Inwestorom bardzo często myli się, co to jest projekt budowlany, czym różni się od technicznego, koncepcyjnego czy wykonawczego. Każdy ma swoją funkcję, a poniżej wyjaśniamy różnice.
W skrócie:
Tych terminów nie używa się wymiennie: projekt budowlany, koncepcyjny i techniczny to nie to samo.
Projekt budowlany jest wymagany do uzyskania pozwolenia na budowę i składa się z projektu zagospodarowania terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego.
Projekt technicznynie jest potrzebny do pozwolenia na budowę, ale trzeba go dostarczyć kierownikowi budowy przed startem prac.
Wszystko to może być nieco skomplikowane, dlatego poniżej nasi architekci odpowiadają, jak rozróżnić te projekty.
Czy projekt budowlany i techniczny to to samo?
Nie, projekt budowlany i techniczny to dwie różne rzeczy:
Po nowelizacji prawa budowlanego w 2020 r. projekt budowlany zawiera w sobie trzy części: projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany, projekt techniczny.
Projekt techniczny trzeba dostarczyć kierownikowi budowy; składa się w urzędzie dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na użytkowaniu.
Wbrew temu, co sądzą często inwestorzy, projekt techniczny nie jest potrzebny do wydania pozwolenia na budowę.
Projekt budowlany a wykonawczy
W rozporządzeniu Ministerstwa Rozwoju można przeczytać, że: “„projekt techniczny nie jest „projektem wykonawczym”, a więc również projekt budowlany nie jest projektem wykonawczym. Jak to rozumieć?
Ważne! Projekt wykonawczy zawiera wskazówki dla ekipy. Dotyczą one zwykle niuansów technologii, kosztów czy szczegółów, których nie ma w ogólnym projekcie. To może być np. Wyszczególnienie rzeczywistego sposobu prowadzenia instalacji wewnątrz ścian lub instrukcje dotyczące montażu schodów.
Projektu wykonawczego nie trzeba składać w urzędzie podczas występowania o pozwolenie na budowę.
Więcej: co zawiera projekt z500.pl?
Projekt powykonawczy a techniczny
Tak: projekt powykonawczy to właśnie tzw. projekt techniczny, czyli ten, który trzeba złożyć do urzędu po zakończeniu budowy, aby otrzymać zgodę na użytkowanie. Są tam wprowadzone wszystkie istotniejsze zmiany, które miały miejsce na placu budowy, ale też dokładne opisy instalacji itp.
Co to jest projekt zagospodarowania terenu?
Częścią projektu architektoniczno-budowlanego jest projekt zagospodarowania terenu, który powstaje na etapie adaptacji. Mowa tu o dostosowaniu bryły budynku do konkretnej działki, ale też o uwzględnieniu dróg dojazdowych, przepisów pożarowych czy zagęszczenia zabudowy.
(więcej o adaptacji projektu pisaliśmy tu: Adaptacja projektu – jakie dokumenty, gdzie zlecić i ile to trwa?
Co to jest projekt architektoniczno-budowlany?
Wbrew obiegowej opinii to nie jest to samo, co projekt budowlany! Projekt architektoniczno-budowlany jest jego częścią wraz z projektem technicznym i projektem zagospodarowania przestrzennego.
Jakie rodzaje projektów są potrzebne do budowy domu?
Do budowy domu potrzebne są wszystkie te rodzaje projektów:
Projekt architektoniczno-budowlany,
Projekt zagospodarowania przestrzennego,
Projekt techniczny,
Projekt koncepcyjny.
Projekt koncepcyjny – czym jest i czy jest obowiązkowy?
Projekt koncepcyjny to wstępny projekt zagospodarowania działki, który otrzymasz, jeśli zamawiasz projekt “od zera” u architekta.
Przykład:
masz działkę z dużą skarpą. Architekt jeszcze nie sporządził szczegółowego projektu budowlanego, ale na razie pokazuje ci swoją koncepcję na bazie uwarunkowań terenowych i twoich potrzeb.
Jeśli teren jest “trudny”, a inwestycja duża, warto zacząć od projektu koncepcyjnego.
Co zawiera projekt koncepcyjny domu?
W projekcie koncepcyjnym znajdziesz roboczy plan zagospodarowania przestrzennego czy przyjętych rozwiązań architektonicznych. Nawet, jeśli ostatecznie zdecydujesz się na projekt gotowy, to będzie ci łatwiej wybrać, mając już konkretne informacje o tym, gdzie musi znajdować się wjazd na działkę, ile m2 może mieć dom itp. To ułatwi również potem adaptację projektu pod warunki na tej działce w zgodzie z tym, czego potrzebuje inwestor.
Kiedy wykonuje się projekt koncepcyjny?
Projekt koncepcyjny zazwyczaj sporządza architekt, jeśli inwestor decyduje się na zlecenie stworzenia projektu od podstaw. Jeśli kupuje projekt gotowy, to wstępną koncepcją jest wizualizacja dostępna wraz z projektem, a jej dopracowanie odbywa się na etapie adaptacji.
Czy bez projektu budowlanego można uzyskać pozwolenie na budowę?
Nie da się uzyskać pozwolenia na budowę na podstawie samego projektu gotowego zakupionego w pracowni. Trzeba zlecić adaptację.
Czy projekt wykonawczy jest obowiązkowy przy budowie domu jednorodzinnego?
Nie, projekt wykonawczy warto mieć, jeśli prac jest wiele lub pojawiają się większe zmiany w stosunku do oryginalnego projektu (np. skomplikowane instalacje, autorskie wykończenia). Dzięki temu ekipa wie, jak ma realizować zlecenie. Jednak nie ma obowiązku jego posiadania — inwestor może opowiedzieć ekipie, jaki ma zamysł, jeśli nie może przedstawić formalnego dokumentu/
Ile kosztuje projekt koncepcyjny, budowlany i wykonawczy?
Projekt koncepcyjny domu wchodzi zazwyczaj w skład ceny projektu na zamówienie u architekta. Przygotowywany osobno (np. Projekt koncepcyjny wnętrz czy instalacji) może kosztować od kilku tysięcy złotych.
Projekt budowlany u architekta może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych i więcej, a szczegółowo pisaliśmy o tym tu:
Ceny u architektów zaskakują. Ile kosztuje projekt domu w ...
Koszt adaptacji gotowego projektu wraz z projektem gotowym będzie niższy — od ok. 6000 zł.
Cena projektu wykonawczego często jest podawana jako stawka za m2 opracowanego projektu, a dla typowego domu o powierzchni 100 m2 wykosi 2000-4000 zł.
Czy można budować dom, mając sam projekt budowlany?
W praktyce tak – projekt budowlany wystarczy, aby formalnie uzyskać pozwolenie na budowę i rozpocząć prace.
Jednak w przypadku większych inwestycji, nietypowych instalacji lub indywidualnych rozwiązań architektonicznych projekt wykonawczy jest bardzo przydatny, bo daje ekipie konkretne wskazówki, a inwestorowi – pewność, że wszystko zostanie wykonane zgodnie z planem.
Dlaczego ekipy budowlane pytają o projekt wykonawczy?
Ekipy budowlane chcą mieć jasne wytyczne dotyczące szczegółów technicznych, których nie ma w projekcie budowlanym:
Sposób prowadzenia instalacji wewnątrz ścian.
Dokładne wymiary schodów, okien, balustrad.
Zasady montażu elementów nietypowych lub autorskich.
Brak projektu wykonawczego może prowadzić do nieporozumień i dodatkowych kosztów, gdy ekipa musi samodzielnie interpretować niektóre fragmenty projektu.
Czy trzeba mieć projekt techniczny/projekt wykonawczy?
Projekt techniczny jest obowiązkowy (bez niego nie będzie pozwolenia na użytkowanie). , podczas gdy da się budować bez projektu wykonawczego. Jeśli np. budujesz metodą gospodarczą, to nie potrzebujesz takiego dokumentu.
(więcej: Ile kosztuje budowa domu metodą gospodarczą?)
Ważne! Wszystko to dotyczy tradycyjnej budowy domu, na którą trzeba mieć pozwolenie. Jeśli nie ma pozwolenia, to nie musi być np. projektu zagospodarowania działki czy projektu technicznego. Tak jest np. na działkach rolnych czy letniskowych, gdzie czasem powstają domy do 35 m2 przy minimum formalności.
Jak projekt do zgłoszenia, a jaki przy pozwoleniu na budowę?
Przy zgłoszeniu budowy (mniejsze domy, np. do 70 m²) potrzebny jest projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany.
Przy pozwoleniu na budowę wymagany jest pełny projekt budowlany (architektoniczno-budowlany + zagospodarowanie terenu) i odbiór domu na koniec.
Projekt techniczny / powykonawczy składa się dopiero po zakończeniu budowy, aby uzyskać zgodę na użytkowanie.
Czy można zmieniać projekt budowlany w trakcie budowy?
Tak i trzeba to zrobić, jeśli planujesz istotne zmiany (o tym, co jest istotną, a co nieistotną zmianą na placu budowy, pisaliśmy tu: Czy można wprowadzić zmiany w projekcie domu? - Z500). Musisz jednak skontaktować się z architektem, a następnie ponownie złożyć projekt już po zmianach.
Ważne! Poważne zmiany nieformalnie wprowadzane „na placu budowy” mogą prowadzić do problemów przy odbiorze końcowym.
Kiedy potrzebny jest projekt zamienny?
Projekt zamienny jest konieczny, gdy:
Zmienia się technologia budowy lub materiał.
Występują istotne modyfikacje architektoniczne – np. przesunięcie ściany nośnej, inna lokalizacja okien.
Konieczne jest dostosowanie do wymogów urzędu lub zaleceń inspektora nadzoru.
Projekt zamienny formalnie zastępuje fragment projektu budowlanego lub wykonawczego i musi być dołączony do dokumentacji budowy.
Podsumowanie – który projekt, na jakim etapie i dla kogo?
Projekt koncepcyjny – dla inwestora kupującego projekt na zamówienie.
Projekt budowlany – konieczny do uzyskania pozwolenia na budowę, łączy architektoniczno-budowlany, zagospodarowanie terenu i techniczny (formalnie).
Projekt techniczny / powykonawczy – składany po zakończeniu budowy, uwzględnia wszystkie zmiany na placu budowy.
Projekt wykonawczy – opcjonalny, ale pomocny dla ekipy przy realizacji bardziej skomplikowanych prac.
Każdy projekt ma swoją specyficzną funkcję i powstaje na innym etapie inwestycji. Znajomość tych różnic pozwala uniknąć formalnych problemów, opóźnień i dodatkowych kosztów
