Podniesienie i przedłużenie dachu — o ile (i jak?) można podwyższyć dach?

Aby powstało poddasze użytkowe, często trzeba podnieść dach — o ile można to zrobić i czy potrzebne są jakieś pozwolenia? Okazuje się, że jest to dość skomplikowany proces.

Kto decyduje, o ile można podnieść dach?

Niestety nie tylko właściciel domu ma tu coś do powiedzenia.

• Liczą się zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub – jeśli planu nie ma – warunki zabudowy (WZ). Dokumenty te określają m.in. maksymalną wysokość budynku, kąt nachylenia dachu czy liczbę kondygnacji.

Co to jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyjaśnialiśmy już tutaj.

• Szczególnie w przypadku starych domów czy zabytków trzeba uwzględnić nośność istniejących ścian oraz fundamentów (np. ściany nie udźwigną dodatkowej kondygnacji, więc dachu nie da się podnieść o 2 metry).

• Trzeci problem to sam projekt, bo architekt ma prawo do swojej wizji. Raczej nie zdarza się, by interweniował, gdy powstanie budynek o kilkadziesiąt centymetrów wyższy, niż w projekcie, ale w skrajnych przypadkach (jak w Kamieniu Pomorskim, gdzie na bloku nadbudowano… dom) również architekt może wejść na drogą sądową z inwestorem dokonującym samowolki.

Czy zawsze trzeba podnosić dach, żeby zaadaptować poddasze?

Jeśli masz projekt domu z poddaszem do adaptacji, to zazwyczaj nie musisz już nic zmieniać w dachu — wystarczy zrobić na piętrze remont i doprowadzić tam schody. Jeśli jednak masz stryszek, który chcesz zaadaptować, to zwykle nie obejdzie się bez podniesienia dachu.

Ważne! Podniesienie dachu staje się konieczne wtedy, gdy wysokość użytkowa poddasza jest zbyt mała, a obowiązujące przepisy nie pozwalają na uznanie przestrzeni za pełnowartościowe pomieszczenia mieszkalne. Decyzję warto zawsze poprzedzić analizą architekta lub konstruktora.

Jak podnieść dach bez rozbierania?

Dobra wiadomość jest taka, że istnieją pewne alternatywy, szczególnie przydatne, jeśli np. Dopiero niedawno wymieniłeś pokrycie dachowe i nie chcesz robić tego jeszcze raz. Przykładowo osiadające domy z bala podmurowuje się, tworząc wokół nich szerszy cokół - wówczas dach też podniesie się nawet o kilkadziesiąt centymetrów, a nie zawsze trzeba go przy tym rozbierać.

Ważne! Wbrew pozorom czasem taka operacja kosztuje tyle samo, co podniesienie i wymiana dachu (niekiedy najpierw i tak dach trzeba rozebrać, aby dom dało się bezpiecznie podnieść).

Inny sposób to podniesienie tylko narożników dachu za pomocą podnośników hydraulicznych, a następnie “po jednej cegle” podnoszenie stopniowe całego dachu aż do preferowanej wysokości. Tu też wiele zależy od kondycji dachu; czasem łatwiej będzie go wymienić.

O ile można podnieść dach bez pozwolenia?

Obiegowa opinia mówi, że “niewielkie” podniesienie dachu jest możliwe bez zgłoszenia, podczas gdy na większe zmiany trzeba już mieć zgodę. Tak naprawdę w świetle prawa budowlanego podniesienie dachu traktowane jest jako przebudowa, a często również jako nadbudowa budynku. Oznacza to, że wymagane jest pozwolenie na budowę.

Skąd więc mit, jakoby dało się podnieść dach bez projektu i pozwoleń?

Jeśli w grę wchodzą naprawdę kosmetyczne zmiany (np. 10-20 cm wysokości), to niektórzy po prostu ich dokonują przy okazji wymiany pokrycia dachowego. Dodają dwie cegły lub nieznacznie zmieniają kąt nachylenia, co może pozostać już na zawsze niezauważone przez osoby postronne, architekta czy przedstawicieli urzędów. W tym sensie więc “można” podnieść dach bez pozwolenia o kilka cm, w przeciwieństwie do większych zmian, które rzucają się w oczy i mogą owocować problemami opisanymi w kolejnym akapicie.

Podniesienie dachu a sąsiedzi — problemy

Każdy dom ma ustaloną strefę oddziaływania. I o ile drobne zmiany wykonane podczas remontu nie wpłyną negatywnie na nasze otoczenie, to z podniesieniem dachu o 1 czy 2 m może już być inaczej.

Przykład: po podniesieniu dachu o 1 m dach rzuca cień na całą działkę sąsiada, podczas gdy wcześniej mógł się cieszyć słońcem w ogrodzie.

W skrajnych przypadkach sąsiad może donieść o samowoli budowlanej, co skończy się karą i nakazem rozbiórki, dlatego trzeba bardzo ostrożnie podchodzić do nieuprawnionego podnoszenia dachu, szczególnie jeśli dom znajduje się przy granicy działki lub w gęstej zabudowie.

Podwyższenie dachu pod ocieplenie

Zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego, ocieplenie dachu domu jednorodzinnego nie wymaga pozwolenia, a jedynie zgłoszenia robót budowlanych. To oznacza, że nawet, jeśli dach zostanie o kilka cm podniesiony w efekcie prac dociepleniowych, to nie trzeba występować o zgodę.

A o ile można przedłużyć dach?

Przedłużenie dachu, np. poprzez zwiększenie okapu, również podlega określonym ograniczeniom. Kluczowe znaczenie mają:

• odległości od granicy działki,
  

• zapisy MPZP lub WZ,
  

• wpływ na konstrukcję i odwodnienie dachu.

Ważne! Jeśli chcesz po prostu docieplić budynek, to nie musisz występować o pozwolenie, nawet jeśli dach ulegnie w ten sposób przedłużeniu o kilkadziesiąt cm.

Ile kosztuje podniesienie dachu o 1 metr?

Tak naprawdę pytanie powinno tu brzmieć: ile kosztuje nowe pokrycie dachowe. Podniesienie dachu o 1 metr sprowadza się najczęściej do podwyższenia ścian, ale przede wszystkim do położenia nowego dachu: pokrycie, ocieplenie, blacha, ewentualne okna w dachu — to wszystko wpływa na koszt podniesienia dachu o 1 m. Cena musi też uwzględnić rynny, podwyższenie komina czy wykończenie dodatkowej elewacji. Jak widać, nie ma jednej odpowiedzi na pytanie o to, ile kosztuje podniesienie dachu o 1 m.

Jak stwierdzić, czy dom będzie dobrze wyglądał po podniesieniu dachu?

Jeśli na własną rękę podnosisz dach, to efekty poznasz dopiero na koniec, a bywają one bardzo zaskakujące. Jeśli chcesz, zanim podejmiesz decyzję o podniesieniu dachu, możesz sprawdzić, jak zmieni się proporcja budynku. Najlepszym rozwiązaniem jest:

• wykonanie wizualizacji 3D,
  
  

• analiza bryły przez architekta,
  
  

• porównanie z sąsiednią zabudową (być może ktoś z s

Zbyt wysokie podniesienie dachu może sprawić, że dom będzie wyglądał ciężko lub nieproporcjonalnie. Dobrze zaprojektowana zmiana może natomiast znacząco poprawić estetykę budynku i jego funkcjonalność — nawet jeśli wcześniej dom nie należał do najpiękniejszych, jak opisywaliśmy już w artykule o przebudowie domów-kostek z lat 80.

Podsumowanie

Wbrew temu, co może się wydawać, podniesienie dachu nawet o kilkanaście centymetrów może kosztować dziesiątki tysięcy złotych i wymagać pozwoleń! Możliwość podwyższenia dachu zależy w pierwszej kolejności od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Równie istotna jest nośność istniejącej konstrukcji oraz założenia projektu architektonicznego. W zdecydowanej większości przypadków tego typu przebudowa wymaga pozwolenia na budowę.

Prawda jest taka, że nieznaczne podniesienie dachu – na przykład przy okazji ocieplenia poddasza czy wymiany pokrycia – bywa możliwe bez większych formalności. Problem pojawia się przy szerszych ingerencjach w konstrukcję. Wtedy zmiany mogą rzutować na nasłonecznienie czy widoki z sąsiednich posesji, co rodzi nie tylko spory, ale i realne koszty.

Dlatego warto od samego początku skonsultować pomysł z architektem i konstruktorem lub wybrać projekt domu z użytkowym poddaszem do adaptacji.