“Domy za mniej niż 100 tysięcy” szybko zostały zastąpione w nagłówkach domami do 200 tys. zł., a obecnie coraz częściej już za 450-500 tys. zł. Inflacja od 2022 r. wyniosła ok. 37 proc., a niektóre materiały budowlane podrożały jeszcze bardziej, więc wzrosty nie dziwią. Ale czy te 450-500 tys.zł za 100-metrowy dom jest realne i czy są tu jakieś haczyki?
Jaki dom można (realnie) postawić za 450-500 tys. zł?
Bardzo często inwestorzy na podstawie internetowych poradników mają niezbyt realistyczne wyobrażenie na temat tego, jaki dom można postawić za ok. 500 tys. zł. Weźmy popularne artykuły na ten temat opublikowane w zeszłym roku:
Onet.pl podaje, że “koszt budowy dwukondygnacyjnego domu bez piwnicy o powierzchni 150 m2 wynosi około 462 tys. zł”, kompletnie ignorując w swoich wyliczeniach fakt, że oznaczałoby to 3 tys. zł za m2 domu (wg. GUS: ok. 7 tys. zł)
Bliżej prawdy jest Rankomat, szacując 430 tys. zł za stan deweloperski, ale bez ogrodzenia, wykończenia i działki.
Expander szacuje ten koszt na 500-600 tys. zł.
Więcej: Gotowe domy modułowe: opinie, projekty i ceny
Jak widać, różnice są znaczne. Bardzo często zestawienia podają ceny za stan surowy otwarty, zamknięty lub za same materiały budowlane.
Więcej: Kosztorys szacunkowy do projektu domu
Według cennika Sekocenbud na 4 kw. 2025 r. postawienie 94-metrowego domu z kopertowym dachem (z projektu Z273a) kosztuje ok. 499 tys. zł, a przy wykorzystaniu metody gospodarczej — za 416 tys. zł.
Dom za 500 tys. pod klucz w 2025 r. - realne?
Dom „pod klucz” to potoczne określenie sposobu realizacji inwestycji, w którym wykonawca buduje dom kompletnie gotowy do zamieszkania – od fundamentów, przez konstrukcję, instalacje i wykończenie wnętrz, aż po stan, w którym inwestor może od razu się wprowadzić bez konieczności dokonywania kolejnych robót wykończeniowych czy zatrudniania kolejnych ekip.
W praktyce oznacza to, że wszystkie etapy budowy są wykonane przez wykonawcę, a inwestor odbiera gotowy budynek z kompletem prac instalacyjnych, wykończeniowych i często także z podłogami, drzwiami i osprzętem – co wielokrotnie podkreślają wykonawcy w ofertach tego typu usług.
Więcej: Najtańszy projekt domu do 100 m2 - warto? Ile kosztuje ... - Z500
Czy koszty budowy domu mogą wzrosnąć już w trakcie budowy?
Gdy portal Oferteo przeprowadził wśród użytkowników ankietę na temat tego, co najbardziej zaskoczyło ich podczas budowy domu, to okazało się, że 8 na 10 osób przekroczyło budżet… Dlatego zamiast pytać “czy”, lepiej od razu zastanawiać się, o ile więcej trzeba będzie realnie zapłacić za budowę domu. Mówi się, że poduszka bezpieczeństwa powinna wynieść 10 proc. Koszty, których dodatkowo budujący zazwyczaj nie uwzględniają to m.in.:
transport,
instalacje,
pozwolenia,
roboty ziemne,
kopanie studni,
podjazdy, ogrodzenie itp.
wykończenie wnętrz.
Może się wydawać, że kopanie studni czy szamba nie ma nic wspólnego z budową domu. Jednak w praktyce, jeśli chcemy zamieszkać, to po prostu musimy to zrobić (o ile do działki nie jest doprowadzona kanalizacja i wodociąg), a wówczas budżet nagle zwiększy się o dodatkowe kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Czy da się obniżyć koszty budowy domu 100 m2 do 450 tys. zł?
Podobnie jak kiedyś z domami za 100-250 tys. zł, tak i dziś, gdyby dało się w prosty sposób znacznie obniżyć koszty budowy, to… każdy by to robił. Pewne nadzieje daje:
prefabrykacja, pozwalająca oszczędzić czas i uniezależnić się od wzrostów cen materiałów
oferta domu z budową — płacisz z góry za całość i unikasz wszystkich przestojów
budowa etapami, ale nie rozwiązuje to podstawowego problemu, czyli łącznych kosztów budowy
budowa metodą gospodarczą.
Więcej:Ile kosztuje budowa domu metodą gospodarczą?
Jak widać, koszty budowy domu „pod klucz” da się realnie obniżyć, ale realnie o 10-15 proc. W stosunku do alternatyw. Największe oszczędności przynosi prefabrykacja, w tym tzw. „domy w paczce” – elementy konstrukcyjne (ściany, stropy, dach) są przygotowywane w fabryce, co skraca czas budowy, ogranicza błędy wykonawcze i redukuje koszty robocizny.
Równie istotny jest prosty, zwarty projekt bez wykuszy, lukarn i skomplikowanej bryły – mniejsza liczba detali to tańsze materiały i szybsza realizacja. Oszczędności daje także etapowanie inwestycji (np. wykończenie części pomieszczeń później), wybór energooszczędnych rozwiązań systemowych (pompa ciepła + rekuperacja zaprojektowane od razu w projekcie) oraz standaryzacja wykończenia zamiast rozwiązań „szytych na miarę”. W praktyce to właśnie prefabrykacja i dobre planowanie pozwalają zmieścić się w niższym budżecie bez rezygnacji z jakości i komfortu.
Podsumowanie
Podsumowując:
Stosunkowo mały dom prefabrykowany o powierzchni 70–100 m² rzeczywiście może kosztować około 500 tys. zł pod klucz w 2025 r., zwłaszcza w technologii prefabrykowanej i z oszczędnym standardem wykończenia. Jednak w przypadku większych domów lub wyższego standardu ten budżet będzie często niewystarczający – w praktyce ceny mogą przekraczać 600–700 tys. zł lub więcej zależnie od lokalizacji, materiałów i instalacji wybranych w projekcie.
