Wiele osób szuka w internecie kalkulatora powierzchni biologicznie czynnej dla działek pod zabudowę jedno- i wielorodzinnych. Przepisy nie są zbyt precyzyjne, dlatego poniżej wyjaśniamy, jak je rozumieć.
Co to jest powierzchnia biologicznie czynna działki?
Powierzchnia biologicznie czynna działki to ta część terenu, która pozostaje naturalnie przepuszczalna i umożliwia wegetację roślin oraz naturalną retencję wody opadowej. W uroszczeniu: trawniki i rabaty, ale to mogą być również:
zielniki,
podwyższone grządki,
ogrody permakulturowe,
sady,
drzewa,
krzewy.
Ile proc. działki pod powierzchnię biologicznie czynną?
Minimalny udział procentowy zieleni w powierzchni działki jest zwykle określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Przykład: Uchwała z 2019 e. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Jaktorów:
“powierzchnia biologicznie czynna minimum 50% powierzchni działki budowlanej”
Gdyby więc mieć 500-metrową działkę w Jaktorowie, to można na niej zbudować co najwyżej ok. 200-metrowy dom. Warto pozostawić pewien zapas na drogi dojazdowe, szambo, ścieżki itp.
Wszystko to ma to kluczowe znaczenie przy projektowaniu domu – zbyt mała powierzchnia biologicznie czynna może uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę lub wymusić zmiany w projekcie.
Więcej: Jak zaprojektować ogród? - Projekty domów Z500
Powierzchnia biologicznie czynna w Warunkach Zabudowy?
Czasem jednak nie istnieje dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wtedy trzeba odwołać się do warunków zabudowy.
Ważne! W warunkach zabudowy powinna się znaleźć informacja o wskaźniku powierzchni biologicznie czynnej, czasem opisany alternatywnie jako maksymalna powierzchnia zabudowy.
Powierzchnia a biologicznie czynna a budowa bloku lub osiedla
Osobne przepisy mówią o tym, ile proc. gruntu ma zajmować powierzchnia biologicznie czynna w zabudowie wielorodzinnej:
“Na działkach budowlanych przeznaczonych pod budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych (...) co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako teren biologicznie czynny, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.”
Czy powierzchnia biologicznie czynna może być na… dachu?
Wbrew pozorom ustawa przewiduje wiszące ogrody, ogródki ziołowe na dachu, czy miejskie ule. Jednak ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. mówi, że:
“50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie.”
Jeśli więc na dachu domu jest zielnik o powierzchni 8 m2, to niestety nie będzie się on liczył do powierzchni. Biologicznie czynnej.
Czy jezioro (staw, rzeka) to powierzchnia biologicznie czynna?
Poprzedni akapit wyjaśnia, że woda powierzchniowa też liczy się jako powierzchnia biologicznie czynna. Czyli: w przypadku działki nad jeziorem warto ustalić, jaka część “wodna” należy do działki i wliczyć jezioro do powierzchni biologicznie czynnej.
Parkingi i zielone ścieżki — powierzchnia biologicznie czynna?
W pewnych sytuacjach nawet parking może być uznany za powierzchnię biologicznie czynną. W ostatnich latach pojawiło się sporo rozwiązań takich, jak ażurowe płyty betonowe z miejscem na trawę. Są nimi wyłożone ścieżki czy miejsca postojowe i według niektórych interpretacji to również może spełniać definicję powierzchni biologicznie czynnej. Jednak raczej jako uzupełnienie innych rodzajów zieleni, a nie jedyna roślinność na działce.
Powierzchnia biologicznie czynna — kalkulator
Jak widać, nie ma w tym nic dziwnego, że tak wiele osób szuka kalkulatora powierzchni biologicznie czynnej — jej samodzielne ustalenie wcale nie jest takie proste! Aby dobrze obliczyć te wartości, trzeba pamiętać, że:
tarasy, stropodachy i inne powierzchnie liczą się jako 50 proc., o ile mają więcej, niż 10 m2.
Jeziora, rzeki i grunty zielone liczą się jako 100 proc.
Producenci parkingowych płyt ażurowych obiecują, że ich powierzchnia biologicznie czynna wynosi ok. 31-40 proc. powierzchni (zależnie od płyty). Trzeba tylko pamiętać o wymogu min. 10 m2 powierzchni całej takiej nawierzchni.
Wykonanie obliczeń może być trudne, dlatego przy małych działkach o gęstej zabudowie warto dodatkowo poradzić się architekta krajobrazu.
Podsumowanie
Minimalny udział zieleni zależy od miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku zabudowy wielorodzinnej wynosi zwykle co najmniej 25% działki. Do powierzchni biologicznie czynnej zaliczamy trawniki, rabaty, drzewa, krzewy, ogrody permakulturowe, zielone dachy (powyżej 10 m²) oraz wodę powierzchniową na terenie działki.
Nawet elementy infrastruktury, takie jak ażurowe płyty betonowe z trawą, mogą częściowo wliczać się do tej powierzchni. Dokładne obliczenie wymaga uwzględnienia rodzaju nawierzchni i jej powierzchni, a przy małych działkach o gęstej zabudowie warto skonsultować się z architektem krajobrazu lub projektantem.
FAQ – najczęstsze pytania
1. Ile procent działki musi stanowić powierzchnię biologicznie czynną?
Zwykle od 25% (zabudowa wielorodzinna) do 50% lub więcej (zabudowa jednorodzinna), zależnie od MPZP lub WZ.
2. Czy powierzchnia biologicznie czynna może być na dachu?
Tak, ale tylko stropodachy lub tarasy z nawierzchnią zapewniającą wegetację roślin o powierzchni min. 10 m², liczonej w 50%.
3. Czy jezioro, staw lub rzeka na działce liczą się do powierzchni biologicznie czynnej?
Tak, powierzchnia wody wlicza się w 100% do biologicznie czynnej, jeśli należy do działki.
4. Czy parking lub ścieżki mogą być uznane za powierzchnię biologicznie czynną?
Częściowo – np. ażurowe płyty betonowe z trawą mogą liczyć się w ok. 30–40%, ale raczej jako uzupełnienie zieleni, nie jej główna część.
5. Co zrobić, jeśli działka ma małą powierzchnię biologicznie czynną?
Należy dostosować projekt domu lub działki, np. ograniczając zabudowę, tworząc zielone dachy lub tarasy z roślinnością, lub skonsultować się z architektem krajobrazu, aby spełnić wymagania przepisów.
