Umowa o roboty budowlane to jeden z najważniejszych dokumentów w całym procesie budowy domu. Chroni obie strony, porządkuje zakres prac, terminy i rozliczenia, a w razie sporu stanowi podstawę do dochodzenia roszczeń. W praktyce wiele problemów na budowie wynika nie ze złej woli wykonawców, lecz z nieprecyzyjnych zapisów lub… ich braku.
Kiedy podpisać umowę o roboty budowlane?
W praktyce sporo ekip pracuje bez umowy, ale jest prawdą, że tam, gdzie wykonawca umowy wyraźnie nie chce, najbardziej by się przydała. Ustne ustalenia, SMS-y czy „dogadanie się po sąsiedzku” nie zapewniają realnej ochrony, nawet jeśli współpraca zapowiada się bezproblemowo.
Niektórzy podpisanie odwlekają lub obejmują nią tylko pewien wycinek prac, jednak najlepiej, gdy formalnymi ustaleniami objęta jest cała robocizna od momentu wejścia na plac budowy aż po finał.
Ważne! Im szerszy zakres umowy, tym mniej obowiązków spoczywa na inwestorze. Warto zapisać w umowie, że wykonawcy pomogą w uzyskaniu pozwoleń, zakupie materiałów czy odbiorze.
Na jakiej podstawie umowa o roboty budowlane?
(art. 647-658 Kodeksu Cywilnego ustala, czym jest umowa o roboty budowlane i jak mniej więcej powinna wyglądać.
Czy prace budowlane z umową są droższe?
Nie ukrywajmy: budowa na fakturę VAT jest zazwyczaj droższa, choć
VAT na budowę i remont domu to tylko 8 proc., w przeciwieństwie do podstawowej stawki VAT 23 proc.
Jednak umowa a faktura to nie to samo, a podpisanie umowy jeszcze nie oznacza, ze strony odprowadzą od transakcji podatek. Warto wziąć to pod uwagę rozważając, o ile drożej wyniesie budowa domu z umową i fakturą w stosunku do potencjalnego ryzyka, z jakim wiąże się brak umowy.
Ustna umowa o roboty budowlane?
W większości przypadków, gdy na placu budowy wszystko idzie dobrze, nie ma znaczenia, czy umowa została zawarta w formie ustnej, w wiadomościach sms, czy na papierze. Ciekawiej robi się, gdy dochodzi do sporów.
Ważne! Już kilkukrotnie w spornych sprawach sąd orzekał, że za roboty budowlane trzeba zapłacić nawet, jeśli umowa była… ustna.
Sąd Najwyższy orzeczeniem z 21.5.2009 r. (V CSK 439/08) uznał, że za usługę trzeba zapłacić, bo - mimo, że bez umowy - w efekcie remontu miało miejsce wzbogacenie się inwestora kosztem cudzej pracy; tymczasem Sąd Okręgowy w Świdnicy 31 października 2019 r. Powoływał się na “doświadczenie życiowe” i ustalił, że właścicielka domu musi zapłacić za remont, bo wykonawca poniósł już koszty, pomimo, że pisemnej umowy nie było.
Jak widać, umowa o roboty budowlane może być ustna, choć w sytuacjach spornych jest po prostu o wiele łatwiej dojść swoich praw, jeśli termin czy zakres były ujęte na piśmie.
Z tego samego powodu sms czy mail może się sprawdzić, o ile będą tam zawarte wszystkie szczegóły (idealnie byłoby, gdyby umowę przesłaną e-mailem wykonawca podpisał i zeskanował).
Czy można podpisać umowę tylko na część robót?
Tak – i w praktyce jest to bardzo częste rozwiązanie. Umowa o roboty budowlane może obejmować:
tylko stan surowy,
tylko instalacje,
tylko wykończenie wnętrz,
lub pojedynczy etap (np. fundamenty, dach).
Ważne! Aby zakres prac był precyzyjnie opisany. Jeśli poszczególne etapy realizuje kilka różnych ekip, to częstym problemem jest zrzucanie odpowiedzialności na tych, którzy wykonywali poprzedni lub następny etap prac, o czym pisaliśmy już tu:
Jedna ekipa czy wielu podwykonawców do budowy domu?
Wzór umowy o roboty budowlane (z omówieniem)
W sieci można znaleźć kilka wzorów umowy o roboty budowlane, choć w praktyce do sporządzenia własnego wystarczy otworzyć dokument w Wordzie i wpisać poniższe dane:
imię, nazwisko / nazwa firmy wykonawcy
Warto mieć jasność co do tego, kto konkretnie odpowiada przed inwestorem.
Kto odpowiada za błędy poszczególnych członków ekipy?
Najczęściej to będzie firma budowlana, która zatrudnia podwykonawców — inwestor podpisuje więc umowę tylko z właścicielem tej konkretnej firmy. Gdy ekipa jest mniejsza, mogą tu zostać wpisane 2-3 osoby.
adres, NIP/PESEL,
dane inwestora,
numer dowodu osobistego lub KRS (jeśli dotyczy).
Przedmiot umowy
dokładny opis robót (np. „wykonanie stanu surowego otwartego budynku jednorodzinnego wg projektu…”),
numer i nazwa projektu.
Czy można podpisać umowę o roboty budowlane bez projektu? Tak, ale odpowiedzialność wykonawcy będzie rozmyta (miał postawić fundamenty czy dach, ale w umowie nie jest przecież sprecyzowane — jakie).
lokalizacja inwestycji
Zakres prac
wyszczególnienie wszystkich czynności,
wskazanie materiałów (kto je zapewnia),
wyraźne wskazanie robót wyłączonych z umowy.
Harmonogram
data rozpoczęcia i zakończenia,
etapy robót,
warunki odbiorów częściowych.
Wynagrodzenie
kwota ryczałtowa lub kosztorysowa,
terminy i formy płatności,
warunki ewentualnych dopłat (np. roboty dodatkowe).
Kary umowne
za opóźnienia,
za odstąpienie od umowy,
za nienależyte wykonanie robót.
Gwarancja i rękojmia
okres gwarancji,
sposób zgłaszania usterek,
termin ich usunięcia.
Odbiory robót
zasady odbioru,
protokoły,
możliwość zgłoszenia zastrzeżeń.
Postanowienia końcowe
możliwość odstąpienia od umowy,
sąd właściwy,
liczba egzemplarzy,
podpisy stron.
Załączniki do umowy
Wszystkie dodatkowe dokumenty, jak projekt, harmonogram szczegółowy, mapa itp. Powinny być dołączone jako załącznik. Wówczas strony umawiają się na roboty “zgodnie z załączoną specyfikacją stanowiącą integralną część umowy”.
Najczęstsze błędy w umowie o roboty budowlane
Najczęstszym błędem jest pominięcie lub zbyt ogólne rozpisanie harmonogramu. Zazwyczaj wykonawcy opierają się — nie mają przecież kontroli nad pogodą czy przerwami w dostawie materiałów czy prądu, ale niezależne od wykonawców czynniki losowe też można przecież w umowie zawrzeć.
Warto dobrze omówić harmonogram na tym etapie, bo jeśli nie zostanie zapisany, to później będzie tylko trudniej wyegzekwować terminy na placu budowy.
Inny problem stanowią często kary umowne i gwarancja — inwestorzy nie chcą się narazić i nie mają doświadczenia, więc odstępują od takich zapisów. Ważne, by jakieś terminy i kwoty jednak padły, bo często działa to mobilizująco na wykonawców.
Kto powinien przygotować umowę o roboty budowlane?
Jeśli masz do czynienia z dobrą, polecaną ekipą, to wystarczy dostarczony przez nią wzór umowy o roboty budowlane. Jeśli pracujesz z przypadkowym wykonawcą, warto samemu zaprezentować mu umowę do podpisu, a ewentualne sporne zapisy wyjaśnić.
Umowa o roboty budowlane z prawnikiem?
W realiach budowy typowego jednorodzinnego domu nie ma potrzeby ustalać poszczególnych zapisów z prawnikiem.
Jeśli jednak budujesz osiedle na sprzedaż czy tworzysz inną większą inwestycję, a od dotrzymania terminów wiele zależy, czasem warto skonsultować się z prawnikiem. Zdarza się, że ten koszt zwraca się wielokrotnie, gdy umowa dobrze chroni przed poważnymi problemami na placu budowy.
Podsumowanie
Dobrze przygotowana umowa o roboty budowlane to nie formalność, ale realne zabezpieczenie inwestora i wykonawcy. Kluczowe znaczenie ma precyzyjne określenie zakresu robót, harmonogramu, wynagrodzenia oraz zasad odpowiedzialności – najlepiej zgodnie ze specyfikacją stanowiącą integralną część umowy. To właśnie załączniki: opis prac, rysunki, kosztorys czy harmonogram, w praktyce decydują o tym, jak umowa będzie interpretowana na budowie i w razie ewentualnego sporu. Im mniej ogólników, a więcej konkretów, tym mniejsze ryzyko nieporozumień, opóźnień i nieplanowanych kosztów.
