Sama sprzedaż domu może zająć kilka miesięcy, ale żeby tak się stało, do sprzedaży warto zacząć się przygotowywać nawet rok wcześniej — poniżej wszystko, o czym warto wiedzieć, by mieć potrzebne dokumenty i nie przegapić żadnego terminu.
Ile średnio trwa sprzedaż domu?
45 proc. pośredników nieruchomości zapytanych o to przez portal nieruchomości-online.pl wskazało, że sprzedaż domu trwa od 6 do 12 miesięcy. Da się to zresztą zauważyć, analizując dane z portali z nieruchomościami.
Nie jest niczym dziwnym dom, który czeka na kupca 6 czy 8 miesięcy, chociaż powyżej 1,5 roku czekają na chętnych już raczej te nieruchomości, które mają jakąś wadę: czy to zaniedbane lub źle umiejscowione, czy to nieprawidłowo wycenione. Dlatego analiza rynku i drobne “poprawki” dotyczące samej nieruchomości to właśnie te kroki, które warto podjąć nawet na kilka miesięcy przed tym, gdy będzie nam zależało na sprzedaży.
Jak wycenić dom na sprzedaż?
Jeśli korzystasz z pomocy dobrego pośrednika, to pomoże ci wycenić nieruchomość tak, by znaleźli się chętni. Jeśli jednak sprzedajesz sam lub na razie zastanawiasz się, za ile mógłbyś potencjalnie sprzedać dom, to weź pod uwagę następujące kroki:
Jeśli nie masz czasu na długie kwerendy w internecie, dowiedz się, za ile sprzedały się w ostatnim roku domy w twojej okolicy lub na twoim osiedlu. Nie bierz pod uwagę informacji sprzed lat lub zasłyszanych plotek — często są to zupełnie nietrafione dane, które nie odzwierciedlają obecnej sytuacji.
Jeśli możesz, to nawet na rok przed planowaną sprzedażą domu zacznij przeglądać portale z nieruchomościami. Dopiero regularne obserwacje na przestrzeni wielu miesięcy dadzą ci wyobrażenie, jak wycenić dom na sprzedaż.
Ważne: nie ograniczaj się do jednego portalu, bo ceny mogą tam być niemiarodajne dla całego rynku.
Weź pod uwagę, że ceny ofertowe zazwyczaj są co najmniej o 5-10 proc. wyższe od cen, za których realnie sprzedano nieruchomość.
Zwróć uwagę na domy o podobnym standardzie, metrażu i usytuowaniu, pamiętając, że te zmienne mogą znacznie wpływać na cenę.
Przygotowanie domu do sprzedaży — co wziąć pod uwagę?
Jeśli znasz już typowe widełki cenowe dla sprzedaży domów w twojej okolicy, to możesz przygotować dom w taki sposób, aby zwiększyć szansę na szybkie znalezienie kupca.
Odmalowanie ścian robi ogromne wrażenie, więc jeśli masz czas, to warto się na nie zdecydować
Odświeżenie lub wymiana fug, a przy okazji uzupełnienie ubytków glazury itp. Bardzo poprawia odbiór nieruchomości w oczach kupujących
Jeśli się da, warto szybko zakończyć “rozgrzebane” remonty: nowa zabudowa kuchni, wyremontowana łazienka czy wykończona elewacja pozwalają podnieść wartość domu nawet o 10-20 proc.
Warto poradzić się kogoś i usunąć nietypowe elementy, które mogą utrudniać sprzedaż; kupujący chcą w większości jasnych ścian i neutralnego wystroju i negatywnie reagują na przestarzałe dekoracje czy krzykliwe kolory.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży domu
Nawet na pół roku przed sprzedażą warto zacząć kompletować dokumenty; zacznij od odpisu z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. W księdze wieczystej coś może cię zaskoczyć, a 6-12 miesięcy to wystarczający czas, by uregulować sprawy takie, jak wpisy o hipotece czy problemy z własnością, zanim przekażesz dom do sprzedaży.
Jak uzyskać wypis z księgi wieczystej?
Na stronie Elektroniczne Księgi Wieczyste musisz wpisać numer księgi wieczystej. Możesz też dostać odpis, którego wydanie kosztuje 20–50 zł.
Ważne! Istnieją zewnętrzne portale, które oferują tę samą usługę, ale… drożej. Warto więc składać wniosek o wypis z księgi wieczystej bezpośrednio u źródła.
Skąd wziąć numer księgi wieczystej?
Numer księgi wieczystej znajdziesz w akcie notarialnym kupna domu (jeśli go jeszcze masz), a także na mapie sytuacyjnej ze starostwa powiatowego. Te dane i tak będą ci niezbędne do sprzedaży domu, więc jeśli masz problem ze znalezieniem aktu notarialnego lub nie masz jeszcze numeru księgi wieczystej, to koniecznie zacznij ich szukać właśnie teraz.
Więcej: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a warunki ...
Pozwolenie na użytkowanie, projekt domu, plany instalacji
Kupcowi powinieneś przekazać wszystkie te dokumenty, które sam zbierałeś podczas budowy domu, a więc np. pozwolenie na budowę czy projekt architektoniczno-budowlany.
Zobacz: Projekt budowlany, techniczny, koncepcyjny a wykonawczy ...
Powinieneś mieć też plany instalacji wodnej czy elektrycznej. Jeśli któryś z tych dokumentów się zawieruszył lub nie jest kompletny, masz jeszcze dużo czasu, by sporządzić je jeszcze raz lub wystąpić o duplikat. Wszystko to warto zacząć robić jeszcze, zanim pojawi się kupiec, aby nie przeciągać później sprzedaży i nie zniechęcać zdecydowanych osób.
Jak wyrobić świadectwo charakterystyki energetycznej?
Już od 2023 r. przy sprzedaży domu trzeba udostępnić kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej.
Więcej: czy musisz zrobić nowe świadectwo energetyczne? - Z500
Choć początkowo wydawało się, że będzie to wymagało kolejnych wizyt w urzędach i tysięcy złotych opłat, to na szczęście istnieje wiele firm, które świadectwo charakterystyki energetycznej wystawiają przez internet. Jeśli zapłacisz ok. 500 zł, eksperci z takiej firmy sami wypełnią formularze; jeśli wolisz zaoszczędzić, to trzeba będzie przygotować projekt budynku i informacje o instalacjach.
Opłaty w gminie przed sprzedażą domu
Zanim przystąpisz do sprzedaży domu, warto jeszcze sprawdzić w gminie, czy nie zalegasz z opłatami za śmieci, podatek od nieruchomości czy inne usługi. Przy okazji wizyty w gminie czasem okazuje się, że czegoś nie dopełniłeś lub jakiś termin minął; warto o tym wiedzieć, zanim wypłynie to podczas wizyty u notariusza lub rozmów z kupującymi.
Harmonogram sprzedaży domu
6–12 miesięcy przed sprzedażą
Sprawdzenie cen sprzedaży domów w okolicy z ostatnich 12 miesięcy
Regularne monitorowanie kilku portali ogłoszeniowych
Uwzględnienie, że ceny ofertowe są zwykle o 5–10% wyższe od transakcyjnych
Porównywanie wyłącznie domów o podobnym metrażu, standardzie i lokalizacji
Konsultacja z pośrednikiem lub rzeczoznawcą majątkowym
Wstępna decyzja, czy wykonywać remonty podnoszące wartość
4–6 miesięcy przed sprzedażą
Uzyskanie odpisu z księgi wieczystej przez system Elektroniczne Księgi Wieczyste
Sprawdzenie wpisów hipotecznych i ewentualnych obciążeń
Odnalezienie aktu notarialnego zakupu
Skompletowanie pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie
Przygotowanie projektu architektoniczno-budowlanego
Zebranie planów instalacji wodnej, elektrycznej i gazowej
Wyrobienie świadectwa charakterystyki energetycznej
Sprawdzenie zaległości w podatku od nieruchomości i opłatach lokalnych
2–4 miesiące przed sprzedażą
Odmalowanie ścian na jasne, neutralne kolory
Naprawa drobnych usterek technicznych
Wymiana silikonów i fug w łazience oraz kuchni
Regulacja drzwi i okien
Uporządkowanie ogrodu i terenu wokół domu
Dokończenie rozpoczętych remontów
Usunięcie przestarzałych dekoracji i intensywnych kolorów
Miesiąc przed wystawieniem oferty
Generalne sprzątanie domu
Usunięcie nadmiaru mebli i rzeczy osobistych
Doświetlenie pomieszczeń
Przygotowanie rzutu domu
Opracowanie atrakcyjnego opisu nieruchomości
Spotkanie z agencją nieruchomości i analiza warunków współpracy
Podpisanie umowy pośrednictwa lub decyzja o sprzedaży samodzielnej
Ustalenie strategii cenowej i negocjacyjnej
Przygotowanie ogłoszenia
Wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej
Przygotowanie materiałów wideo lub spaceru 3D (opcjonalnie)
Publikacja ogłoszeń na kilku portalach jednocześnie, w tym na Nieruchomosci-online.pl
Monitorowanie liczby zapytań i reakcji rynku
Prezentacje i finalizacja sprzedaży
Organizowanie prezentacji nieruchomości
Negocjowanie ceny z uwzględnieniem możliwego marginesu
Podpisanie umowy przedwstępnej i przyjęcie zadatku
Przygotowanie dokumentów do aktu notarialnego
Podpisanie aktu notarialnego i przekazanie nieruchomości
Podsumowanie
Sprzedaż domu to proces, który trwa co najmniej od 6 do 12 miesięcy i wymaga znacznie więcej niż samo wystawienie ogłoszenia. Kluczowe znaczenie ma odpowiednio wczesne przygotowanie: rzetelna analiza rynku, realistyczna wycena, uporządkowanie dokumentów oraz estetyczne i techniczne dopracowanie nieruchomości. Im wcześniej rozpoczniesz działania i im lepiej zaplanujesz kolejne etapy — od formalności po prezentację oferty — tym większa szansa na szybką sprzedaż i uzyskanie satysfakcjonującej ceny.
