Biorąc pod uwagę, jakie trudności stoją przed młodym małżeństwem, które próbuje kupić dom, nie dziwi, że coraz więcej osób próbuje obejść system. Stąd pytania o to, co można budować na działce rolnej, czy można mieszkać w domku letniskowym, a nawet co to znaczy – działka rekreacyjna? Pytania te nie są błahe, bo różne rodzaje działek mogą niczym nie różnić się na pierwszy rzut oka, a siedliskowe czy rekreacyjne będą znacznie tańsze od budowlanych. Gdzie jest więc haczyk?
Działka pracownicza, działka siedliskowa a letnisko
Wyjaśnijmy na początek, co to jest działka rekreacyjna i skąd biorą się nieporozumienia wokół tego, jak kupić działkę, na której można się budować:
działka budowlana – można na niej budować dowolne domy, w tym dom do 70m2 bez pozwolenia – również dom rekreacyjny.
Działka rolna i siedliskowa – zazwyczaj kupujące je mieszczuchy wybierają takie, na których już stoi dom – siedlisko. Często jest on traktowany jako dom rekreacyjny, choć niektórzy mieszkają na takiej działce. Nowego domu raczej nie można postawić bez pozwolenia, chyba że to będzie domek na zgłoszenie do 35 m2. Można też budować i rozbudowywać wszystko to, co w teorii służy do działalności rolniczej, a więc np. stodoły i chlewiki – stąd popularne są różnego rodzaju projekty domów letniskowych z przerobionej stodoły. W wielu przypadkach na działce siedliskowej może się budować tylko rolnik lub ktoś, kto dostał pozwolenie na budowę po poprzednim właścicielu.
Działkapracownicza, ROD – Jednym z najpopularniejszych pytań jest: czy można mieszkać w domku letniskowym? Ci, którzy kupili działkę i nie są tego pewni, powinni najpierw sprawdzić, czy dom letniskowy jest budynkiem mieszkalnym. Jeśli tak, a ich działka ma charakter budowlany, to nie ma przeciwwskazań, by tam mieszkać. Natomiast jeśli chodzi o popularne ROD czy działki letniskowe, to nie powinno się tam mieszkać przez cały rok. Przepisy nie zabraniają wprawdzie przyjechać na długie zimowisko i na całe lato, ale z pewnością nie da się tam zameldować (a co za tym idzie: nie można odbierać pod tym adresem poczty, zapisać dziecka do przedszkola, podpisać umowy na comiesięczny odbiór śmieci itp.)
Działka rekreacyjna i letniskowa – nad brzegami jezior, w górach i nad morzem istnieją całe osiedla działek rekreacyjnych, które nie należą do ROD. Warunki zabudowy określa tam miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Czasem wynika z niego, że można zabudować określony procent powierzchni działki (np. 10 proc.). Innym razem uwzględniona jest tylko maksymalna dopuszczalna powierzchnia budynku.
Co to jest działka rolno-budowlana?
Większość polskich wsi ma historycznie ustaloną zabudowę — np. ulicową czy placową, gdzie domy skupiają się wzdłuż „centrum” (ulicy, placu), a za nimi rozciągają się pola. Każda z działek w takiej wsi prawdopodobnie składa się z kilku mniejszych, połączonych działek, takich jak:
część budowlana, na której stoi dom, siedlisko czy stodoła (więcej o tzw. działce siedliskowej w tym artykule),
pastwiska, łaki, ugory,
pola uprawne,
lasy,
stawy
i inne.
W części „mieszkalnej” można bez przeszkód postawić dom jednorodzinny czy budynek gospodarczy. Jednak już pola czy łąki zgodnie z prawem mają być wykorzystywane do działalności rolniczej — wypasu zwierząt czy uprawy warzyw.
Uwaga! Zmiana przepisów? Wszystkie domy bez pozwolenia w 2024 r.? Kiedy zmiany i… czy na pewno wejdą w życie?
O budowaniu domu na działce rolnej
W prawie istnieje jednak pewna luka, która decyduje o budowaniu na działce rolnej. Okazuje się, że nieco więcej mogą budować rolnicy. Chodzi głównie o budynki związane z ich działalnością, ale w ramach zabudowy siedliskowej mogą też bez pozwolenia i zgłoszenia postawić m.in.:
budynki gospodarcze do 35 m2.
Tu pojawia się pytanie, czy nie dałoby się w ramach tego przepisu postawić domku rekreacyjnego do 35 m2? Tak naprawdę taki domek może mieć kilka funkcji, np. suszarnia ziół czy magazyn zimą i dodatkowy pokój latem. W związku z tym wydaje się, że dałoby się postawić na działce rolnej domek do 35 m2. To samo dotyczy garażu z dodatkowym pokojem, jak np. w projekcie GZ3.
Zobacz, czy możesz liczyć na zwrot VAT za materiały budowlane w 2024 r.
Dodatkowych wskazówek może udzielić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Jeśli pozwala budować domki rekreacyjne do 35 czy 70 m2, to nawet nie-rolnik może sobie na to pozwolić. A jeśli takiego planu nie ma? Wówczas trzeba wystąpić o warunki zabudowy, czyli zgodę na postawienie budynku. Jeśli grunty są kiepskiej jakości (IV, V i VI klasy, bez dużego potencjału rolnego), to taka zgoda może być wystawiona. Jeśli nie? Pozostaje jeszcze odrolnienie działki.
Czy da się odrolnić działkę?
Wyłączenie z produkcji rolnej nie zawsze jest możliwe.
Inwestorzy skarżą się na opieszałość i niechęć urzędników. Trzeba jednak
pamiętać o tym, jakie możliwości daje działka budowlana.
Można na niej postawić hotel, blok czy fabrykę.
Gdyby do takiej inwestycji doszło tuż obok pól uprawnych, to okolica całkowicie zmieniłaby swój charakter i stąd niechęć urzędników do tego, by odrolnić grunt.
Poza tym jest to proces, którego już nie da się odwrócić, więc władze ostrożnie podchodzą do wydawania takich pozwoleń.
Dokumenty wymagane do wniosku o wyłączenie gruntów
z produkcji rolnej obejmują mi.n. wypis z rejestru gruntów, akt
własności działki, operat szacunkowy czy projekt zagospodarowania
działki. Projekt ten powinien z kolei zawierać mapę do celów
projektowych opracowaną przez geodetę wraz z zestawieniem powierzchni z
oznaczeniem obszaru i klasy gruntów przeznaczonych do wyłączenia z
produkcji.
W decyzji organ urzędu precyzyjnie określi grunty, które podlegają wyłączeniu, wskazując obręb geodezyjny, numery ewidencyjne działek, powierzchnię oraz klasę gleb. Jak widać, granice i powierzchnia działki objęta wyłączeniem może okazać się abstrakcyjna z punktu widzenia właściciela terenu. Urząd może zgodzić się tylko na wyłączenie z produkcji fragmentu działki o określonej klasie gleb.
Ile kosztuje domek letniskowy na działkę?
Domy szkieletowe
Można je postawić w rekordowo szybkim czasie, a technologia wykonania jest na tyle prosta, że poradzi sobie z nią każda ekipa. Domy szkieletowe o powierzchni do 70 m2 kosztują około 150 tys. zł. Nie jest przy tym prawdą, że to tymczasowe konstrukcje z karton-gipsu. Niektórzy mieszkają w domach wykonanych w tej technologii – wszystko zależy od wykończenia i ocieplenia.
Domki z drewna
Domki z drewna o powierzchni do 35 m2 to jedne z najtańszych, jakie można znaleźć na rynku. Firmy, które stawiają i wykonują takie chatki, życzą sobie zazwyczaj od 50 tys. zł za całość. Jeśli myślimy o czymś bardziej oryginalnym, to trzeba zamówić projekt domku z drewna, materiały i ekipę, która go postawi. Koszty zamkną się w ok. 100 tys. zł.
Nowoczesne domki – projekty
W niektórych wyjątkowych przyrodniczo regionach istnieją ograniczenia dotyczące architektury – na przykład w Tatrach preferowane są domki o tradycyjnie spadzistych dachach. Jeśli jednak w okolicy nie ma takich ograniczeń, to nic nie stoi na przeszkodzie, by postawić nowoczesny domek. Projekty obejmują często rozwiązania oszczędne pod względem energetycznym i ekologiczne, co przekłada się na wysokość rachunków w dłuższej perspektywie. Projekty nowoczesnych domków kosztują zwykle od 2 do 6,5 tys. zł.
Zobacz projekty domów o powierzchni do 70m2
Inne domki na działkę
Coraz popularniejsze są różne domki na działkę w technologiach pasywnych, np. domy z gliny i słomy, z kostki konopnej lub modne domy kopułowe.
Podsumujmy na koniec, co wynika z przepisów:
Jaki domek na działce rekreacyjnej bez pozwolenia?
W obrębie ROD można postawić domek do 35 m2, który będzie miał maksymalnie jedną kondygnację. W praktyce takie domki często mają antresolę, którą dopuszcza się w tego typu projektach. Na działce rekreacyjnej można postawić dom o takiej powierzchni, jak określa plan zagospodarowania przestrzennego, ale raczej nie większy niż 150 m2.
Jak zbudować domek na działce ogrodniczej?
Wśród najmniejszych domków są takie, które wystarczy przenieść i postawić w wybranym miejscu. Jeśli ma mieć kilkanaście metrów powierzchni, to można go zamówić na portalu aukcyjnym, a nawet wybrać w markecie budowlanym. Popularne są też kontenery mieszkalne i małe domy szkieletowe. Domki na działkę ogrodniczą często mają tymczasowy charakter i prostą konstrukcję.
Jak zbudować domek na działkę siedliskową?
Na działce siedliskowej rolnik może stawiać bez pozwolenia domki letniskowe o powierzchni do 35 m2 – po jednym na każde 500 m2. Dodatkowo warto przerobić stodołę tak, by spełniała również funkcję mieszkalną (takie projekty można znaleźć m.in. na https://z500.pl).
Czy można budować na działce rolnej?
Dla działki rolnej obowiązują takie same zasady, co dla siedliskowej. Rolnik może postawić tam dodatkowo dom mieszkalny o dowolnej powierzchni po uzyskaniu pozwolenia.
Jaki budynek bez pozwolenia na działce budowlanej?
Na działce budowlanej można stawiać dowolne budynki, a po zmianie prawa w 2022 roku na samo zgłoszenie da się postawić dom o powierzchni do 70 m2.
