Czy protokół odbioru robót rzeczywiście jest niezbędny? Nie zawsze, ale jeśli już go pisać, to warto wiedzieć, jak to robić i jak wygląda protokół odbioru robót po każdym etapie prac budowlanych.
Artykuł w trzech najważniejszych punktach:
Protokół odbioru to moment rozliczenia prac – podpisuje się go po zakończeniu danego etapu robót; bez niego nie warto przechodzić dalej ani płacić wykonawcy.
Można go podpisać z usterkami – w protokole należy je jasno opisać i wyznaczyć termin ich usunięcia; całkowita odmowa odbioru jest możliwa tylko przy poważnych wadach.
Inwestor powinien podpisać protokół odbioru robót. Nie można bez powodu odwlekać podpisania dokumentu, co potwierdza praktyka sądowa.
Poniżej rozwinięcie dla tych, którzy chcą wiedzieć więcej o tym, jak wygląda protokół odbioru robót, co w nim zawrzeć itp.
Kiedy protokół odbioru robót?
Protokół odbioru robót budowlanych podpisuje się zawsze po wykonaniu prac objętych umową, gdy inwestor może ocenić, czy roboty zostały przeprowadzone zgodnie z umową.
Ważne! Nie przechodź do dalszych etapów inwestycji (nawet nieformalnie) jeśli nie masz jeszcze protokołu odbioru robót.
Od strony wykonawcy na podstawie protokołu odbioru robót może on żądać wynagrodzenia, ustalić dalszy harmonogram itp.
Podpisanie protokołu powinno nastąpić, gdy:
wszystkie roboty przewidziane do odbioru zostały ukończone (stan gotowy do odbioru),
wykonawca zgłosił gotowość do odbioru i umożliwił inwestorowi sprawdzenie jakości wykonania,
ewentualne wady zostały zidentyfikowane i ustalono terminy ich usunięcia.
Czy podpisywać protokół odbioru robót, jeśli są usterki?
Jeżeli roboty są wadliwe lub niezgodne z umową, inwestor może odmówić przyjęcia odbioru aż do usunięcia uchybień lub napisać w odbiorze, co ma zostać zmienione i kiedy. Podpisanie protokołu oznacza uznanie, że prace zostały wykonane, co ma znaczenie przy roszczeniach dotyczących wad i rozliczeń między stronami. W protokole jest zazwyczaj zapis, że :
“W przypadku wykrytych wad, niedoróbek i innych nieprawidłowości, które nie kwalifikują się do odbioru Wykonawca zobowiązuje się w ciągu 14 dni dokonać korekty napraw i przedstawić do odbioru końcowego.”
Czy można nie podpisać protokołu odbioru robót?
Mało który inwestor wie, że podpisanie protokołu odbioru robót to obowiązek inwestora na mocy art. 647 kodeksu cywilnego. Pamiętajmy, że:
“w braku odmiennego postanowienia umowy, inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.”
To oznacza, że:
można odmówić podpisania protokołu odbioru do czasu dokończenia prac, usunięcia poważnych usterek itp.,
ale nie można uchylać się od podpisania protokołu i trzeba uwzględnić rację drugiej strony.
Sądy niejednokrotnie potwierdziły, że w umowie nie można zapisać np., że warunkiem dokonania odbioru będzie brak usterek (np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2018 r., sygn. V ACa 1302/17)
To o tyle istotne, że wykonawca nie zawsze odpowiada za usterki, nie wszystkie da się usunąć i nie zawsze jest to możliwe w terminie, o który prosi inwestor. Obowiązek dokonania odbioru protokołu robót budowlanych wynika z faktu, że inwestorzy czasem odwlekają podpisanie dokumentu z arbitralnych powodów (np. Po to, by zyskać czas na zebranie pieniędzy na kolejny etap prac).
Czy zawsze protokół odbioru robót budowlanych?
W praktyce na wielu budowach nie ma takich formalności, a sam protokół wcale nie gwarantuje, że usterek nie będzie, a inwestor dostanie dokładnie to, czego oczekiwał. Taki dokument warto mieć, gdy stawka jest wysoka: np. Jeśli budujesz osiedle, dom na sprzedaż czy dużą inwestycję na kredyt, to lepiej mieć dokumentację każdego etapu prac.
Protokół odbioru robót — wzór
Ze strony Gov.pl można pobrać wzór protokołu robót, który w zupełności wystarczy do większości rozliczeń pomiędzy wykonawcami a inwestorem.
Jak wypełnić protokół odbioru robót?
Wypełnienie protokołu odbioru robót nie jest zbyt skomplikowane. Najwięcej trudności można mieć z następującymi polami:
Komisja w składzie… - jeśli w tym polu nie jest wyszczególnione, kto wchodzi w skład komisji, to powinien to być np. Kierownik budowy i inwestor.
Roboty są zgodne z umową nr. … o wykonanie prac polegających na… - tu można wpisać to samo, co zostało zapisane w umowie. To o tyle ważne, że wykonawca może “łapać nas za słówka”, a to, co zostało zapisane w umowie, nie podlega negocjacjom. Warto więc wpisać tu wszystko, na czym nam zależy.
Roboty zostały wykonane… - tu warto napisać zgodnie z prawdą, jeśli nieterminowo, bez należytej staranności etc. — to wszystko będzie później ewentualnym dowodem w sprawie.
Jak wypełnić protokół odbioru robót — częściowy?
Na podstawie tego samego wzoru można uzupełnić częściowy protokół odbioru. Tu w miejscu na wyszczególnienie robót będziemy wpisywać, na czym polega dany etap; np. budowa fundamentów, położenie dachu etc.
Kiedy protokół odbioru instalacji?
Protokół instalacji elektrycznej, sanitarnej czy wodno-kanalizacyjnej zazwyczaj podpisuje się na większych budowach, gdy chodzi nie tylko o jedno przyłącze wody. Obecnie do odbiorów instalacji elektrycznej u osób prywatnych dochodzi coraz częściej z uwagi na rozbudowane instalacje pod panele fotowoltaiczne czy auta elektryczne — protokół odbioru może się przydać przy dofinansowaniach, rozliczeniach czy kontrolach.
Jak napisać protokół odbioru instalacji elektrycznej?
Protokół odbioru instalacji elektrycznej jest dość szczegółowy i przygotowuje go elektryk. Aby mieć kontrolę podczas procesu odbioru instalacji, warto wziąć ze sobą kogoś, kto jest w stanie zweryfikować, ile zainstalowano punktów świetlnych, o jakiej mocy etc. Trzeba też wpisać liczniki, zabezpieczenia czy ilość kW w instalacji, a przeciętna osoba może mieć trudności z weryfikacją tych szczegółów.
Protokół odbioru instalacji sanitarnej — wzór
Protokół odbioru instalacji sanitarnej ma dość prostą konstrukcję (chyba, że inwestycja jest duża i obejmuje np. podłogówkę wodną, basen, sauny etc.).
Pod danymi inwestycji, inwestora i wykonawcy, wpisz, co zostało zrobione, a następnie: “Instalacja została wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami i nadaję się do użytkowania.”
Jeśli instalacja nie nadaje się do użytkowania, to wpisz: “wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami i nie nadaję się do użytkowania.”
Wzór protokołu odbioru instalacji wodno-kanalizacyjnej
Jeśli jesteś zadowolony z instalacji lub sprawdziłeś ją z fachowcem, możesz wpisać:
“Protokół odbioru wewnętrznej instalacji wod. – kan. i c.o. (dane inwestora, adres inwestycji, dane wykonawcy)
W wyniki kontroli stwierdzono:
1. Instalacja wod – kan poddana próbie szczelności i drożności.
2. Przeprowadzono próbę szczelności wewnętrznej instalacji centralnego ogrzewania.
Próba nie*) wykazała nieszczelności.
Uwagi dotyczące instalacji:
Wewnętrzna instalacja wod – kan, c. o. wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami i nadaję się do użytkowania.”
Dopisz, jak jest podstawa prawna:
Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994r. oraz wydane na tej podstawie przepisy wykonawcze, przepisy szczegółowe o obowiązujące przedmiotowe normy techniczne.)
Jeśli nie jesteś zadowolony ze stanu instalacji, a musisz dokonać odbioru, to napisz, że instalacja NIE została wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną. Możesz poniżej dodać pole na wymienienie problemów i usterek.
Wzór protokołu odbioru instalacji gazowej
Odbiór instalacji gazowej ma poważne konsekwencje i odbywa się wraz z próbą szczelności w obecności przedstawiciela gazowni (zanim więc umówisz z wykonawcą datę, zapytaj gazownię o dostępne terminy).
W protokole znajdą się następujące dane:
imię i nazwisko projektanta instalacji,
nazwa i adres biura projektowego,
warunki przyłączeniowe dostawcy gazu,
pozwolenie na budowę (jeśli dom jest w budowie,
nazwisko kierownika budowy.
Kierownik podpisuje się pod oświadczeniem o treści:
“Stwierdzam, że instalacja gazowa została wykonana zgodnie z projektem budowlanym, pozwoleniem na budowę oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami oraz stwierdzam oczyszczenie instalacji z pozostałych w niej zanieczyszczeń po budowie. Do budowy użyto materiałów dopuszczonych do wykonania instalacji gazowych. Wykonawca zapewnia, że prace regulacyjne przyłączonych urządzeń gazowych wykona po napełnieniu instalacji paliwem
gazowym. Urządzenia podlegające serwisowaniu producenta powinny być uruchamiane przez autoryzowany serwis, wg wskazań instrukcji obsługi.”
Jak widać, potwierdzenie odbioru instalacji gazowej to jeden z najbardziej formalnych dokumentów, który ma wartość prawną nie tylko dla ciebie, ale też dla gazowni (w razie wypadku czy wybuchu gazu zajrzą do niego też inne służby).
Co zrobić z protokołem odbioru robót?
Warto je przechowywać — protokół odbioru instalacji gazowej czy elektrycznej może się przydać nawet za dziesięciolecia, podczas gdy protokół odbioru instalacji sanitarnej ma znaczenie głównie dla inwestora na wypadek usterek do czasu najbliższego remontu.
Podsumowanie
Choć nie istnieje jeden wzór protokołu odbioru robót, to mamy nadzieję, że powyższy przewodnik pomoże łatwo stworzyć kilka dokumentów na wypadek różnych odbiorów. Zawsze warto zapytać gazownika czy elektryka, czy nie dysponuje własnym wzorem. Aby ułatwić sobie odbiory, można skorzystać z gotowych projektów instalacji dostępnych w z500.pl do zakupienia wraz z projektem.
Zweryfikowane przez ekspertów z500.pl; stan prawny na luty 2026 r.
