Od 3 stycznia 2022 r. można na swojej działce budowlanej budować domy do 70 m2 powierzchni bez konieczności ubiegania się o pozwolenia — zresztą pewne sposoby na budowę domu bez pozwolenia istniały już wcześniej (np. Na działkach rolnych). Przy tej okazji pojawia się jednak szereg pytań, np.:
Czy dom bez pozwolenia można rozbudować? Tak, ale są ograniczenia.
Czy dom bez pozwolenia może mieć piętro? Może mieć maksymalnie dwie kondygnacje.
Czy dom bez pozwolenia można sprzedać? Można — więcej w artykule.
Czy dom bez pozwolenia można przepisać? Tak, tak samo jak każdy inny dom.
Czy dom bez pozwolenia można ubezpieczyć? Tak, nie ma tu ograniczeń.
Czy dom bez pozwolenia można postawić na działce rolnej? Tak i to prościej niż na budowlanej.
O założeniach projektu pisaliśmy już m.in. w tym artykule:
Domy bez pozwolenia do 70 m2 - szansa na własne lokum ...
Poniżej odpowiadamy na wszystkie zgodnie ze stanem prawnym na luty 2026 r.
Czy dom bez pozwolenia można rozbudować?
Można, ale bez pozwolenia można dobudować najwyżej ganek czy oranżerię. Jeśli chcesz powiększyć dom, który ma do 70 m2, o dodatkowe pokoje, to będzie potrzebny projekt rozbudowy i pozwolenie.
Prawo Budowlane ( Art. 29. 1. ) mówi, że “Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa: (...) ganków, (...) oranżerii (ogrodów zimowych)...”
Osobne przepisy mówią o tym, że tzw. domy bez pozwolenia mogą mieć najwyżej dwie kondygnacje (parter i piętro), a więc nie możesz do nich dobudowywać kolejnych pięter.
Czy dom bez pozwolenia może mieć piętro?
Dom bez pozwolenia może mieć parter i piętro lub antresolę, może też być podpiwniczony (tak mówi Ustawa z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo Budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. poz. 1986).)
Odpowiadając na przykładach:
63-metrowy dom Z483 ma piętro, ale może być postawiony bez pozwolenia, bo łączny metraż nie przekracza 70 m2.
Parterowy, 27-metrowy domek Z447 D też nie wymaga pozwolenia na budowę. Gdyby ktoś chciał dobudować do niego drugie piętro albo dodatkowe pokoje? Musiałby zamówić u architekta projekt przebudowy i wystąpić o pozwolenie, bo to znaczna ingerencja w konstrukcję budynku.
Jednak nie możesz postawić bez pozwolenia domu Z 255 D a, który ma wprawdzie 74 m2 powierzchni, ale z możliwością adaptacji strychu na kolejne 36-70 m2 pokoi. Łącznie więc z tego projektu może powstać 140-metrowy dom.
Czy dom bez pozwolenia można sprzedać?
Dom postawiony bez pozwolenia musi być wybudowany “na własne potrzeby mieszkaniowe”. Co ważne, dotyczy to momentu zgłoszenia i budowy – według tego, co mówił po wprowadzeniu programu w 2022 r. ówczesny sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii (MRiT) Piotr Uściński, w przypadku zmiany planów można taki dom… sprzedać.
Co więc powstrzymuje np. deweloperów przed stawianiem domów do 70 m2 bez żadnych zgłoszeń? Przepisy nie są tu zbyt precyzyjne, więc trzeba założyć, że dom nie może być budowany z myślą o odsprzedaży. Można się “rozmyślić”, jeśli np. po roku czy kilku latach budujący uzna, że jednak nie jest to dla niego odpowiednie miejsce do życia.
Ważne! Właśnie z uwagi tę niejednoznaczność wiele osób woli wystąpić o pozwolenie na budowy domu w zwykłym trybie.
Czy dom bez pozwolenia można przepisać?
Oczywiście dom bez pozwolenia można też przepisać na osobę bliską czy odziedziczyć. Brak wydanego pozwolenia na budowę nie zmienia faktu, że powstaje on legalnie na prywatnej ziemi. Nieco inaczej jest w przypadku dziedziczenia samowoli budowlanej, co wyjaśnialiśmy w tym tekście:
Odziedziczyłeś: pozwolenie na budowę, samowolę ... - Z500
Czy dom bez pozwolenia można ubezpieczyć?
Większość domów bez pozwolenia można bez problemu ubezpieczyć. Chodzi m.in. o:
domy do 70 m2 na zgłoszenie;
domy na działkach rolnych;
domki letniskowe;
a nawet domy bez odbioru technicznego (ubezpieczone jako domy w budowie).
Czy dom bez pozwolenia można postawić na działce rolnej?
Tak, najczęściej dom bez pozwolenia można postawić na działce rolnej.
Jeśli działka rolna znajduje się na terenie objętym MPZP, który dopuszcza zabudowę mieszkaniową, możliwa jest budowa domu do 70 m² na zgłoszenie – nawet bez formalnego odrolnienia gruntu (o ile wyłączenie z produkcji rolnej nie jest wymagane).
W przypadku braku MPZP konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a na gruntach rolnych klas I–III często także zgoda na wyłączenie ziemi z produkcji rolnej.
Wyjątkiem są tzw. siedliska – rolnik może wybudować dom mieszkalny na działce rolnej w ramach zabudowy zagrodowej, o ile spełnia ustawowe warunki.
Ważne! W praktyce oznacza to, że przed zakupem działki rolnej lub rozpoczęciem budowy domu bez pozwolenia zawsze trzeba sprawdzić lokalne przepisy, bo to one decydują, czy taka inwestycja będzie w ogóle możliwa.
Podsumowanie
Dom bez pozwolenia na budowę – o ile został wzniesiony legalnie, zgodnie z procedurą zgłoszenia – funkcjonuje w obrocie prawnym podobnie jak dom budowany w tradycyjnym trybie. Można go rozbudować w ograniczonym zakresie, może mieć piętro, można go sprzedać, przepisać na bliskich, odziedziczyć oraz ubezpieczyć. Najwięcej wątpliwości budzi wymóg budowy „na własne potrzeby mieszkaniowe”, który nie jest precyzyjnie zdefiniowany w przepisach. Dlatego przed podjęciem decyzji warto przeanalizować swoją sytuację i – w razie wątpliwości – rozważyć budowę na podstawie klasycznego pozwolenia.
