Gdy dom się niszczy, automatycznie obwiniamy ekipę budowlaną. Ostatnie zamieszanie wokół Muzeum Centralnego Okręgu Przemysłowego w Stalowej Woli pokazuje, że to nie zawsze wina ekipy — wyjaśniamy, kiedy winni są budowlańcy, kiedy projektant, a kiedy… zlecający budowę.
Muzeum w Stalowej Woli — ekipa odpowiada na zarzuty
W otwartym w 2022 r. Muzeum Centralnego Okręgu Przemysłowego w Stalowej Woli fasada już jest zniszczona i nosi brunatne ślady zawilgocenia. Trudno się dziwić, że władze powołując się na gwarancję na usługi budowlane i rękojmię zgłosiły wady wykonawcy. Ten już kilkakrotnie je poprawiał, ale w końcu wystosował pismo, w którym wyjaśnia:
„Problem leży nie w sposobie wykonania przez wykonawcę prac, ani jak się okazało w zamontowanej na dachu blasze tytanowo cynkowej - która po wykonaniu przez specjalistów ekspertyzy okazał się być prawidłowa - a leży w błędach projektowych - i to niemożliwych do wykrycia na etapie realizacji prac przez wykonawcę - a to w zaprojektowanej kolejności warstw dachu i przewidzianych w projekcie rodzajach materiałów budowlanych” – wyjaśniali wykonawcy projektu.
Ten przypadek pokazuje, że zakup projektu domu w renomowanej pracowni to konieczność — później nawet najlepszy fachowiec nie pomoże, jeśli błędy będą wynikały z nieprawidłowej konstrukcji budynku.
Kiedy wina za wady leży po stronie ekipy budowlanej?
Wykonawca ponosi odpowiedzialność przede wszystkim za zgodność wykonania z projektem, czyli za pilnowanie zasad sztuki budowlanej oraz obowiązujących norma. Jeśli projekt jest poprawny, a mimo to dochodzi do pęknięć, przecieków, nierówności czy wad materiałowych wynikających z błędów montażu, zastosowania niewłaściwej technologii lub niedbalstwa – odpowiedzialność spada na ekipę budowlaną.
Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy:
użyto innych materiałów niż przewidziane w projekcie,
prace wykonano niezgodnie z dokumentacją techniczną,
naruszono reżimy technologiczne (np. zbyt szybkie obciążenie konstrukcji, brak dylatacji, błędy w izolacjach),
doszło do rażących uchybień wykonawczych.
W takich przypadkach inwestor może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi lub gwarancji, a wykonawca nie może skutecznie zasłaniać się projektem, jeśli odstąpił od niego z własnej inicjatywy lub wykonał go wadliwie.
Ważne! Tak prosta sytuacja dotyczy budowy domu z jedną ekipą. Im więcej wykonawców, tym bardziej odpowiedzialność się rozmywa.
Więcej: Jedna ekipa czy wielu podwykonawców do budowy domu?
Kiedy za błędy odpowiada projektant?
Projektant ponosi odpowiedzialność za wady tkwiące w samej dokumentacji: nieprawidłowe rozwiązania konstrukcyjne, błędne obliczenia, niewłaściwy dobór materiałów.
Kluczowe jest to, czy wada:
wynika bezpośrednio z projektu,
była niemożliwa do wykrycia przez wykonawcę na etapie realizacji,
została wykonana dokładnie zgodnie z dokumentacją.
Jeżeli wykonawca realizował projekt „krok po kroku”, a problem ujawnia się dopiero po czasie (jak w przypadku muzeum w Stalowej Woli), odpowiedzialność może spoczywać na autorze projektu. Projektant odpowiada wówczas na podstawie odpowiedzialności zawodowej oraz przepisów kodeksu cywilnego, a inwestor może dochodzić odszkodowania.
Ważne! W tego typu trudnych sytuacjach warto poradzić się inżyniera budownictwa lub rzeczoznawcę, którzy ustalą, czy projekt był zgodny ze sztuką budowlaną.
Architekt adaptujący – zakres odpowiedzialności
W przypadku projektów gotowych istotną rolę odgrywa architekt adaptujący, który dostosowuje projekt do warunków lokalnych: gruntu, strefy klimatycznej, MPZP czy warunków wodno-gruntowych. I to właśnie tu najczęściej pojawiają się problemy, bo o ile prościej jest zatwierdzić projekt bez wprowadzania istotnych zmian, niż dopasowywać fundamenty do warunków glebowych panujących na konkretnej działce…
Adaptacja projektu – jakie dokumenty, gdzie zlecić i ile to trwa?
Ważne! Architekta adaptującego projekt tak samo jak ekipę obowiązuje rękojmia udzielana w przypadku wad wykrytych już po zaakceptowaniu projektu.
Warto korzystać z usług architektów działających lokalnie, a także z takich, którzy mieli już do czynienia z konkretną technologią budowy. Wówczas ryzyko pomyłek jest mniejsze, bo architekt pracuje przez cały czas na podobnych przypadkach.
Czy winę za wady domu może ponosić… właściciel?
Niestety, jeśli sprawa otrze się o sąd (np. w przypadku katastrofy budowlanej czy zagrożenia życia), może się okazać, że to właściciel nieruchomości ponosi odpowiedzialność za wady budynku. Jak to możliwe?
Wyobraźmy sobie taką sytuację: w projekcie na dachu mają być dachówki ceramiczne, ale ostatecznie inwestor kupił blachę. Wydaje się, że to drobiazg. Jednak jeśli takich przypadkowych i podejmowanych spontanicznie decyzji będzie więcej, to w końcu może się okazać, że efekt końcowy odbiega od tego, co zapisał projektant w swojej pierwotnej wizji.
Wybór materiałów budowlanych w sklepach jest ogromny i nic dziwnego, że coraz częściej źródłem problemów konstrukcyjnych są samowolne decyzje inwestora. Zmiana grubości izolacji, zamiana materiałów na „tańsze odpowiedniki”, rezygnacja z elementów projektu czy ingerencja w konstrukcję bez konsultacji z projektantem. W takich przypadkach odpowiedzialność może przejść na właściciela.
Ważne! wWszystkie zmiany warto uzgadniać na etapie adaptacji i zapisywać w dzienniku budowy.
Co istotne, wykonawca ma obowiązek zgłosić oczywiste nieprawidłowości w projekcie lub w decyzjach inwestora, ale nie odpowiada za skutki zmian, które zostały mu narzucone, a których nie mógł skutecznie zakwestionować.
Podsumowanie — kto ponosi odpowiedzialność za wady?
Jak widać, wbrew powszechnej opinii, odpowiedzialność za błędy konstrukcyjne w budynku nie zawsze spoczywa na ekipie budowlanej. Zanim zaczną padać oskarżenia, warto dobrze się zastanowić nad tym, kto i kiedy wprowadzał zmiany do projektu. Jeśli nie da się stwierdzić żadnych poważnych odstępstw, to być może winę ponosi sam projektant.
