Przez dekady wydawało się, że pewne rzeczy na rynku nieruchomości są niezmienne. W Polsce tak było z cenami mieszkań, które zawsze były wyższe, niż w przypadku domów. Rok 2025 przyniósł pod tym względem gigantyczną niespodziankę. Ile kosztuje dziś budowa domu, a ile - mieszkanie w 2025 r.?
Ceny domów - największe zaskoczenie 2024 r.
W zeszłym roku po raz pierwszy padła psychologiczna bariera 10 tys. zł za mkw. domu w czterech polskich miastach. Jak podaje Bankier.pl, w Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu po raz pierwszy w historii ceny dogoniły tym samym (niektóre) mieszkania. Jednocześnie rośnie popularność prefabrykacji, a ta oznacza praktycznie te same kszty budowy niezależnie od regionu, w którym znajduje się działka. Jak widać, obecna sytuację na rynku nieruchomości jest bardzo skomplikowana. Aby ją nieco lepiej zrozumieć, trzeba poznać czynniki, które w dużym stopniu wpływają na kształt cen nieruchomości w 2025 roku. Oto najważniejsze z nich: T
- Niepewna sytuacja geopolityczna w Europie, przekładająca się m.in. na sporą nieprzewidywalność, jeśli chodzi o przepływy pracowników budowlanych zza granicy do Polski.
- Wysoka inflacja w niektórych krajach również działa niekorzystnie, bo niektóre produkty są sprowadzane z Litwy, Turcji czy Hiszpanii.
- Wiele osób czeka na nowy program typu „Kredyt na start” (choć według najnowszych doniesień ma się teraz nazywać „Pierwsze klucze”). To mają być gwarancje bankowe obejmujące wkład własny do 100 tys. zł z kryterium dochodowym i maksymalną ceną za mkw. Nie wiadomo jednak, kiedy program ruszy – możliwe, że dopłaty będą wypłacane już w 2026 r.
Trendy na rynku mieszkaniowym 2025 - w co warto inwestować?
Eksperci mówili w ostatnich latach, że flipping i kupowanie mieszkania z myślą o najmie stały się „narodowymi sportami Polaków”. Ostatnie miesiące przyniosły tu sporo ważnych zmian, np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, który potwierdził, że od takich transakcji trzeba płacić podatek na takich samych zasadach, jak przedsiębiorcy, czy planowane wprowadzenie podatku katastralnego, który miałby znacznie zwiększyć opłaty ponoszone już nawet przy pierwszym domu czy mieszkaniu. Dodając do tego spadające zyski z najmu, coraz mniej osób decyduje się na kupno mieszkania w celu biznesowym. Choć jeszcze kilka lat temu naje mieszkania był jednym z najbardziej opłacalnych sposobów na zarobek pasywny, to dziś mówi się o tym, że nawet 4-5 procentowy zysk w skali roku nie jest regułą.
Ceny mieszkań w 2025 roku
Według danych Morizon.pl i Gratka średnio za metr mieszkania w Polsce trzeba dziś zapłacić ponad 11 tys. zł, choć oczywiście w mniejszym mieście to może być mniej, a w Warszawie taka stawka będzie uznawana za niską. Widać też dużą fluktuację cen, bo np. w Katowicach to było prawie 5 proc. w skali roku, a w Szczecinie: - 5,6 proc. Jedno nowe, duże osiedle może zachwiać rynkiem i wpłynąć lokalnie na chwilowy skok cen ofertowych.
Wystarczy rzut oka na różnice w cenie za 1 m2 , aby dojść do słusznego wniosku, że obiektywne wskaźniki wzrostu cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny nie są najważniejszym składnikiem kształtującym ostateczną wartość mieszkania. Skąd więc takie różnice? Tak duże rozbieżności wynikają głównie z popytu i podaży, cen zakupu działek oraz marży dewelopera. Z tego też powodu mieszkania bywają droższe niż domy jednorodzinne.
Wysokie ceny mieszkań czy apartamentów (np. w Zakopanem czy w Sopocie) nikogo już nie dziwią. Na rynku widać jednak pewną korektę; nieliczni inwestorzy są gotowi zapłacić nawet 30 tys. za 1 m2, a na sprzedaż takiego apartamentu często trzeba czekać latami.
Ile kosztuje budowa własnego domu?
Ile faktycznie kosztuje budowa domu w 2025 roku? Bankier.pl podaje średnio ok. 6400 zł za mkw., czyli połowę tego, co w przypadku mieszkania. Lokalnie jednak wygląda to nieco inaczej, bo są miasta, gdzie cena za mkw. mieszkania i domu zaczyna się już wyrównywać. Trudno podać jedną kwotę, ponieważ na ostateczną cenę może wpłynąć wiele czynników, takich jak: nastroje zakupowe, sytuacja polityczna czy konsekwencje powrotu pandemii. Trzeba wziąć również pod uwagę jakość zastosowanych materiałów, koszt robocizny i okres prowadzenia prac budowlanych (sezon budowlany rozkręca się w kwietniu i w maju, jeśli więc zależy nam na niższej cenie, warto rozpocząć budowę nieco wcześniej).
Jednego możemy być pewni - jest drożej niż w poprzednich latach. W 2022 roku do postawienia domu w stanie surowym można było znaleźć ekipę budowlaną w cenie 3,4 tys. - 3,8 tys. zł za m2. Dziś coraz częściej jest to nawet dwukrotnie więcej. Specjaliści oceniają, że stawki wciąż będą szybować w górę i w niektórych regionach wzrosną nawet o 8% w stosunku do poprzedniego roku.
Podsumowanie
Inflacja i wysokie ceny sprawiły, że rozpędzony dotąd rynek nieruchomości w 2024 roku nieco wyhamował. Wciąż jednak wolimy spłacać kredyt hipoteczny i mieszkać “na swoim” niż wynajmować. Okazuje się, że zakup lub budowa domu to, z ekonomicznego punktu widzenia, znacznie korzystniejsza decyzja niż inwestycja w nowe mieszkanie.
