozumienia, sprawę służebności drogi może rozstrzygnąć sąd.
Status gruntu i jego właściwości
Jasne, że musisz upewnić się, czy działka, której kupno planujesz przeznaczona jest pod zabudowę i pod jaką. Informację uzyskasz w wydziale zagospodarowania gminy po podaniu numeru działki – pracownik urzędu sprawdzi, czy ma ona charakter budowlany. Następnie będziesz potrzebował wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dowiesz się z niego, czy w danym miejscu można zbudować dom piętrowy czy parterowy, o większej lub mniejszej powierzchni, a także czy w sąsiedztwie nie powstanie w niedługim czasie np. spalarnia odpadów. W niektórych gminach wniosek o wypis można już złożyć zdalnie, przez internet. Jeśli w danej gminie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na tę decyzję możesz czekać do dwóch miesięcy. Zarówno wypis z planu, jak i decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać nie będąc właścicielem działki ani nie deklarując chęci jej kupna. Aby przekonać się, czy działka, o którą Ci chodzi, nie leży na terenach zalewowych, sprawdź to na mapach zagrożenia powodziowego i mapach ryzyka powodziowego. Są one dostępne na portalu mapy.isok.gov.pl.
Spadek terenu również ma znaczenie, ponieważ nie każdy projekt domu będzie można zrealizować na działce na zboczu. Jeśli urzeknie tego rodzaju Cię miejsce, a masz już wstępnie wybrany jakiś projekt lub wiesz, jaki dom będziesz budował, najlepiej skonsultuj się z lokalnym architektem adaptującym projekty, aby upewnić się, czy budowa będzie możliwa.
Jeśli działka będzie wymagała odrolnienia, trzeba będzie złożyć stosowny wniosek do wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego. Decyzja urzędu w pewnym stopniu zależy od klasy gruntu - powyżej trzeciej klasy gleby może być problem z odrolnieniem.
Nawet jeśli na pierwszy rzut oka teren nie wydaje się podmokły, warto sprawdzić, czy taki nie jest, aby nie mieć problemów na przykład z podpiwniczeniem domu lub kosztowną hydroizolacją. Wykonuje je geolog i kosztuje ono kilkaset złotych. Najważniejsze informacje z badania to właściwości fizykochemiczne gruntu, przewarstwienia. występowanie wód gruntowych. Dodatkowo geolog zamieszcza wstępne wnioski o tym, czy budowa domu będzie wymagać specjalnego fundamentowania lub czy będą niezbędne izolacje przeciwwodne lub drenaż, które trzeba będzie omówić z architektem adaptującym gotowy projekt domu, który zakupisz.
Dostęp do mediów
Informację o uzbrojeniu działki znajdziesz w wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Zwróć na nie uwagę, ponieważ doprowadzenie mediów może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych i niejednokrotnie przewyższa koszt zakupu parceli.
O warunki techniczne przyłączy wodociągowych, sanitarnych i deszczowych wystąp do właściwego zarządcy gminy. W zależności od gminy i lokalizacji działki gmina przekazuje obowiązki na rzecz zarządców/spółek ‚które w jej imieniu zajmują się dostarczeniem wody do nieruchomości na terenie gminy, odprowadzeniem ścieków i wód opadowych. Jeżeli w pobliżu działki nie ma sieci wodociągowej, to będziesz zmuszony do wybudowania jej na własny kosz. Niektóre gminy dofinansowują budowę sieci wodociągowych. Gdy brakuje sieci sanitarnej, to nie będziesz miał wyjścia i będziesz budował zbiornik na nieczystości czyli szambo. O wszystkich sprawach związanych z odprowadzeniem ścieków dowiesz się z warunków technicznych podłączenia się do gminnego systemu ścieków.
W większości wypadków wystąpienie z wnioskiem o wydanie warunków technicznych do miejscowego zakładu energetycznego oznacza możliwość podłączenia prądu. Dysponenci sieci energetycznych standardowo na swój koszt rozbudowują sieć do Twojej działki, a podłączenie nastąpi w miejscu tzw. złącza kablowego. Podłączenie gazu odbywa się podobnie. Gazownia na swój koszt wybuduje sieć i zakończy kurkiem z licznikiem na granicy nieruchomości.
Status własności
Jak już masz wyczerpującą wiedzę na temat przedmiotu zakupu, musisz jeszcze mieć jasność co do właściciela, z którym podpiszesz umowę. Podstawowym dokumentem określającym własność działki jest oczywiście Księga Wieczysta, w której znajdziesz informację, kto jest prawowitym właścicielem działki i czy nie jest ona objęta hipoteką. By poznać całą historię działki wystarczy zapytać właściciela o numer Księgi Wieczystej i sprawdzić ją samodzielnie na stronie internetowej - EUKW. Jeżeli właściciel nie zna numeru, znajdziesz go w ewidencji gruntów i budynków w wydziale geodezji miejscowego starostwa. Obciążenie hipoteki najlepiej jest sprawdzić jeszcze tuż przed sfinalizowaniem transakcji, żebyś nie musiał spłacać cudzego długu – hipoteka obciąża daną nieruchomość, a zmiana jej właściciela nie ma znaczenia.
Trzeba przyznać, że przegląd zagadnień istotnych przy zakupie działki jest dość obszerny. Nie możesz zapomnieć o kluczowych rzeczach, czyli sprawdzeniu statusu działki, przeznaczenia, warunków wybudowania na niej domu oraz o ustaleniu właściciela gruntu. Pomocne będą w tym urząd gminy, Ewidencja Ksiąg Wieczystych, lokalny architekt i geodeta. Wszystko, o czym napisaliśmy powyżej, należy krok po kroku potwierdzić, aby spokojnie i z pełną wiedzą o terenie przystąpić do budowy wymarzonego domu.
