W ostatnich latach prawo budowlane było zmieniane wielokrotnie, szczególnie w kwestii tego, jak można postawić dom bez pozwolenia. W 2024 r. zamieszanie jak na razie się pogłębia, ale już niedługo mamy poznać szczegóły nowego prawa. Co ciekawe, do katalogu obiektów, które można budować bez pozwolenia, dodano również kilka nietypowych obiektów...
Posłowie mieli rozszerzyć katalog domów bez pozwolenia na budowę o te większe niż 70 m2. W zeszłym roku nie udało im się jednak tego zrobić i projekt dopiero teraz wraca do obrad. Na początek jednak przypomnijmy, co zmieniało się w poprzednich latach:
Dom bez pozwolenia 70 m2 – na jakiej działce?
Zmiana z 2022 roku dotyczy budowy domku 70m2. Na jakiej działce może on stanąć? Z mediów dowiadujemy się, że tylko na działkach mniejszych niż 500 m2. W rzeczywistości jeden domek 70m2 można postawić na każde 500 m2 swojego terenu. Działka może być też mniejsza. W praktyce oznacza to, że taki dom może stać na każdej działce: i 300-metrowej i takiej, na którą składa się wiele hektarów. Pozostałe wymogi:
rozpiętość elementów konstrukcyjnych nie może być większa niż 6 m;
wysięg wsporników może mieć maks. 2 m;
maksymalnie dwie kondygnacje.
Inwestora nadal obowiązują wszystkie wymogi związane z prawem budowlanym czy miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Aby znaleźć odpowiedni projekt zgodny z wszystkimi regulacjami, najłatwiej będzie sprawdzić na stronie z500.pl.
Są jeszcze pewne dokumenty, o które trzeba zadbać przed postawieniem domu do 70 m na zgłoszenie. Do kiedy trzeba je dostarczyć i jakie to pozwolenia? Chodzi o projekt budowlany, deklarację o pokierowanie robotami budowlanymi i deklarację planowanego rozpoczęcia prac, a także oświadczenie o tym, że domek będzie służył do własnych celów. Nie jest do końca jasne, czy takim celem może być np. wynajem letnikom, ale prawdopodobnie chodzi tu o to, by inwestor faktycznie mieszkał w domu, który zamierza wybudować.
Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to w ciągu 21 dni mają być wydane warunki zabudowy. Dom do 70 m2 bez pozwolenia bez problemów można postawić na działce budowlanej. Na działce rolnej da się postawić taki obiekt, jeśli zgodzi się na to urząd gminy, a właściciel spełnia pozostałe warunki (np. Jest rolnikiem), a na działce rekreacyjnej — jeśli takie są warunki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Dom 35 m2 bez pozwolenia – przepisy
Od 2015 roku można już wznosić domy bez pozwolenia o powierzchni do 35 m2. Dotyczy to domków rekreacyjnych stawianych na działkach, działkach budowlanych, a nawet rolnych. Co ciekawe, gdy wczytać się w przepisy, okazuje się, że taki domek może mieć do 35 m2 liczonych „po obwodzie”. Co to oznacza? Że tam, gdzie projekt domu uwzględnia antresolę, można mieć tak naprawdę drugie, otwarte piętro, a w nim np. dodatkową sypialnię. Nawet jeśli część tej powierzchni na piętrze „znikała” pod skosami dachu czy pod zabudową balkonu, to wciąż dało się uzyskać więcej niż deklarowane 35 m2.
Co jeszcze bardziej interesujące, rocznie z tej furtki korzystało zaledwie kilkaset osób, podczas gdy kilkadziesiąt tysięcy występowało o pozwolenie na budowę swojego domku. Okazuje się, że Polacy woleli mieć pewność co do statusu prawnego nieruchomości, mimo że w teorii już od dawna mogą stawiać domy przy uproszczonej procedurze. Biorąc pod uwagę to, jaki chaos towarzyszy Nowemu Ładowi, można przypuszczać, że tak samo będzie z domami bez pozwolenia 70 m2 na zgłoszenie.
Nie tylko domy postawisz prościej w 2024 r.
Największą ciekawostką nowych przepisów jest to, że poza budową domu bez pozwolenia, rząd zapowiada też, że bez formalności będzie można stawiać:
- kioski i pawilony do 15 m2
- schrony przydomowe do 35 m2
- mikrowiatraki OZE
- maszty
- wiaty, przebieralnie czy trybuny przy boiskach i obiektach sportowych.
Budowa domu bez pozwolenia w 2024 r. - zmiany
Najwięcej osób jednak czeka na zapowiadaną zmianę dotyczącą budowy domu bez pozwolenia. Przypomnijmy, że poprzedni rząd obiecywał, że bez pozwolenia stanie każdy dom, a przynajmniej (podobno) planował znacznie zwiększyć metraż domów bez pozwolenia. Co zostało z tych obietnic? Wprawdzie obecny rząd zapowiada, że zajmie się tym prawem, ale niestety na razie nic nie wskazuje, by miał zdjąć z Inwestorów obowiązek występowania o pozwolenia na budowę domów powyżej 70 m2. Z ich zapowiedzi wynika, że tylko "naprawią" przepisy dotyczące budowy bez pozwolenia domu o pow. 70 m2. Okazuje się, że dotychczasowe — wprowadzone w 2022 r. - regulacje zawierają sporo nieścisłości:
- w przepisach mowa o tym, że budowa domu bez pozwolenia jest możliwa, jeśli inwestor ma zamiar realizować tym samym swoje potrzeby mieszkaniowe. To jednak dość luźne określenie, nieuwzględniające np. sytuacji, gdy inwestor wpadnie w kłopoty finansowe i mimo wszystko będzie musiał sprzedać nieruchomość.
- Z drugiej strony umowność określenia "własne potrzeby mieszkaniowe" sprawia, że równie dobrze osiedle takich domków może postawić deweloper, jeśli zadeklaruje, że wszystkie te domy są mu potrzebne (a później się rozmyśli).
- Obecnie taką budowlę trzeba zgłosić i wtedy urząd może orzec, czy została wybudowana zgodnie z przepisami. Często okazuje się, że nie, ale de facto taki dom już i tak jest ukończony.
- Nieprecyzyjna jest sama wielkość domów do 70 m2 bez pozwolenia. Mogą mieć dwie kondygnacje lub antresole, czyli tak naprawdę łącznie to 100-140 m2 powierzchni. Dlaczego taki dom może być wybudowany bez pozwolenia, a parterowy dom do 140 m2 - nie?
Jak widać, pytania wokół budowy domu bez pozwolenia w 2024 r. można mnożyć. Miejmy nadzieję, że przepisy niedługo rzeczywiście zostaną doprecyzowane.
Ile można dobudować domu bez pozwolenia?
Masz na działce legalnie postawiony dom i chciałbyś dodać kolejną sypialnię lub piętro? To nie takie proste! Aby to legalnie zrobić, będziesz potrzebował nowego planu budowlano-architektonicznego i zgody z urzędu gminy lub miasta. Łatwiej jest postawić garaż, wiatę lub ganek o powierzchni do 35 m2. To tłumaczy, dlaczego tak często przy domach powstają zadaszone tarasy – to dużo prostsze niż uzyskanie zgody na to, by dobudować pokój.
Zmiana dachu bez pozwolenia
Osobnym tematem jest zmiana dachu bez pozwolenia. Jaka kara może mu towarzyszyć? Często rozbudowa domu polega na stworzeniu poddasza użytkowego poprzez podniesienie dachu. Jeśli leżał na nim wcześniej eternit lub stara blacha, to zazwyczaj zdejmuje się przy tej okazji dawne pokrycie. Wymianę azbestowego dachu trzeba zgłosić i powierzyć odpowiedniej firmie. Robienie tego samemu to kara nawet do 20 tys zł. Na usunięcie azbestu z dachu jeszcze do 2023 roku można dostać dofinansowanie, ale nie każda gmina prowadzi ten projekt.
Podsumowanie — budowa domów bez pozwolenia
W ostatnich latach prawo budowlane podlegało wielokrotnym zmianom szczególnie w kontekście możliwości budowy domów bez konieczności uzyskania pozwolenia. W roku 2024 sytuacja ta nadal pozostaje w sferze niejasności, jednak wkrótce spodziewamy się poznać szczegóły nowych regulacji. Interesującym aspektem tych zmian jest rozszerzenie katalogu obiektów, które można wznosić bez pozwolenia o kilka nietypowych struktur. Mimo to, nadal istnieje pewna niepewność związana z dotychczasowymi regulacjami, które w wielu przypadkach pozostają niejasne lub nieprecyzyjne. Warto zauważyć, że mimo możliwości budowy domów bez pozwolenia na działkach o powierzchni do 70 m2, wiele osób decyduje się na tradycyjną procedurę uzyskania pozwolenia, preferując pewność co do statusu prawnego nieruchomości. Dodatkowo, oprócz domów, nowe przepisy zapowiadają także uproszczenia w budowie innych struktur, takich jak kioski, schrony przydomowe czy mikrowiatraki OZE. Mimo iż wiele pytań wokół tego tematu pozostaje otwartych, liczymy na to, że niedługo przepisy zostaną doprecyzowane, przynosząc większą klarowność i ułatwiając proces budowy dla inwestorów.
Pytania i odpowiedzi
Poniżej odpowiedzi na najpopularniejsze pytania, które zebraliśmy wśród czytelników, pracując nad tym artykułem:
Jakie domy bez pozwolenia powstają najczęściej?
Okazuje się, że Polacy na razie stosunkowo rzadko stawiają domki do 70m2 bez pozwolenia. Na działkach budowlanych nie ma też aż tylu domków o powierzchni do 35 m2. Najczęściej powstają różnego rodzaju małe domki rekreacyjne, wiaty i altany, bo nawet nie jest potrzebna na nie zgoda ROD.
Ile kosztuje dom modułowy bez pozwolenia?
Z danych udostępnianych przez firmy stawiające takie domki, cena to ok. 2500 – 3500 zł za m2, czyli średnio 105 tys. zł za domek bez pozwolenia 35 m2. Chcesz wiedzieć jak tanio wybudować mały dom parterowy? Przeczytaj tutaj - Jak tanio wybudować mały dom parterowy?.
Jak połączyć dwa budynki na zgłoszenie?
Dobry przykład stanowi ten projekt domku na zgłoszenie o powierzchni 35 m2.
Oszklony taras łączy go z drugim takim samym domem, przez co łącznie inwestor ma 70 m2 powierzchni na parterze i opcjonalne sypialnie na piętrze. Jedynym warunkiem jest działka o powierzchni minimum 1000 m2, bo każdy taki dom może powstać na działce o powierzchni 500 m2.
Ile kosztuje budowa domu 100 m2 i mniejszego?
Wiele osób zastanawia się, ile kosztuje budowa małego domu. Gdy Mateusz Morawiecki zapowiadał wprowadzenie domów do 70 m2 na zgłoszenie, to jego urzędnicy wyliczyli, że średni koszt postawienia domu według rządowego projektu będzie wynosił ok. 125 – 180 tys. zł. Do tego jednak trzeba dodać wykończenie i zakup samej działki. Domki do 35 m2 są odpowiednio tańsze, szczególnie dom modułowy czy drewniany domek letniskowy do rozstawienia.
