Poniższy artykuł pokazuje, jak zawiła i grząska może być nie tyle sama droga dojazdowa, co nawet ten temat.
Czy posesja musi mieć dojazd?
Niestety tak — nie można budować na działce bez drogi dojazdowej, między innymi z powodu bezpieczeństwa pożarowego. Droga dojazdowa nie oznacza przy tym jakiejkolwiek leśnej ścieżki!
Przykład:
w pewnej mazurskiej wsi stoi urokliwy, opuszczony dom. Formalnie nie ma on drogi dojazdowej, choć da się do niego dojść przez należący do kogoś innego las. Gdyby istniał właściciel, mógłby kupić od sąsiada fragment lasu i wybudować tam drogę dojazdową. Niestety, ponieważ właściciel nie żyje, a gmina nie może wystawić na sprzedaż działkę, do której nie da się dojechać, nieruchomość znalazła się w sytuacji jak z Paragrafu 22 i prawdopodobnie w końcu zawali się ze starości.
Czy gmina może zabronić budowy domu ze względu na planowany wjazd na drogę?
W takiej sprawie wypowiadał się niedawno sąd w Olsztynie. Wójt gminy wniósł sprzeciw do planowanej inwestycji, tłumacząc, że nowe osiedle oznacza więcej ruchu na nieprzystosowanej do tego lokalnej drodze gminnej, powołując się na przepisy o zakresie oddziaływania obiektu.
Ważne! Niestety, dojazd, podjazd czy parkingi też mogą być obiektami oddziałującymi na sąsiednie działki, a przez to sąsiedzi czy gmina mogą je zablokować.
Więcej: Co to jest obszar oddziaływania domu? 6 przypadków, gdy musisz go uwzględnić
Droga dojazdowa istnieje tylko na mapie
Choć może się to wydawać dziwne, dość często po dokładnym przestudiowaniu mapy okazuje się, że droga jest wytyczona w miejscu, w którym tak naprawdę znajduje się las lub pole.
Z taką sytuacją zetknął się mężczyzna z Fredropola, który ma do swojej działki wąski, kręty dojazd, choć na mapie widzi prostą drogę prowadzącą do wygodnej drogi powiatowej.
Co na to gmina? Władze tłumaczą, że dojazd jest zapewniony, a gmina nie ma obowiązku utrzymywać przejezdnej każdej drogi figurującej na mapie.
W tym wypadku w miejscu, w którym miała znajdować się droga, stoją słupy wysokiego napięcia, co dodatkowo komplikuje wytyczenie tamtędy przejazdu.
A jeśli drogi dojazdowej do działki nie ma? Wówczas gmina ma obowiązek ją zapewnić.
Więcej: Czy na swojej działce można…? Odpowiadamy na 27 pytań o skarby, ogniska i strzelanie
Na mapie nie ma drogi dojazdowej
Obecnie do każdej nieruchomości mus prowadzić droga dojazdowa. Ale nie zawsze tak było. Wiele nieruchomości pozostawało w jednej rodzinie przez ostatnie sto lub więcej lat. Wówczas temat drogi dojazdowej mógł po prostu gdy nie wypłynąć i dopiero dziś potencjalny kupujący zauważa, że drogi dojazdowej nie ma na mapie, choć faktycznie istnieje.
Ważne! Warto wyprostować tę sprawę jeszcze przed zakupem działki. Wjeżdżanie na posesję przez drogę, która nie ma ustalonego właściciela, może być o tyle ryzykowne, że kiedyś właściciel może się odnaleźć i na przykład zabudować drogę, a wówczas posesja zostanie bez wjazdu.
Po zakupie wszelkie koszty związane ze wpisaniem drogi do ewidencji lub ewentualnym wybudowaniem innej drogi czy wytyczeniem służebności przez sąsiednie pola spadną na nowego właściciela, a może tu chodzić o dziesiątki tysięcy złotych.
Droga dojazdowa jest za wąska
Przepisy mówią, że
“szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.”
I tego wymogu gminy raczej pilnują.
Choć droga może być niewygodna, a poruszanie się po niej może być trudne, to jeśli ma ustawowe 3 metry szerokości, to niewiele można zrobić, by ją poszerzyć. Wycięcie drzew czy krzaków wokół gminnej drogi to również obowiązek władz i nie można tego zrobić na własną rękę.
Czy można wytyczyć drogę przez sąsiednią działkę?
Istnieją działki, które nie mają dostępu do drogi publicznej — wówczas właściciel ma prawo ustanowić służebność przejazdu przez działkę sąsiednią. Po pierwsze: trzeba poprosić sąsiada o zgodę, następnie zawrzeć u notariusza stosowną umowę i… wybudować drogę.
Co zrobić, jeśli sąsiad nie godzi się na wytyczenie drogi przez jego działkę?
Na szczęście prawo jest tu po stronie osoby, która ma działkę bez dojazdu — po złożeniu takiej sprawy sąd może nakazać sąsiadowi udostępnienie działki do przejazdu.
Koszty budowy poniesie jednak te, kto chce przejechać, a ich wysokość określi biegły. Proces ten nazywa się “ustanowieniem drogi koniecznej” i wynika z tego, że każdy powinien mieć dostęp do swojej własności — w tym wypadku do działki, na której bez drogi nie można np. Nic wybudować.
Czy warto kupić działkę bez drogi dojazdowej?
“To zależy”. Warto sprawdzić w księdze wieczystej i w gminie, czy jedna z sąsiednich działek nie jest wyznaczona jako służebność przejazdu. Warto też zobaczyć — na mapie i na miejscu — czy faktycznie nie ma dojazdu, bo czasem dostęp do drogi publicznej istnieje z innej strony, niż można się tego spodziewać. Jednak, jak pokazuje przykład z punktu pierwszego, czasem drogi po prostu nie ma i trzeba najpierw zorientować się, czy będzie się dało uzyskać do niej dostęp.
Na mapie mojej posesji widać drogę, choć jej tam nie ma
Czasem na mapach figurują dawno nieużywane drogi, które formalnie nadal mają taki status, choć niczym nie różnią się od sąsiedniego pola czy rowu. Bywa, że taka droga prowadziła kiedyś przez rzekę, a po budowie mostu w innym miejscu przestała być używana i zarosła. W większości przypadków taka droga figurująca tylko na mapie nie ma żadnego znaczenia, choć jeśli jest na granicy działki, to sąsiad może kiedyś zechcieć ustanowić tamtędy dojazd.
Czy droga dojazdowa może być wspólna?
Tak, droga zapewniająca dojazd do kilku posesji może być wspólna, a wówczas współwłaściciele muszą razem ponosić nakłady na jej utwardzanie czy odśnieżanie. Jeśli nie udaje się im dojść do porozumienia, to muszą rozstrzygnąć sprawę sądownie.
Ważne! Droga nie zawsze ma tylko dwóch współwłaścicieli; zdarza się, że jest ich kilku i mają różne udziały, np. 8/16, 1/16, 2/16 itp.
Co zrobić, jeśli muszę poprowadzić instalacje pod wspólną drogą?
art. 201 k.c. mówi, że w takiej sytuacji potrzebna jest zgoda co najmniej połowy współwłaścicieli.
Poza tym osoba wykonująca prace powinna oczywiście doprowadzić później drogę do stanu przejezdności. Jak widać, jest to dość skomplikowana sytuacja, w której współwłaściciele mogą czasowo utracić dostęp do swojej drogi, choć nie zgodzili się na jej rozkopanie.
Czy można sprzedać udziały we wspólnej drodze?
Każdy, kto posiada udziały we wspólnej drodze, może sprzedać je bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podsumowanie
Dojazd do działki to jeden z kluczowych, a jednocześnie najbardziej problematycznych elementów procesu inwestycyjnego.
Bez prawnie zapewnionego dostępu do drogi publicznej nie da się legalnie budować, a sam fakt istnienia „jakiegoś przejazdu” w terenie lub na mapie często okazuje się niewystarczający. Wąskie drogi, drogi wspólne, drogi istniejące tylko w ewidencji, brak zgody sąsiadów, sprzeciw gminy czy konieczność ustanowienia drogi koniecznej – każdy z tych przypadków może oznaczać dodatkowe koszty, opóźnienia albo nawet całkowite zablokowanie inwestycji. Co więcej, dojazd, zjazd, parking czy poprowadzenie instalacji pod drogą mogą być traktowane jako elementy oddziałujące na sąsiednie działki, co daje gminie lub sąsiadom realne narzędzia sprzeciwu.
Dlatego dostęp do drogi należy sprawdzić nie tylko „na oko”, ale w dokumentach: księdze wieczystej, ewidencji gruntów i w urzędzie gminy – najlepiej jeszcze przed zakupem działki. W praktyce to właśnie droga, a nie sam dom, bywa największym wyzwaniem formalnym całej inwestycji.
