Wydawałoby się, że nie ma nic piękniejszego niż odziedziczenie posiadłości. To jednak często tylko pozory, bo wraz z domem pojawiają się obowiązki, problemy legalizacyjne i kosztowne remonty. Poniżej przedstawiamy najważniejsze kwestie związane z tym, czy i jak można dziedziczyć domy oraz działki.
Czy pozwolenie na budowę przechodzi na spadkobiercę?
Zgodnie z ustawą z 7 lipca 1994 r. (Prawo budowlane) pozwolenia na budowę nie dziedziczy się automatycznie, ale można wystąpić o jego przeniesienie. Aby to zrobić, trzeba być spadkobiercą zmarłego i właścicielem działki, a następnie złożyć stosowny wniosek.
Warunkiem jest m.in. wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku). W przypadku robót już rozpoczętych najprościej jest je dokończyć. Jeśli jednak pozwolenie wydano, a prace jeszcze się nie rozpoczęły, często dochodzi do skomplikowanego procesu podziału spadku, zanim wszyscy spadkobiercy ustalą, kto przejmie działkę i będzie kontynuował inwestycję.
Co jeśli pozwolenie na budowę wygasło przed śmiercią spadkodawcy?
Jeżeli roboty nie zostały rozpoczęte w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo budowa została przerwana na okres dłuższy niż 3 lata, pozwolenie wygasa z mocy prawa.
Z uwagi na to, jak długo trwają standardowe postępowania spadkowe, jeśli budowa jeszcze nie ruszyła, najczęściej konieczne będzie uzyskanie nowego pozwolenia lub dokonanie zgłoszenia – zgodnie z aktualnymi przepisami i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Czy można odziedziczyć samowolę budowlaną?
Niestety tak – i jest to jeden z częstszych problemów osób dziedziczących domy po dziadkach czy rodzicach. Bardzo często nikt z żyjących nawet nie wie o istnieniu samowoli, a dowiaduje się o niej przypadkiem, np. w momencie sprzedaży nieruchomości.
Ważne! Organ nadzoru budowlanego może prowadzić postępowanie legalizacyjne albo nakazać rozbiórkę już wobec nowego właściciela.
Samowolę budowlaną może stwierdzić inspektor budowlany podczas kontroli. Warto jednak samodzielnie zacząć od ustalenia roku budowy – od 1994 r. obowiązują bardziej restrykcyjne przepisy, dlatego najbardziej zagrożone są budynki wzniesione od 1995 r. wzwyż.
Jeśli dysponujesz projektem budowlanym, najłatwiej porównać go z rzeczywistym stanem budynku, pamiętając, że pewne zmiany można wprowadzać bez zgłoszenia.
(zobacz: Zmiany w projekcie - Najczęściej zadawane pytania do ... - Z500)
Zwróć szczególną uwagę na:
wysokość i powierzchnię budynku,
dobudówki (ganki, szopy),
budynki gospodarcze, które również mogą być objęte samowolą.
Pomocna może być także mapa działki – warto porównać zaznaczone na niej obiekty z faktycznym zagospodarowaniem terenu. Należy pamiętać, że niewiedza spadkobiercy nie chroni przed karami, a te bywają bardzo dotkliwe.
Co zrobić po odziedziczeniu budynku w złym stanie technicznym lub zabytku?
Prawo spadkowe jest nieubłagane również wtedy, gdy spadkobierca dziedziczy zabytek lub – mówiąc wprost – ruinę.
Taki obiekt może stanowić zagrożenie dla przechodniów i użytkowników, a odpowiedzialność za jego stan przechodzi na nowego właściciela wraz z nabyciem spadku.
Podobnie wygląda sytuacja z zabytkami zaniedbanymi przez lata – jeśli konserwator nakazał pilne prace, obowiązek ich wykonania spadnie na spadkobiercę. Nic dziwnego, że w takich przypadkach nowi właściciele często starają się jak najszybciej pozbyć problematycznej nieruchomości.
Czy spadkobierca odpowiada za kary i opłaty legalizacyjne?
Tak. Jeżeli możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej, opłatę legalizacyjną uiszcza aktualny właściciel nieruchomości, czyli spadkobierca. Wysokość takich opłat bywa bardzo wysoka – sięga nawet kilkudziesięciu lub kilkuset tysięcy złotych.
Ważne! Czasem samowolę można po prostu usunąć (np. rozebrać szopę), ale nie zawsze jest to możliwe. Przed przyjęciem spadku warto dokładnie zbadać stan prawny zabudowy.
Odstępstwa od projektu a odpowiedzialność spadkobiercy
Jeżeli dom został wybudowany na podstawie pozwolenia, ale z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonego projektu (np. zmiana kubatury, wysokości lub usytuowania), może to zostać zakwalifikowane jako samowola budowlana lub poważne naruszenie prawa. Spadkobierca może zostać zobowiązany do przeprowadzenia postępowania naprawczego, a w skrajnych przypadkach – do rozbiórki części obiektu. W takich sytuacjach warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym.
Czy spadkobierca przejmuje wcześniejsze decyzje administracyjne?
Spadkobierca może korzystać z decyzji takich jak warunki zabudowy, o ile są one nadal ważne. Trzeba jednak liczyć się z tym, że ich termin obowiązywania mógł już upłynąć lub że przepisy planistyczne uległy zmianie.
Czy można odrzucić spadek z powodu problemów prawnych?
Tak – i czasem jest to najrozsądniejsze rozwiązanie. Jeśli nieruchomość ma skomplikowany stan prawny, jest obciążona długami albo wymaga kosztownej renowacji, warto rozważyć, czy spadkobierca udźwignie te obowiązki.
Jeżeli w skład spadku wchodzi nieruchomość obciążona samowolą budowlaną, ryzykiem wysokich kosztów legalizacji lub rozbiórki, spadkobierca może odrzucić spadek w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule powołania. Alternatywą jest przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza, co ogranicza odpowiedzialność finansową do wartości aktywów spadkowych.
Czy da się sprawdzić stan prawny budowy przed przyjęciem spadku?
Tak – i jest to zdecydowanie najlepsze rozwiązanie. Jeśli to możliwe, warto:
jeszcze za życia bliskiej osoby przejrzeć akta w starostwie lub urzędzie miasta (pozwolenia, zgłoszenia, projekty),
sprawdzić, czy budynek został oddany do użytkowania zgodnie z prawem,
zweryfikować zgodność obiektu z projektem,
w razie wątpliwości skonsultować się z prawnikiem lub inspektorem nadzoru budowlanego.
Ważne! Niektórych czynności nie da się wykonać bez formalnego statusu spadkobiercy. Dlatego warto wcześniej wiedzieć, gdzie przechowywane są dokumenty dotyczące domu i jakie sprawy były prowadzone w urzędach.
Podsumowanie
Dziedziczenie nieruchomości to nie tylko korzyść majątkowa, ale również przejęcie odpowiedzialności administracyjnej. Pozwolenia na budowę, decyzje planistyczne, a nawet samowole budowlane mogą „przejść” na spadkobiercę. Dlatego przed przyjęciem spadku warto dokładnie zbadać jego stan prawny – często pozwala to uniknąć wieloletnich sporów z urzędami i bardzo wysokich kosztów. W prawie budowlanym zasada jest prosta: niewiedza spadkobiercy nie chroni przed konsekwencjami.
