Co to znaczy, że budynek “osiada” i po czym to poznać? Czym innym jest osiadanie starej chaty po kilkudziesięciu latach od wybudowania, a czym innym — pęknięcia ścian i przeciążenia w obiekcie, który dopiero co oddano do użytku. Poniżej nasi architekci odpowiadają na wszystkie pytania, jakie możesz mieć o osiadanie budynku:
Czy osiadanie budynku jest normalne? Tak, ale nie powinno być odczuwalne w nowym domu.
Czy da się je zniwelować? Da się, ale na zasadzie wzmocnienia gruntu lub przebudowy całej konstrukcji, a nie działań doraźnych (np. zaklejanie ubytków w ścianach)
Czy osiadanie budynku jest niebezpieczne? Tak, bo może pęknąć komin, ściana, rury itp.
Poniżej więcej na te tematy z objaśnieniem.
Czy osiadanie budynku jest normalne?
Do pewnego stopnia osiadanie budynku jest normalne — projektant je zakłada na etapie projektowania domu i jego dostosowywania do konkretnej działki. Czasem proponuje inne rozwiązania niż w pierwotnym projekcie właśnie dlatego, że zbyt ciężka konstrukcja na danym terenie mogłaby wywoływać zbyt szybkie osiadanie.
Ważne! Jeśli dom zostanie wybudowany na terenie zalewowym lub podmokłym, to może osiadać znacznie szybciej, niż powinien.
Po czym poznać, że budynek “osiada”?
Najczęstsze problemy:
podłoga opada w jedną stronę — np. jeśli położysz piłeczkę na ziemi, to zacznie się toczyć.
Drzwi i okna się nie domykają — osiadanie wpływa na ich geometrię, wiec przestają pasować do framug i zawiasów.
Na ścianach mogą pojawiać się pęknięcia.
Mowa tutaj o nierównomiernym osiadaniu, bo to ono ma najpoważniejsze skutki — dom zaczyna “opadać” w jedną ze stron.
Czy “osiadanie budynku” jest niebezpieczne?
Tak, osiadanie budynku jest niebezpieczne i warto mu szybko przeciwdziałać. Nie da się przewidzieć konsekwencji osiadania, bo może ono oznaczać tylko nieznaczny spadek podłogi w mało uciążliwym miejscu. Jeśli jednak w wyniku osiadania pęknie komin lub woda z odpływów nie będzie mogła znaleźć ujścia, to mowa już o poważniejszych problemach, które mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo w domu. W skrajnym przypadku w wyniku osiadania może załamać się strop, pęknąć ściana etc.
Pękające ściany w domu — przyczyny
Pękające ściany w domu mogą mieć wiele różnych przyczyn, jak np.:
Naturalna praca budynku – nowy dom „osiada” nawet przez kilka lat, a materiały konstrukcyjne kurczą się i rozszerzają pod wpływem temperatury oraz wilgoci.
Błędy na etapie projektu – źle dobrana konstrukcja, brak dylatacji lub niedoszacowanie obciążeń.
Nieprawidłowe fundamenty – nierównomierne osiadanie gruntu, zbyt płytkie posadowienie lub brak badań geotechnicznych.
Zła jakość wykonania – pośpiech, brak technologicznych przerw, niewłaściwe proporcje zaprawy lub betonu.
Nieodpowiednie materiały – łączenie elementów o różnych właściwościach (np. inny mur i inny strop) bez dylatacji, a także zbyt ciężki dach (np. eternitowy).
Zmiany wilgotności – zawilgocenie ścian, brak izolacji przeciwwilgociowej lub zalania.
Wpływ temperatury – duże wahania temperatury, zwłaszcza w domach nieogrzewanych lub słabo ocieplonych.
Przebudowy i ingerencje w konstrukcję – wyburzanie ścian, dobudowy, nadbudowy bez projektu mogą osłabiać wyjściową konstrukcję budynku.
Drgania i wstrząsy – ruchliwa droga, linia kolejowa lub intensywne prace budowlane w sąsiedztwie.
Jeśli więc zastanawiasz się, dlaczego pękają ściany w domu, to niekoniecznie chodzi o osiadanie. Warto wykluczyć inne powody, jak np.drgania pochodzące od drogi szybkiego ruchu, robót drogowych itp.
Osiadanie budynku a odszkodowanie
Jeśli budynek zaczyna osiadać już po kilku latach od zakończenia budowy, to warto udokumentować taką wadę z pomocą inspektora budowlanego, a następnie zwrócić się do wykonawcy lub dewelopera o odszkodowanie. Kiedy to jest możliwe?
Na podstawie rękojmi za wady (art. 556 i n. k.c.), jeśli podpisałeś z wykonawcą umowę.
Umowy cywilnoprawnej podpisanej z deweloperem,
z tytułu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, które powinna mieć każda legalna ekipa.
Deweloper lub ekipa powinni usunąć wady, jeśli ich do tego wezwiesz.
Czy warto kupić stary dom, który osiada?
Osiadanie domu to poważny problem, ale jeśli i tak planowałbyś remont generalny starego budynku, to być może uda się je zatrzymać, a nawet odwrócić. Najczęściej robi się to poprzez:
Wymianę dachu z ciężkiego eternitu na np. blachę,
Równomierne wzmocnienie całego budynku, aby dalej nie osiadał,
Wzmocnienie fundamentów i ich wymiana (np. kamień polny na betonowy cokół).
Bardzo często w starym budownictwie osiadanie fundamentów jest naturalnym wynikiem zużycia się elementów konstrukcyjnych, które mają już kilkadziesiąt lat.
Podsumowanie
Wbrew częstym obawom inwestorów, osiadanie budynku do pewnego stopnia jest zjawiskiem normalnym i uwzględnianym już na etapie projektowania. Jednak w nowym domu nie powinno być wyraźnie odczuwalne ani powodować pęknięć czy problemów z użytkowaniem. Niepokojące objawy to przede wszystkim nierównomierne opadanie podłóg, trudności z domykaniem drzwi i okien oraz pękające ściany. Takie sygnały mogą świadczyć o problemach z gruntem, fundamentami, błędach projektowych lub wykonawczych.
Osiadanie budynku może być niebezpieczne – w skrajnych przypadkach prowadzi do pęknięcia ścian nośnych, kominów, uszkodzeń instalacji, a nawet zagrożenia bezpieczeństwa mieszkańców. Dlatego nie należy ograniczać się do doraźnych napraw, takich jak maskowanie rys, lecz zdiagnozować przyczynę i usunąć ją u źródła. Jeśli problem pojawia się krótko po zakończeniu budowy, warto go udokumentować i dochodzić swoich praw na podstawie rękojmi, umowy z deweloperem lub ubezpieczenia.
