Obowiązujące od 2019 r. przepisy sprawiają, że spalarnia śmieci lub ferma kur może pojawić się 100 metrów od domu niemal z miesiąca na miesiąc, a mieszkańcy nie mają w tej sprawie zbyt dużo do powiedzenia. Jedyne, co można zrobić, to przed zakupem domu dowiedzieć się, czy uciążliwa działalność nie pojawi się w przyszłości w najbliższej okolicy. Ale jak to sprawdzić?
W skrócie, zanim kupisz dom lub działkę:
sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, plan rozwoju gminy oraz lokalne media.
Od 2019 r. niektóre uciążliwe inwestycje (np. spalarnie, fermy drobiu, ubojnie) mogą powstać nawet 100 m od zabudowy mieszkalnej, a mieszkańcy mają ograniczony wpływ na decyzje.
W przypadku farm wiatrowych minimalna odległość wynosi obecnie 700 m (z planowaną zmianą do 500 m), a dla farm fotowoltaicznych brak jest jednoznacznych regulacji odległościowych.
O otoczeniu nieruchomości warto dowiedzieć się przed zakupem — później może być za późno.
Prawo a spalarnia śmieci lub kurza ferma obok domu
Na mocy nowelizacji przepisów z 2019 r. Uciążliwe pod względem zapachu zakłady mogą powstać bez konsultacji z mieszkańcami w odległości już 100 metrów od ich domów. To dotyczy m.in.:
ubojni,
ferm kurzych,
spalarni śmieci,
oczyszczalni ścieków itp.
Co ważne, chodzi tu tylko o zakłady uciążliwe pod względem zapachu, a przecież gigantyczna farma wiatrowa czy fotowoltaiczna też może zaburzyć życie i znacznie obniżyć wartość działki.
Prawo a odległość farm fotowoltaicznych i wiatrowych od granicy działki
Osobne przepisy (Art. 4 Dz.Ust. (Minimalna odległość elektrowni wiatrowej od budynku mieszkalnego - Inwestycje w zakresie elektrowni wiatrowych) ustalają odległość farm wiatrowych od domu na: “nie mniejszą niż 700 metrów.”
Więcej: Nowelizacja ustawy wiatrakowej - budowa domu obok wiatraka
Ważne! W 2025 r. przez komisje sejmowe zostały przegłosowane poprawki do tej ustawy, zgodnie z którymi minimalna odległość ma być obniżona do 500 m, o ile przepisy wejdą w życie.
Natomiast, co ciekawe, odległość farmy fotowoltaicznej od domu nie jest jasno określona w przepisach.
Gdzie pytać o inwestycje planowane w otoczeniu domu?
W obliczu tyłu zmiennych przepisów zasadne jest pytanie o to, jak dowiedzieć się, czy okolica domu nie zmieni się na gorsze po tym, jak wybudujemy tam dom. Pierwszym sposobem jest pytanie o to w okolicy, bo często to mieszkańcy i lokalne władze wiedzą najlepiej, co ma zostać wybudowane w danej gminie.
W urzędzie gminy nie muszą udzielać takich informacji, ale warto zapytać, bo urzędnicy mogą mieć sporą wiedzę.
Więcej na ten temat pisaliśmy tu: O co koniecznie trzeba zapytać w gminie przed budową domu?
Źródłem informacji mogą być sąsiedzi czy np. sołtys, bo często to mieszkańcy organizują się, gdy w okolicy ma powstać ferma drobiu czy ubojnia.
Lokalne organizacje ekologiczne mogą wiedzieć najwięcej o planowanych wycinkach drzew, budowach zakładów przemysłowych itp.
Jakie dokumenty sprawdzić, by poznać otoczenie domu przed zakupem?
Podstawowym dokumentem, który warto sprawdzić, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i plan rozwoju gminy. Jeśli istnieją w danej gminie, warto wpisać nazwę gminy, dokumentu i “doc” lub “pdf” w wyszukiwarkę.
Na przykład:
Gmina Nadarzyn miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego doc
Lub
Gmina Czeremcha plan rozwoju gminy doc
Można też o nie zapytać w gminie.
Jeśli ma powstać specjalna strefa ekonomiczna, farma wiatrowa czy spalarnia śmieci, to często te informacje znajdują się w miejscowym planie.
Jak jeszcze ustalić, jak zmieni się okolica w ciągu najbliższych lat?
Kolejnym miejscem, w którym pojawiają się takie informacje, są lokalne media.
Najlepiej byłoby zapytać dziennikarzy lokalnej gazety, czy wiedzą coś o planowanych inwestycjach. Warto też czytać przez jakiś czas wszystkie wiadomości w sieci dotyczące danej gminy; często udaje się w ten sposób ustalić, że nieopodal powstanie największy w Polsce hotel, cmentarz czy droga szybkiego ruchu.
Ważne! Lokalne media i internet są dobrym źródłem, bo często informują o rzeczach, które mają wydarzyć się w perspektywie dziesięcioleci, podczas gdy urzędnicy czy mieszkańcy mogą jeszcze nie wiedzieć o planowanych inwestycjach.
Jeśli nie masz czasu na tego typu kwerendę, możesz spróbować wynająć detektywa czy agencję wywiadu gospodarczego, aby ustalić prawdę o planowanych inwestycjach w danej okolicy. To się szczególnie opłaca przy droższych działkach, np. jeśli planujesz tam prowadzić określony rodzaj działalności. Spalarnia śmieci czy ferma drobiu obok domu byłaby w takim przypadku realnym ryzykiem biznesowym.
Czy można sprzedać dom, wiedząc, że obok powstanie spalarnia lub ferma kur?
Biorąc wszystko to pod uwagę, można bez przeszkód sprzedać dom i zataić informację o tym, że w pobliżu staną wiatraki, fermy drobiu czy inne niekorzystne inwestycje. Tak naprawdę każdy inaczej definiuje uciążliwe sąsiedztwo, więc sprzedający i tak nie mógłby poinformować kupującego o wszystkim, co wydarzy się w przyszłości w danej gminie. Dlatego tak ważne jest samodzielne sprawdzenie, czy w najbliższym sąsiedztwie nie powstanie uciążliwy obiekt — sprzedający nam tego prawdopodobnie nie powie.
Podsumowanie
Zakup domu to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu — dlatego nie powinien opierać się wyłącznie na atrakcyjnej cenie czy ładnym widoku z okna. Przepisy umożliwiają dziś realizację wielu inwestycji w stosunkowo niewielkiej odległości od zabudowy mieszkaniowej, a zmiany legislacyjne mogą dodatkowo wpływać na przyszłe otoczenie nieruchomości. Kluczowe jest więc samodzielne sprawdzenie dokumentów planistycznych, rozmowa z mieszkańcami i śledzenie lokalnych informacji. Kilka godzin poświęconych na analizę może uchronić przed wieloletnim problemem — zarówno w codziennym komforcie życia, jak i w wartości nieruchomości.
