Budowa domu to marzenie większości Polaków, ale mało kto zastanawia się, jak przygotować do budowy domu działkę. Podpowiadamy, co trzeba zrobić najpierw, a co potem, by jak najszybciej móc postawić dom.
W skrócie przygotowanie działki do budowy domu to:
Jej ogrodzenie i oznakowane tablicą informacyjną z danymi inwestora itp.
Zapewnienie dojazdu drogą o min. 3 m szerokości, w tym dostęp dla pieszych oraz możliwość wjazdu ciężkiego sprzętu.
Badania geotechniczne – konieczne przed zakupem projektu lub adaptacją, by określić nośność gruntu i poziom wód gruntowych.
Porządki i wyrównanie terenu – usunięcie roślinności, przygotowanie podłoża i niwelacja gruntu zgodnie z pozwoleniem na budowę.
Więcej poniżej — na podstawie tysięcy budów przeprowadzonych z projektami z500.pl!
Czy trzeba ogrodzić działkę po jej zakupie?
Sama działka nie musi być ogrodzona (choć czasem warto, by zapobiec wizytom osób postronnych), jednak już przepisy BHP mówią jasno, że trzeba ją ogrodzić, jeśli mają na niej ruszyć prace budowlane.
W takim wypadku ogrodzenie powinno mieć minimum 1,5 metra,
musi znajdować się 1 metr od wykopu (lub więcej),
musi być na tyle solidne, by zapewniało bezpieczeństwo postronnym jak i tym, którzy znajdują się na placu budowy.
Najprostsze rozwiązanie? Siatka lub inne prowizoryczne ogrodzenie, które po budowie będzie można zmienić na inne. Można oczywiście zacząć od budowy docelowego płotu, choć warto wziąć pod uwagę, że ciężkie maszyny mogą go uszkodzić, a miejsce czy szerokość wjazdu może się jeszcze zmienić.
Jak oznakować działkę budowlaną?
Charakterystyczna żółta tablica to obowiązkowe w Polsce oznaczenie terenu placu budowy. Prawo budowlane określa, że powinna zawierać:
rodzaj robót budowlanych i adres prowadzenia tych robót;
datę i numer decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanego zgłoszenia;
organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę lub rozpatrujący zgłoszenie,
nazwę i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego;
imię i nazwisko lub nazwę i numer telefonu inwestora;
imię i nazwisko oraz numer telefonu kierownika budowy.
Tablicę umieszcza się w miejscu widocznym od strony drogi publicznej lub dojazdu do takiej drogi, na wysokości umożliwiającej jej odczytanie, do czasu uzyskania decyzji opozwoleniu na użytkowanie lub do zakończenia budowy. W praktyce w mitach taka tablica znajduje się przy praktycznie każdej budowie, podczas gdy na wsiach i poza nimi roboty budowlane nie zawsze są prawidłowo oznaczone.
Czy do działki budowlanej musi być dojazd?
Tak, do działki budowlanej trzeba wytyczyć dojazd, taki sam jak do działki, na której stoi dom. W praktyce więc musi być szeroki na min. 3 metry. Co ważne, trzeba zapewnić nie tylko dojazd, ale też dojście dla pieszych (np. Listonosz, strażak itp.). Droga musi być na tyle utwardzona, by ciężki sprzęt czy wóz straży pożarnej mógł tam wjechać, a więc błotniste i grząskie tereny niekiedy trzeba wysypać żwirem.
Więcej omawiamy na przykładach tu: Dojazd na działkę: droga wąska, wspólna i 12 innych trudnych ...
Kiedy badania geotechniczne przed budową domu?
Badania geotechniczne są niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę, a więc odbywają się zazwyczaj na dość wczesnym etapie. Pozwalają one określić nośność gruntu, poziom wód gruntowych i warunki posadowienia budynku. Wyniki badań mogą wpłynąć na wybór fundamentów, a nawet na zmianę technologii budowy.
Niektórzy inwestorzy zastanawiają się, czy najpierw wyrównać grunt, czy zaprosić geodetę? Najpierw wykonuje się badania geotechniczne, ale ukształtowanie terenu ma nikły wpływ na decyzję tego fachowca — bada on przecież głębokie warstwy podłoża.
Kiedy wyrównanie działki przed budową — przed czy po kupieniu projektu?
Projekt kupuje się pod realnie panujące na działce warunki (lub adaptuje się go do tych warunków, jeśli to możliwe). Wyrównanie terenu obejmuje zazwyczaj tylko prace taki, jak wycięcie karp korzeniowych czy umożliwienie dojazdu, a nie zasadniczą przebudowę gruntu. Jeśli na działce jest duży spadek czy skarpa, której chcemy się pozbyć, to oczywiście jeszcze przed zakupem projektu i adaptacją.
Ważne! Ekipa wykona podstawowe prace ziemne, jeśli się z nimi na to umówimy. Warto jednak ustalić z nimi wcześniej, czy podejmą się poważniejszych prac, takich jak np. Usunięcie ruin, wyciągnięcie kręgów studni czy szamba itp. Jeśli nie, to inwestor musi odpowiednio wcześniej zadbać o to sam.
Szczegóły omówiliśmy w osobnym artykule: Wynajem ciężkiego sprzętu na budowę domu. Jak, gdzie, kiedy i za ile?
Wyrównanie działki — koszt
Cena wyrównania działki to głównie koszt wynajęcia koparki (ok. 500-1000 zł za dzień). Do tego wynagrodzenie operatora maszyny, jeśli to on ma zająć się wyrównaniem. Często wystarczy 1-2 godzina pracy, choć czasami nie obejdzie się bez kilku mężczyzn lub dodatkowych maszyn.
Wyrównanie działki — pozwolenie?
Prawo Budowlane stwierdza, że do robót budowlanych należy niwelacja terenu przed budową, a więc dokonanie niwelacji bez pozwolenia byłoby… samowolą budowlaną. Zasadniczo sprawa ma kilka aspektów:
Nawiezienie warstwy ziemi do ogródka, żwiru na drogę czy piasku oczywiście nie wymaga pozwolenia,
Gruntowna niwelacja terenu powinna odbywać się już po uzyskaniu pozwolenia na budowę,
Tylko taka niwelacja gruntu jest zgodna z prawem bez dodatkowych zezwoleń. Jeśli np. Robimy na ziemi głębokie wykopy, a nie planujemy np. Stawu ani budowy domu, to może nas czekać kontrola… urzędu górniczego.
Roślinność i drzewa na działce przed budową domu
Nie trzeba mieć pozwolenia na wycinkę krzaków, ale już na usunięcie drzew lub większych krzewów — tak. Wiele zależy od gatunku i obwodu pnia, o czym pisaliśmy już tu:
Czy na swojej działce można…? Odpowiadamy na 27 pytań o ...
Prace porządkowe najlepiej wykonać przed wjazdem ciężkiego sprzętu, aby nie uszkodzić systemów korzeniowych roślin, które mają pozostać i móc sprawnie wyznaczyć teren budowy. Choć może kusić, by od razu posadzić drzewa, aby dać im czas na rozwinięcie się do momentu wprowadzenia się do nowego domu, to często i tak ulegają one potem uszkodzeniu lub wyschnięciu podczas zamieszania związanego z pracami budowlanymi.
Jak przygotować działkę na wejście ekipy?
Przed rozpoczęciem robót warto zadbać o:
miejsce składowania materiałów,
wyznaczenie zaplecza budowy,
dostęp do mediów (prąd, woda).
Komunikacja z wykonawcami jest tu kluczowa; warto wiedzieć, jeśli potrzebują dodatkowego przyłącza czy ujęcia wody lub mają własny sprzęt albo kogoś w okolicy, kto użyczy im niezbędnych narzędzi itp.
Ważne! Dobrze przygotowany plac budowy skraca czas realizacji i ogranicza chaos organizacyjny.
O tym, czy wykonawca musi zapewnić ekipie wodę, toalety itp. pisaliśmy już w osobnym artykule:
Czy trzeba zapewnić ekipie wodę, WC i prąd na czas budowy?
Przykładowy kalendarz: jak przygotować działkę pod budowę domu krok po kroku
Sprawdzenie MPZP lub uzyskanie WZ - STYCZEŃ
Weryfikacja dostępu do drogi i mediów - LUTY/MARZEC
Badania geotechniczne - MARZEC/KWIECIEŃ
Wybór i adaptacja projektu domu - KWIECIEŃ
Oczyszczenie działki z roślinności - MAJ
Wyrównanie terenu - MAJ
Ogrodzenie i oznakowanie działki - MAJ
Przygotowanie placu budowy pod ekipę - MAJ/CZERWIEC
Podsumowanie
Przygotowanie działki pod budowę domu to proces wymagający dobrej organizacji, znajomości przepisów i zachowania właściwej kolejności działań. Od zapewnienia dojazdu i oznakowania terenu, przez badania geotechniczne i niwelację gruntu, aż po przygotowanie zaplecza dla ekipy – każdy z tych kroków ma realny wpływ na tempo i bezpieczeństwo budowy. Im lepiej zaplanowany i przemyślany start inwestycji, tym mniejsze ryzyko opóźnień, niepotrzebnych kosztów i problemów formalnych na dalszych etapach realizacji domu.
