Budując wspólny dom, rzadko zastanawiamy się nad formalnościami: czy mąż może budować na działce żony (lub na działce odziedziczonej przez żonę), kto ma do takiej nieruchomości prawo i jak to później udowodnić?
Kiedy działka jest żony lub męża, a kiedy wspólna?
Warto zacząć od kodeksu rodzinno-opiekuńczego, którego art. 33 pkt 2 mówi, że:
do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.
Czyli:
Jeśli żona lub mąż kupili działkę jeszcze przed ślubem, to należy ona do niej lub do niego (a nie do obojga)
Jeśli odziedziczył/a działkę po ślubie, to też działka wchodzi w skład jej/jego majątku, a nie majątku pary
Jeśli rodzice podarowali działkę parze np. z okazji ślubu lub ciotka zapisała ją małżeństwu w spadku, to wtedy działka jest wspólna, niezależnie od tego, czy pochodzi od krewnych jej czy jego.
Wszystko to nie stanowi zwykle powodu do niepokoju do momentu konieczności podziału tego, co dotychczas było wspólne. Wtedy pojawia się pytanie:
czyj jest dom, jeśli działka należała tylko do jednego z małżonków?
Dom na działce żony lub męża a prawo własności
Jednym z podstawowych zapisów Kodeksu Cywilnego jest sięgający jeszcze czasów starożytnego Rzymu art. 47:
częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
W odniesieniu do działki oznacza to, że dom staje się nieodłączną “częścią składową” gruntu, a więc należy do właściciela gruntu.
Idąc dalej: jeśli mąż postawi na działce żony dom, to będzie on należał do żony (chyba, że oboje uzgodnią, że jest inaczej np. poprzez przepisanie udziałów w nieruchomości na drugiego z małżonków), podobnie, jak budynek wybudowany przez dzierżawcę czy najemcę na gruncie staje się własnością tego, kto jest posiadaczem gruntu.
Czy mąż może budować na działce żony bez jej wiedzy?
Oczywiście w praktyce często małżonkowie na podstawie pełnomocnictwa lub ustnych ustaleń dysponują nawzajem swoimi nieruchomościami w trakcie trwania małżeństwa. Bywa nawet, że zaczynają projekty budowlane, nie ustalając tego z drugą stroną. I wszystko to nie stanowi zwykle problemu, dopóki nie ma dojść do podziału majątku. Wówczas okazuje się, że taki budujący nie ma do nieruchomości żadnych praw, chyba, że część praw do gruntu została przepisana na niego.
Budowa na działce jednego z małżonków a kredyt
Do ciekawej sytuacji dochodzi, gdy małżonkowie wezmą wspólnie kredyt na budowę domu na takiej działce.
Ważne! Za jego spłatę odpowiadają solidarnie, to znaczy, że w razie np. bezrobocia czy choroby jednego, drugie musi go spłacić. Jednak już sam dom wciąż pozostaje składnikiem majątku jednego z małżonków i w razie rozwodu druga strona… nie będzie miała do niego prawa.
Przykład:
Kamila i Karol budują dom na działce Kamili. Karol wziął na ten cel 500 tys. zł kredytu, który na podstawie ustnych ustaleń będą spłacać wspólnie. W razie rozwodu Karol musi spłacić do końca kredyt, nawet jeśli już nie mieszka w domu i nie ma do niego praw.
Podział domu a zwrot nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty
Przy podziale majątku jedna ze stron może jednak ubiegać się o zwrot nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty.
Przykład: mąż własnymi siłami wybudował dom na działce żony i tym samym zwiększył jej wartość. Może ubiegać się o zwrot tych nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty.
Warto pamiętać, że sąd w takich sprawach bierze też pod uwagę dobro rodziny.
Np. jeśli ojciec zbudował dom, w którym mieszkają jego dzieci, to nie może z tego tytułu rościć sobie praw do zwrotu poniesionych nakładów. Może natomiast przy podziale majątku udowodnić, że w wyniku jego wysiłków wartość działki znacznie wzrosła i wnieść o taki podział majątku, który to odzwierciedla.
Ważne! Wchodząc w temat zwrotu nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty przy podziale majątku, warto pamiętać, że może to być broń obosieczna. Tak jak mąż mógł przyczynić się do wzrostu wartości działki żony poprzez budowę domu, tak żona mogła ponosić nakłady finansowe i czasowe (np. na urządzenie czy prowadzenie domu), które sąd również uwzględni w takim rozliczeniu.
Czy jedne z małżonków może ubiegać się o udziały w gruncie drugiego?
Interesującą furtkę w tych skomplikowanych rozliczeniach stanowi jeszcze jeden zapis prawny, art. 231 pkt 1 Kodeksu Cywilnego:
posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Trzeba tu jednak spełnić dodatkowe warunki:
Wartość domu (gospodarstwa, budynków gospodarczych etc.) musi znacznie przekraczać wartość działki
Wnioskujący musi pozostać “w dobrej wierze”, co raczej wyklucza sytuację sporu pomiędzy byłymi już malżonkami.
Warto jednak poradzić się prawnika, bo każdy przypadek może być nieco inny. Ostateczne rozwiązanie może zależeć od ilości i wieku dzieci, sytuacji materialnej obu stron i relacji, w jakich pozostają.
Podsumowanie
Jak widać, budowa domu na działce męża lub żony w przypadku rozwodu może okazać się bardzo ryzykowną inwestycją. Wyjściem może być zabezpieczenie się z góry — przekazując sobie udziały w działce, aby w przyszłości mieć jasność co do wspólnych rozliczeń. Ale co robić, jeśli to jedna ze stron spłacała kredyt na dom na wspólnej działce? A gdy to żona urządzała i wykańczała wnętrze, ponosząc na to nakłady? Jak widać, przypadków jest wiele, a w każdym z nich zastosowanie mają inne przepisy, dlatego lepiej poradzić się w takiej sytuacji (dobrego) prawnika.
Więcej: Czy na swojej działce można…? Odpowiadamy na 27 pytań o skarby, ogniska i strzelanie
Podsumowując:
czy mąż może budować dom na działce żony?
Tak. Prawo nie zabrania budowy na działce należącej wyłącznie do jednego z małżonków, o ile właściciel działki wyraża na to zgodę (dorozumianą lub udzieloną wprost).
Czy dom wybudowany na działce żony należy do niej, czy do obojga małżonków?
Dom staje się częścią składową gruntu, więc należy do właściciela działki. Czyli jeśli działka jest żony – dom również.
Czy można udowodnić, że mąż ma „część” domu, jeśli działka jest żony?
Mąż nie ma udziałów w domu, ale może żądać zwrotu nakładów poniesionych z majątku wspólnego na majątek osobisty żony.
Czy oboje małżonkowie mogą zostać współwłaścicielami działki, na której budują?
Tak. Wymaga to formalnego przeniesienia udziałów w akcie notarialnym.
Czy mąż może budować na działce żony bez jej wiedzy?
Nie powinien. W razie sporu brak zgody właściciela może odebrać mu prawo do zwrotu części nakładów.
Czy wspólny kredyt na budowę sprawia, że dom jest wspólny?
Nie. Kredyt jest wspólny, ale dom należy do właściciela działki.
Co w przypadku rozwodu – jak dzieli się dom na działce jednego z małżonków?
Można rozliczyć nakłady: np. koszt budowy, remontów, wykończenia.
Czy mąż może odzyskać pieniądze włożone w budowę domu żony?
Tak, w ramach zwrotu nakładów na majątek osobisty drugiego małżonka.
Czy żona też może żądać zwrotu nakładów?
Tak. Zwrot może działać w obie strony — np. gdy żona finansowała wyposażenie lub spłacała kredyt.
Czy da się odzyskać wartość całego domu, jeśli jego budowa znacznie podniosła wartość działki?
W wyjątkowych sytuacjach można skorzystać z art. 231 k.c. i żądać nabycia części gruntu, ale tylko działając w „dobrej wierze”.
Czy można przekształcić majątek osobisty we wspólny?
Tak — darowizną lub rozszerzeniem wspólności ustawowej (akt notarialny).
Czy mąż, który sam budował dom (własnymi rękami), może żądać za to wynagrodzenia?
Nie wynagrodzenia, ale zwrotu wartości nakładów, które zwiększyły wartość działki żony.
Co jeśli w domu mieszkają dzieci?
Sąd może ograniczyć możliwość dochodzenia zwrotu nakładów, jeśli naruszyłoby to dobro dzieci.
Czy żona może sprzedać dom bez zgody męża, jeśli działka jest jej własnością?
Co do zasady: tak, ale jeśli budowa była finansowana ze wspólnych środków, mąż może dochodzić rozliczenia nakładów po sprzedaży.
Czy można zabezpieczyć się przed problemami jeszcze przed budową?
Tak, np. poprzez przepisanie udziału w działce, zawarcie intercyzy z zapisami o nakładach, sporządzenie umowy małżeńskiej lub umowy nakładów u notariusza.
Czy bank udzieli kredytu na budowę domu na działce żony?
Tak, ale wymaga zgody właściciela działki na ustanowienie hipoteki i wpisu hipoteki w księdze wieczystej. Bank nie wymaga, aby działka była wspólna, ale właściciel musi podpisać wszystkie dokumenty.
Czy środki z kredytu wpływają na to, kto jest właścicielem domu?
Nie. Źródło finansowania nie zmienia prawa własności nieruchomości.
Czy żona odpowiada za długi męża, jeśli kredyt był na niego, a dom stoi na jej działce?
Jeżeli żona nie była stroną umowy kredytu — nie. Dom nie może zostać zajęty za długi męża, jeśli jest wyłącznie jej majątkiem.
Czy wartość wykończenia (np. wykonane przez żonę prace) też podlega rozliczeniu?
Tak. Wszystkie prace i wydatki, które podnoszą wartość działki, można ująć jako nakłady.
