Jak negocjować ceny z wykonawcami i uniknąć typowych pułapek?

Mało kto lubi się targować, a szczególnie o to trudno wtedy, gdy w grę wchodzą emocje związane z budową wymarzonego domu. Niestety, budowlańcy mogą to wykorzystać, co finalnie przełoży się na cenę domu wyższą o 10–20 proc. Jak tego uniknąć? Odpowiadają architekci związani z z500.pl.

W skrócie: jak negocjować ceny z wykonawcami i nie przepłacić za budowę domu?

• Nie idź sam na pierwsze rozmowy.
  Zabierz ze sobą zaufanego fachowca lub doświadczoną osobę.

• Oddziel emocje od decyzji finansowych.
  Spokojne, rzeczowe negocjacje pozwalają uniknąć wzrostu kosztów nawet o 10–20 proc.

• Sprawdzaj, co naprawdę „się nie da”.
  Doświadczony doradca pomoże ocenić, czy argumenty ekipy są zasadne, czy to jedynie próba uproszczenia pracy lub podniesienia ceny.

• Rozważ alternatywę dla targowania się.
  Jeśli negocjacje nie są Twoją mocną stroną, rozwiązaniem może być budowa w formule „dom z paczki” – z góry ustalona cena i ograniczone ryzyko dodatkowych kosztów.

Pierwsze rozmowy z wykonawcami — negocjacja ceny

Większość z nas buduje dom raz czy dwa razy w życiu, więc w rozmowie z fachowcami jesteśmy na z góry straconej pozycji. Całe doświadczenie zyskujemy w trakcie budowy, a na pierwsze — najważniejsze — rozmowy przychodzimy zazwyczaj nieprzygotowani.

Rada: Na pierwsze 2-3 rozmowy warto wybrać się ze znajomym fachowcem, ewentualnie starszą i bardziej doświadczoną osobą, która ma już na koncie duże inwestycje tego typu.

Nawet, jeśli później pozostaniesz sam (na placu budowy, choć chciałoby się napisać: boju), to trzeźwe rozmowy pomiędzy równymi sobie fachowcami mogą na początku przynieść ci dziesiątki tysięcy złotych oszczędności w porównaniu do sytuacji, gdy to ty sam musisz negocjować umowę lub wskazywać kolejne etapy budowy. Taka pomoc znajomego budowlańca czy nawet wynajętego inżyniera będzie kosztowała najwyżej kilkaset złotych, a często jest zupełnie darmowa.

Korzyści:

• Możesz powiedzieć zaufanej osobie o swoich oczekiwaniach i żądaniach, a to on przedstawi je ekipie. Dla inwestora takie rozmowy są zwykle bardzo trudne.

• Obiektywny, ale życzliwy ci fachowiec będzie umiał odpowiednio ocenić słowa i zmiany budowlańców, którzy twierdzą, że czegoś się “nie da” zrobić.

• Jednocześnie jeśli budowlańcy rzeczywiście mają rację, to znajomy fachowiec przekaże ci te wieści, wyjaśniając, dlaczego terminy czy techniki budowlane nie podlegają negocjacji.

Wszystko to oszczędza bardzo dużo nerwów. “Ustawia” też kontakty z ekipą, która ma wrażenie, że rozmawia z osobą zorientowaną w tym, co dzieje się na placu budowy.

Więcej: Jak napisać protokół odbioru robót, protokół częściowy/końcowy i protokół odbioru instalacji elektrycznej?

Czy istnieje alternatywa dla targowania się z ekipą?

Niektórzy nie czują się komfortowo podczas targowania się z ekipą i woleliby tego uniknąć za wszelką cenę. Takim osobom warto polecić usługę budowy domu z paczki, gdzie płacisz w jednej lub dwóch ratach i nie musisz już czynić żadnych dodatkowych ustaleń. To wygodne, szczególnie dla osób, które nie lubią być po drodze zaskakiwane kolejnymi “niezbędnymi” wydatkami.

Więcej: Dom jednorodzinny do samodzielnego montażu, czyli Twój …

Zobacz: Kosztorys szacunkowy do projektu domu Z78 D Brzechwa.

Materiały budowlane: kupować samodzielnie czy przez ekipę?

Na początek ważne rozróżnienie:

• Gdy kupujesz samemu, płacisz stawkę VAT 23 proc. na materiały budowlane

• Jeśli kupuje ekipa w ramach usługi z montażem, to VAT może wynieść 8 proc.

Jednak w rzeczywistości nie mówi to całej prawdy o ostatecznej cenie materiałów budowlanych, bo dochodzi do kilku zmiennych, z których trzeba sobie zdawać sprawę. Po pierwsze: jeśli później chcesz uzyskać dofinansowanie z programu typu Czyste Powietrze, to musisz wykazać faktury za materiały budowlane – a więc bardziej opłacą się te “droższe” wystawione na ciebie, bo otrzymasz zwrot pewnej części wydatków. Z drugiej strony, ekipa działająca w twojej okolicy na pewno ma lepsze rozeznanie w składach budowlanych i może wynegocjować korzystne ceny. Jeśli jednak ekipa dojeżdża z dala, to mogą nie wiedzieć, gdzie kupić najtańsze drewno czy wełnę w okolicy i niepotrzebnie przepłacisz.

Więcej: Skład budowlany, market czy internet? Co gdzie kupić przed budową domu?

Podsumowując:

• Jeśli masz czas i podstawowe rozeznanie w materiałach budowlanych, to poszukaj dobrych ofert w internecie i w składach budowlanych — możesz zaoszczędzić nawet 30 proc. w stosunku do ceny w pierwszym lepszym markecie budowlanym.

• Jeśli masz własny transport i możliwość dowiezienia rzeczy na miejsce, to oszczędności mogą jeszcze wzrosnąć.

• Jeśli jednak nie znasz się na budowlance, to prawdopodobnie twoja ekipa i tak kupi korzystniej, a ty dodatkowo oszczędzisz czas i nerwy, bo nie będziesz musiał osobiście jeździć po składach budowlanych i porównywać ofert.

Negocjacje z wykonawcami nie muszą oznaczać konfliktu ani niekomfortowego targowania się. Kluczem jest przygotowanie, wsparcie doświadczonej osoby oraz chłodna kalkulacja zamiast emocji. Dobrze przeprowadzone pierwsze rozmowy i świadome decyzje dotyczące zakupu materiałów mogą obniżyć koszt budowy o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. W inwestycji życia profesjonalne podejście od pierwszego spotkania to jedna z najlepszych polis ubezpieczeniowych dla domowego budżetu.