Sytuacja w III-IV Q 2022 roku
Rynek nieruchomości mocno spowolnił od kwietnia 2022. Nie wynika to z braku potencjalnego popytu. W Polsce brakuje i przez jeszcze wiele lat będzie brakowało mieszkań. Spowolnienie rynku wynika bezpośrednio ze słabej sytuacji gospodarczej, a w szczególności z wysokiego kosztu pozyskania finansowania ich zakupu. Klienci nie są w stanie uzyskać zdolności kredytowej bądź obawiają się wysokich rat.
Faktycznie obecne raty są wysokie i będą jeszcze przez najbliższe miesiące.
Jednakże nawet przy umowach podpisywanych dziś na 20-30 lat i zmiennych stopach oprocentowania kredytu możemy być pewni, że w ciągu 24 miesięcy stopy wrócą do wysokości takich jakie notowaliśmy w 2020-2021 i rata wysoka dziś ulegnie obniżeniu.
Standardowa proporcja kredytowania inwestycji budowlanych przez klientów indywidualnych w Polsce od kilku lat wygląda następująco. 3/4 wszystkich zaciągających kredyty posiada 20% wkładu własnego i potrzebuje w 80% finansowania zakupu. Zatem przy tak wysokim udziale kredytu w inwestycji, przy tak wysokiej inflacji i niskich poziomie rządów, miesięczne raty wzrosły blisko o 100%. Z tym bezpośrednio związana jest zdolność kredytowa potencjalnych inwestorów – i poprzez powyższe czynniki uległa znacznemu obniżeniu.
Ceny mieszkań w ostatnim kwartale zatrzymały się. Nie zanotowano jednak spadku cen. Podobnie było we wcześniejszych kryzysach – kiedy wszyscy o tym mówili i na to liczyli. Wielu developerów wstrzymało inwestycje i dokończą je, kiedy koniunktura na rynku ulegnie poprawie. Analizując rynek budowlany w Polsce , żaden kryzys od 25 lat nie spowodował obniżenia cen.
W związku z tym, że developerzy wstrzymali działania oraz z tym, że nie potrafimy uzyskać pieniędzy z UE z funduszu odbudowy, poprawiła się dostępność materiałów i ekip wykonawczych oferujących dobrą jakość usługi. To niewątpliwie korzyść dla planujących inwestycje w najbliższym czasie.
Rynkowe prognozy oraz deklaracje producentów mówią, iż ceny materiałów raczej nie będą spadać. Wysoki koszt pozyskania energii do ich wyprodukowania, wysoki koszt transportu oraz wzrost fiskalizacji ze strony Państwa raczej doprowadzi do ich wzrostu. Jednak w perspektywie roku 2023 ceny będą bardziej stabilne i mniej podatne na spekulacje, jak miało to miejsce w czasie pandemii.
Zatem co zrobić aby nie tracić poprzez inflację oszczędności ?
Jak wykorzystać czas kryzysu na naszą korzyść ?
Być może zainteresować się rynkiem najmu. Być może połączyć własne potrzeby mieszkaniowe z faktycznymi potrzebami rynku.
Jeśli planujemy bądź planowaliśmy inwestycję w nieruchomość zaspokajającą wyłącznie nasze potrzeby mieszkaniowe, może czas zrewidować nasze plany aby móc zarabiać na takiej inwestycji ?
Przyjrzyjmy się bliżej jak to wygląda.
Rynek najmu:
Po kilkuletnim boomie na rynku najmu dodatkowo wzmocnionym przez poszukujących swojego lokum uchodźcach wojennych, popyt w listopadzie względem sierpnia spadł o połowę.
Nie oznacza to, że podaż domów i mieszkań jest wystarczająca . Za różnicę w popycie pomiędzy sierpniem a listopadem odpowiadają głównie studenci, którzy w sierpniu i we wrześniu szukali intensywnie kwater na rok akademicki 2022/2023
Jak wygląda podaż:
W styczniu 2020 na rynku nieruchomości zarejestrowano ponad 400 000 dostępnych wolnych obiektów mieszkaniowych, a w październiku i listopadzie 2022 ogłaszających chęć wynajęcia domu czy mieszkania było tylko 250 000. Ni mniej, ni więcej oznacza to, że dzisiejsza podaż dostępnych mieszkań jest stosunkowo niska.
Na rynku nieruchomości do wynajęcia oferta jest bardzo zróżnicowana – ewidentnie brakuje lokali o podwyższonym standardzie oraz domów w średnich cenach, które zwykle wynajmuje się na dłużej. Dodatkowo klienci zaczęli zwracać uwagę na koszty eksploatacji. Boją się wynajmowania 20-40 letnich willi o kubaturze 250-400 m2, których ogrzanie miesięczne w najzimniejszych miesiącach może przekraczać kilka tysięcy złotych.
Wielu klientów aktywnych i dobrze zarabiających, mimo, że założyło rodziny, nie chce się wiązać z jednym miejscem, gdyż ogranicza to rozwój ich kariery. Najchętniej wynajęłyby mieszkanie lub dom w średnim lub podwyższonym standardzie. W niektórych przypadkach najlepszym pracownikom firmy opłacają takie lokum zwłaszcza, kiedy wiąże się to ze zmianą miasta czy kraju pracy. Z punku widzenia wynajmującego kontrakt podpisany z istniejącą wiele lat na rynku firmą jest znacznie pewniejszy niż umowa z osobą fizyczną.
Dobrze, zatrzymajmy się i co dalej co mogę zrobić z tą wiedzą ?
Nie w każdej sytuacji będzie można zastosować wariant, który przybliżę ale dla niektórych może okazać się strzałem w 10-tkę. Jak połączyć nasze oczekiwania z obawą przed tym, co może przynieść przyszłość ?
W Z500 mamy na to odpowiedź.
Zbudować dom, który będzie zarabiał na kredyt, a w przyszłości pracował na naszą emeryturę. Dom, który będzie mieścił w sobie niezależne mieszkanie bądź możliwą część do wynajęcia. Czasem nasza działka pozwala na to abyśmy wybudowali dom dwurodzinny, który będzie wynajmowany, a z czasem może zostać sprzedany lub podarowany naszym dzieciom. Wariantów i możliwości zastosowania jest sporo, ale tak wybudowany dom powoduje, że możemy się nazywać faktycznie inwestorem, bo wydane pieniądze mają szanse się zwracać.
Pokażemy dziś poniżej kilka domów z naszej oferty, które pozwalają na takie rozwiązanie i zostały właśnie dla tego zaprojektowane.
Rozkład pomieszczeń możemy w większości przypadków zmienić. Czasem wynajmowana część domu będzie gabinetem lekarskim, agencją nieruchomości czy pokojami dla studentów. Takie zmiany w uzgodnieniu z naszym Studiem Adaptacji jesteśmy w stanie przeprowadzić. Możemy je także wybudować w energooszczędnych systemach gwarantujących niskie koszty utrzymania ramach programu DomzFabryki.
W samym projekcie i konstrukcji domu najważniejsze jest stworzenie niezależnej i samodzielnej strefy dającej komfort właścicielowi posesji.
Zapraszamy do obejrzenia wariantów i wybranych modeli. W specyficznych sytuacjach możemy takie rozwiązanie zaprojektować od nowa tworząc projekt indywidualny.
